Ba Lan có thu nhập cao gấp 15 lần Việt Nam nhưng giá nhà chỉ bằng Việt Nam...

TS Nguyễn Minh Ngọc – Phó Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết.

Đúng giá trị thực, giá nhà chỉ bằng một nửa

Theo khảo sát của TS Nguyễn Minh Ngọc tại một số nước Châu Âu cho thấy, giá nhà của Việt Nam hiện còn đắt hơn cả nhiều nước phát triển như Ba Lan, Đức...

“Tôi vừa đi khảo sát 1 tháng ở Châu Âu, tại Ba Lan, thu nhập đầu người cao gấp 15 lần tại VN, nhưng giá 1m2 nhà ở của họ chỉ tương đương giá của Việt Nam (tức là khoảng 1.200-1.500 USD/1m2 nhà ở).

So với các nước lân cận khác như Lào, Campuchia giá nhà Việt Nam không cao hơn hoặc chỉ tương đương nhưng chất lượng thì bị bỏ xa". Nếu xét đúng về giá trị của các tòa nhà tại Việt Nam, ông Ngọc cho biết chỉ đáng một nửa tiền.

Giải thích nguyên nhân mức giá này đang bị đẩy lên quá cao, TS Nguyễn Minh Ngọc cho hay điều này ai cũng biết. Trong cơ cấu giá nhà, tỉ lệ chi phí lót tay, bôi trơn đã chiếm tới 30% dự án. Tình trạng vừa thi công vừa đợi vốn dẫn tới tình trạng nước ngoài xây 1 năm thì Việt Nam xây tới 3 năm cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao. Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận của các nhà đầu tư bị đẩy lên quá cao cũng là nguyên nhân khiến giá cao hơn nhưng chất lượng lại kém hơn.

"Vừa rồi tôi cũng có qua Đức khảo sát các tòa nhà của họ, có những tòa nhà đã xây dựng 50 năm nhưng vẫn mới như những tòa nhà xây 10 năm của Việt Nam. Vì họ được bảo trì vô cùng tốt, tất cả đều mới, các chức năng hoạt động rất hoàn hảo dù đã 50 năm. Trong khi đó, các tòa nhà tại Việt Nam dù mới được xây 10 năm nhưng trông đã rất tệ.

Chưa nói tới chất lượng các hạng mục công trình như hệ thống phòng cháy, chữa cháy, hay hệ thống nước, dịch vụ tiện ích... thì hầu hết đều không đạt chất lượng.

Lý giải thêm về giá nhà quá chát nhưng chất lượng quá tệ, KTS Hồ Duy Diệm cho biết, chi phí trên trời càng cao thì chất lượng công trình sẽ càng giảm.

"Có giai đoạn tôi được biết, chủ đầu tư chỉ cần có dự án là phải mất 10%. Đến giai đoạn thực hiện được dự án, ký được với người B cũng phải mất thêm 10% nữa. Đến các giai đoạn tiếp theo như cấp phép, thi công, thiết kế… rồi thuế, mỗi giai đoạn cũng mất khoảng 5%. Tính chung chi phí trên trời cũng chiếm tới hơn 30%, điều này cũng đồng nghĩa với giá trị của công trình cũng bị giảm xuống 30%", vị KTS Đà Nẵng cho hay. 

PGS.TS Phạm Văn Khôi cho biết thêm, hiện còn có tình trạng nhập nhèm giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội cũng là nguyên nhân đôn giá nhà lên.

Theo vị chuyên gia, về chủ trương cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại bao giờ cũng có một tỉ lệ nhất định dành cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, về danh chính ngôn thuận đây là chính sách ưu ái cho người nghèo được mua nhà ở thương mại nhưng thực tế người nghèo chưa mấy khi có cơ hội được ở những căn hộ này mà thực tế là phục vụ cho mục đích ngoại giao của chủ đầu tư hoặc lãnh đạo địa phương đó.

Hiện trong các dự án nhà ở thương mại thường thường bên cạnh những chi phí không chính thống vẫn có những địa phương có cơ chế đặc thù theo kiểu thỏa thuận với chủ đầu tư giữ lại một tỉ lệ số căn hộ. Trong tỉ lệ đó có thể là những căn hộ nói là dành cho diện nhà ở xã hội nhưng thực tế là sử dụng trong các quan hệ ngoại giao.

Trước đây, theo chế độ bao cấp, cán bộ công tác trong ngành bao nhiêu năm sẽ được xem xét cấp đất, cấp nhà. Từ khi, không còn chính sách này nữa, thì đây được coi là chính sách hỗ trợ cho cán bộ được mua nhà thương mại với giá thấp.

Ông Khôi cũng chia sẻ, bản thân cũng đang được hưởng chính sách này, nhờ đó mà ông đã được mua nhà với giá rất thấp.

Nhưng để bù lại khoản thâm hụt này thì các chủ đầu tư buộc phải đôn giá nhà lên. Chính vì vậy, nhờ chính sách này sẽ có một bộ phận được mua nhà giá rẻ nhưng đại đa số bộ phận người dân khác sẽ phải mua nhà với giá cao hơn.

Chạy theo hình thức

Theo TS Nguyễn Minh Ngọc, giá nhà cao ngoài chủ ý của chủ đầu tư thì cũng còn nhiều nhân tố khác góp phần đẩy giá nhà lên cao.

Ông cho biết, trong cơ cấu chi phí trên trời, còn có nguyên nhân từ phía người tiêu dùng, sự xuê xoa, dễ dãi cũng là thành tố giúp chủ đầu tư có cơ hội đẩy giá nhà lên.

Vị chuyên gia cho hay, ở nước ngoài người ta tiếp cận ngôi nhà dựa trên giá trị cốt lõi và giá trị hưởng thụ nhưng ở Việt Nam lại tiếp cận ngôi nhà theo hướng đẹp, sang và hoành tráng.

Về phía chủ đầu tư thì rõ rồi, chắc chắn mục tiêu lớn nhất của họ phải là lợi nhuận. Chỉ cần có thể bớt được 1% để được lợi 1% họ cũng sẽ làm.

Nhưng nguyên nhân thứ hai chính là phía khách hàng. Phải hiểu rằng chủ đầu tư họ không ép khách hàng mua nhà giá cao mà chất lượng lại quá tệ. Mua là lựa chọn của khách hàng, khách hàng có quyền được tìm hiểu, đòi hỏi, yêu cầu một căn hộ với những hệ thống phòng cháy, chữa cháy hiện đại, an toàn; dịch vụ tiện ích tốt hơn... Tất nhiên, khi mà chất lượng chỉ xêm xêm thì cơ hội lựa chọn của khách hàng cũng ít đi.

Ông Ngọc nói rằng, trách người dân thì tội, trách cũng chỉ là trách yêu vì dân trí của người Việt trong lĩnh vực BĐS còn rất thấp. Họ không có thông tin, không được tư vấn, Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng không bảo vệ được người tiêu dùng...

Chính vì nền dân trí thấp mà có những người vẫn chấp nhận bỏ 50-70 triệu để mua một mét vuông căn hộ chung cư nhưng gần như không cần quan tâm tới chất lượng dịch vụ họ sẽ được hưởng thụ.

Trong khi đó, người nước ngoài họ lại quan tâm tới giá trị hưởng thụ nhiều hơn chứ không quan tâm nhiều tới hình thức. Người nước ngoài họ không nhìn BĐS như một giá trị linh thiêng, hay một giá trị tài sản ghê ghớm để đầu cơ vì thế cách nhìn của họ cũng rất đơn giản và thực tế.

Theo ông Ngọc, khi họ tìm hiểu về dự án câu hỏi đầu tiên người nước ngoài luôn là "có an toàn không"? An toàn về không khí, nước, phòng cháy, cháy nổ… rồi mới tới những vấn đề khác như đẹp, thiết kế, sang, chảnh…

"Giá trị cốt lõi của thức ăn là ka-lo, ăn để có năng lượng, để lấy sức lực thì đó chính là giá trị cốt lõi. Còn giá trị gia tăng là ngon, đẹp…

Với ngôi nhà cũng vậy, giá trị cốt lõi của ngôi nhà là an toàn, tiện ích thì người dân lại không quan tâm, không tìm hiểu. Nhưng cái người ta quan tâm nhiều hơn lại là giá trị gia tăng, là đẹp, là cao, sang", ông Ngọc ví von.

Ông Ngọc còn cho biết, người Việt đặc biệt trọng hình thức. Theo ông, ở Ba Lan dù nền kinh tế của họ rất phát triển, thu nhập đầu người cao nhưng hầu hết các căn hộ chỉ thiết kế khoảng 50-70m2, trong khi ở Việt Nam căn hộ kiểu này sẽ được xem là nhà ở xã hội, nhà cho người nghèo.

Thứ hai, TS Nguyễn Minh Ngọc cho biết, giá nhà cao hay thấp sẽ được đặt bối cảnh tương quan của nền kinh tế. Ví dụ, giá nhà thấp nhưng ở một nền kinh tế chậm phát triển, người dân thu nhập khó khăn, thiếu minh bạch thì thà lựa chọn bỏ ra số tiền gấp đôi để mua một ngôi nhà ở nền kinh tế phát triển, thu nhập đầu người cao, các chính sách phúc lợi xã hội tốt...

Thứ ba, đắt rẻ còn nhìn vào tuổi thọ. Một ngôi nhà ở Đức có giá tương đương Việt Nam nhưng có tuổi thọ tới 50 năm, còn ở Việt Nam được 10 năm, rõ ràng họ sẽ lựa chọn ngôi nhà 50 năm.

Ngoài ra, còn một nhân tố rất quan trọng quyết định tới giá nhà cũng như chất lượng nhà hiện nay theo vị chuyên gia chính là cơ quan quản lý nhà nước.

"Thanh tra qua loa, làm cho có, tình trạng lót tay, bôi trơn diễn ra phổ biến nên mới có tình trạng hệ thống báo cháy, chữa cháy khi kiểm tra mới hoạt động, hoạt động lấy giờ…", ông Ngọc cho biết, có những tòa nhà chủ đầu tư rất khôn ranh, thường có những thiết bị dự phòng và chỉ cho hoạt động khi được báo trước sẽ thanh tra.

Vì thế, chất lượng các hệ thống an toàn, dịch vụ tiện ích tại các tòa nhà ở Việt Nam hầu hết đều không đảm bảo. Khách quan mà nói tới thời điểm này, theo ông Ngọc chỉ có những tòa nhà dành cho cán bộ, lãnh đạo là được đảm bảo an toàn hơn cả.