Dù được đánh giá là một năm khá sôi động và tương đối thành công về thanh khoản song thị trường bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM vẫn không tránh khỏi xu hướng giảm giá bán trên toàn thị trường.

Báo cáo khảo sát về thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM trong quý 4 và cả năm 2017 được CBRE công bố ngày 4/1, cho thấy thị trường bất động sản trong năm 2018 nhiều khả năng thế chủ động sẽ thuộc về khách hàng với vô số lựa chọn do một lượng lớn nguồn cung cực lớn dự kiến sẽ được tung ra trong thời gian tới.

Nhà bình dân áp đảo thị trường

CBRE cho hay, tại Hà Nội, năm 2017 khép lại với một quý sôi động trên thị trường căn hộ để bán. Quý cuối ghi nhận có gần 9.500 căn hộ chào bán mới nâng tổng số căn mở bán mới trong năm lên trên 35.000 căn hộ - tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là mức mở bán mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cung mới đến từ khắp các quận huyện trên địa bàn thành phố, trong đó phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với tổng cộng 80% nguồn cung mới trong năm 2017.

Doanh số chào bán cũng ở mức khả quan với hơn 23.000 giao dịch thành công trong năm 2017, tăng 12% so với năm 2016.

Tuy nhiên, do nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào cũng như việc chuyển dịch của thị trường về phân khúc trung cấp bình dân, nên nhìn chung mặt bằng giá sơ cấp ít tăng. Kết thúc năm 2017, mức giá sơ cấp trung bình thị trường ở mức 1.344 USD/m2,  giảm 2,4% theo năm.

Đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội, trong cuối 2017 đã được bổ sung 444 căn, trong đó 73% số căn là nhà liền kề.

Cả năm 2017, thị trường Hà Nội ghi nhận tổng số 4.178 tổng số căn biệt thự, liền kề và nhà phố mở bán. Khu vực phía Tây và phía Nam là khu vực có nguồn cung mới nhiều nhất, chiếm 72% tổng nguồn cung mới toàn thị trường tính đến thời điểm hiện tại.

Thị trường nhà đất trong quý 4/2017 ghi nhận số căn bán được đạt 1.142 căn, tăng 48% so với quý trước và giảm 71% so với cùng kỳ năm ngoái, một phần do nguồn cung mới tăng đáng kể trong quý 3.

Tính từ đầu năm đến nay, toàn thị trường nhà ở gắn liền với đất đã bán được hơn 4.800 căn, trong đó khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng cao nhất, lên tới 64%. Phía Đông đứng thứ hai về số căn bán được, chiếm khoảng 1/5 tổng số căn bán được trên thị trường.

Thế nhưng, cũng như phân khúc chung cư, kết thúc năm 2017, giá sơ cấp trung bình thị trường biệt thự, nhà liền kề đạt 3.600 USD/m2, giảm nhẹ 2% so với quý trước.

Giá giảm do cung tăng

Trong một báo cáo tương tự đối với thị trường Tp.HCM, CBRE cho hay năm 2017 kết thúc đánh dấu một sự chuyển mình của thị trường căn hộ bán từ tăng trưởng mạnh mẽ sang bền vững. Mặc dù số căn chào bán giảm nhưng cơ cấu sản phẩm phù hợp giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt.

Trong quý 4/2017 thị trường đón nhận thêm 8.559 căn hộ, tăng 12% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm và tổng nguồn cung lũy kế lần lượt là 31.106 căn và 228.903 căn. Tổng nguồn cung năm 2017 giảm 18% so với năm trước tạo điều kiện cho thị trường hấp thụ hàng tồn kho từ năm 2015 và 2016.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung năm 2017 (so với 40% trong năm 2015) cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua để ở và tạo nền tảng cho thị trường bền vững. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam tập trung tại quận 2, 7, 9, và Bình Thạnh.  

Tình hình tiêu thụ trong quý 4 và cả năm 2017 khá khả quan tại các phân khúc. Trong quý 4/2017 có 8.934 căn hộ được tiêu thụ, tăng 23% so với quý trước và giảm 29% so với năm trước. Tổng lượng căn bán được trong năm 2017 đạt 32.905 căn, giảm 5% so với năm trước.

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong quý 4/2017 ghi nhận ở mức 1.564 USD/m2, tăng 4,8% so với quý trước nhưng lại giảm 3,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo CBRE, sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái là do nguồn cung phân khúc trung cấp tăng trong quý 4/2017.

Dự báo cho thấy,  trong năm 2018, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng cao. Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường trong năm tới, với nhiều dự án mới tại khu vực quận 2, quận 7, quận 8, Bình Thạnh như One Verandah, GEM Riverside, Midtown, High Intela, Green Field.

Còn tại Hà Nội, trong nă 2018, cùng với sự phát triển của thị trường và nguồn cung tương lai đến từ hầu khắp các khu vực trong thành phố, CBRE cho rằng, chủ đầu tư sẽ đứng trước áp lực phải chuyên nghiệp hóa đội ngũ bán hàng và hoàn thiện các hoạt động marketing để cạnh tranh và nâng cao doanh số.

Ngay ở phân khúc nhà biệt thự, liền kề, quý 1/2018 được kì vọng sẽ là quý rất sôi động trên thị trường nhà biệt thự, liền kề với nhiều dự án quy mô lớn sẽ được mở bán.

"Năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, với các dự án cao cấp xuất hiện tại các vị trí gần nội đô, trong khi chủ đầu tư các phân khúc thấp hơn sẽ phải cải thiện hơn nữa về mặt sản phẩm trước áp lực cạnh tranh", CBRE nêu quan điểm.