Gánh rất nhiều chí phí phi lý nên doanh nghiệp đưa chúng vào giá thành và người tiêu dùng phải gánh chịu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM trao đổi với Đất Việt xung quanh vấn đề giá nhà tại Việt Nam.

* Mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam có nói, giá nhà của Việt Nam không nằm top 20 đắt nhất thế giới. Vấn đề ở Việt Nam là... lương quá thấp, trong khi chi phí vật liệu thì ngang với thế giới nên việc bán nhà theo lương là không thể thực hiện. Ông bình luận như thế nào về quan điểm trên? Theo ông, đó có phải là nguyên nhân khiến cho thị trường BĐS Việt Nam điêu đứng trong những năm qua?

Ông Lê Hoàng Châu: - Theo các chuyên gia, giá nhà ở trung bình trên thị trường hiện nay đang cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động. Đó là con số quá cao so với mức của thế giới (trên dưới 5 lần), thành ra cơ hội tạo lập nhà ở với điều kiện thu nhập này là rất khó.

Nhưng thu nhập không phải vấn đề duy nhất vì người Việt còn có thu nhập thu nhập bên ngoài. Trong giai đoạn khó khăn, người làm công ăn lương sau giờ làm việc sẵn sàng đi bán trà đá, thuốc lá, buôn bán nhỏ lẻ để tìm kiếm thu nhập cho gia đình. Nỗ lực tự cải thiện cuộc sống của người lao động Việt Nam rất cao nhưng nhìn chung thu nhập không ổn định và còn thấp.

Đứng về góc độ người chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản, tôi thấy giá nhà quá cao còn xuất phát từ cơ cấu giá thành bất động sản có nhiều yếu tố bất hợp lý:

Thứ nhất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng rất lớn. Theo Luật Đất đai cũ, doanh nghiệp phải tự mình chuẩn bị quỹ đất, tức tự đi thương lượng, phải mua của người dân theo giá thị trường nên chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là chi phí doanh nghiệp bất động sản không lường trước được.

Thứ hai, tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, đây cũng là một chi phí bắt buộc. Hiệp hội BĐS TP.HCM đã nhiều lần kiến nghị, với cơ chế thực hiện Luật Đất đai như trước đây và có thể sắp tới khi thực hiện Luật Đất đai mới, tiền sử dụng đất là một gánh nặng và tiếp tục là một ẩn số đối với doanh nghiêp.

Đó là vì tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước quá lớn, doanh nghiệp không thể biết nộp tiền sử dụng đất bao nhiêu để có chiến lược trong lập kế hoạch thực hiện dự án, quyết định nên hay không đầu tư. Nhà nước thu tiền sử dụng đất và có cho doanh nghiệp khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng không đúng, không đủ nên thực ra doanh nghiệp hầu như phải mua đất lại lần thứ hai sau khi đã bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, về chi phí vốn, có 5% doanh nghiệp phải trả lãi suất trên 15% trong khi hơn 7% doanh nghiệp phải trả lãi suất từ 13% đến dưới 15%. Đa số doanh nghiệp BĐS hiện nay phải vay ngân hàng với lãi suất không thấp hơn 13% và chỉ có một số rất ít doanh nghiệp có quan hệ tốt hơn với ngân hàng được vay với lãi suất khoảng 12%.

Tuy nhiên, nhìn chung chi phí lãi vay cho tới thời điểm này vẫn còn rất cao đối với doanh nghiệp BĐS, không phải ai cũng vay được và không phải ai cũng được vay trung hạn, dài hạn.

Chi phí lãi vay ở Việt Nam nghịch lý so với thế giới: Việt Nam không có cơ cấu nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn cho BĐS, nếu vay được trung hạn thì lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn trong khi các nước khác thì ngược lại. Bởi vậy, chi phí vốn hiện nay đối với doanh nghiệp rất lớn, họ phải trả tiền lãi vay ngân hàng, trả lợi nhuận cho cổ đông và trả theo yêu cầu của người huy động vốn. Chúng tôi đã kiến nghị lấy lãi suất huy động tiền tiết kiệm bình quân của ngân hàng cộng với biên độ khoảng 2,5-3% thì ra lãi suất vay cho đầu tư nhưng không được.

Thứ tư, chi phí xây dựng. Ở trong nước về cơ bản là giống nhau, cũng có những giai đoạn bị đầu cơ sắt, thép, xi măng, có giai đoạn xăng dầu bị thả nổi liên tục nên nó tác động đến chi phí xây dựng.

Thứ năm, thuế và phí, theo báo cáo nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, thuế và phí trong BĐS ở Việt Nam còn cao.

Thứ sáu, chi phí gia tăng do thủ tục hành chính kéo dài. Nghị quyết 43 của Chính phủ ngày 6/6/2014 cam kết giảm 40% thời gian làm thủ tục hành chính. Điều đó cho thấy thủ tục hành chính ở Việt Nam là một vấn nạn làm gia tăng chi phí quản lý, chi phí cơ hội, khả năng bị mất cơ hội trong đầu tư vì thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài.

Thứ bảy, trong BĐS có 2 chi phí cực kỳ phi lý mà doanh nghiệp BĐS bắt buộc phải chịu. Đó là chi phí đầu tư hệ thống cấp điện đến từng căn hộ và chi phí cấp nước sạch. Theo nguyên tắc, ngành điện phải đầu tư nhưng doanh nghiệp BĐS lại phải làm bao gồm đường dây trung thế, trạm biến thế, đường dây hạ thế để kết nối vào đồng hồ từng căn hộ. Sau khi làm xong, doanh nghiệp BĐS phải bàn giao tài sản đó cho ngành điện, biến nó thành tài sản của ngành điện. Tính trong toàn quốc, mỗi năm, con số này cực lớn.

Tương tự, lẽ ra công ty cấp nước sạch phải làm ống nước đấu nối vào hệ thống nước thành phố rồi đến đồng hồ từng căn hộ thì lúc đó người tiêu dùng mới trả tiền, nhưng doanh nghiệp BĐS lại phải đầu tư rồi giao cho bên cấp nước mà không được bồi hoàn. Toàn bộ chi phí cấp điện, cấp nước đều được tính vào trong giá thành và người tiêu dùng phải gánh chịu.

Ngoài ra, từ Luật Đất đai năm ngoái cho tới các luật vừa được thông qua như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, có bổ sung thêm 2 yếu tố phát sinh mới trong cơ cấu giá bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp phải ký quỹ đối với các dự án BĐS.

Theo Luật Đầu tư, tỷ lệ ký quỹ là 1-3% tổng vốn đầu tư của dự án, quá cao và không hợp lý. Lẽ ra phải đứng trên chi phí chuẩn bị quỹ đất lấy tỷ lệ đó để ký quỹ thì hợp lý hơn là đứng trên tổng vốn đầu tư. Nhà đầu tư có ký quỹ thì cuối cùng mọi chi phí đó cũng tính vào giá thành và coi là một chi phí đầu vào của dự án.

Một chi phí phi lý khác đối với các dự án hình thành trong tương lai, nếu xây 1 chung cư rồi hứa giao nền, căn hộ cho người tiêu dùng 2-3 năm sau thì doanh nghiệp phải ký quỹ theo Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua.

Ví dụ, 1 chung cư có 100 căn, mỗi căn có giá bán 1 tỷ đồng, theo Luật Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp phải ký quỹ 100 tỷ để ngân hàng phát hành 1 chứng thư bảo lãnh cho dự án đó, nếu không có 100 tỷ thì phải có tài sản tương đương 100 tỷ...

Bên cạnh 100 tỷ phải bỏ vào ngân hàng để ký quỹ bảo lãnh thì doanh nghiệp phải chịu phí bảo lãnh 2%/năm. Nếu 2 năm sau mới giao nhà cho khách hàng thì mỗi năm doanh nghiệp phải trả tiền phí là 2 tỷ, 2 năm 4 tỷ. 100 tỷ không sử dụng trong 2 năm và 4 tỷ trả phí cho ngân hàng sẽ được chủ đầu tư tính đủ vào giá thành cuối cùng bán cho người tiêu dùng.

Doanh nghiệp BĐS còn phải chịu một chi phí nữa là dành 20% quỹ đất kinh doanh để làm nhà ở xã hội. Điều này áp dụng bắt buộc đối với mọi dự án nên nó cũng làm tăng chi phí, làm giảm lợi nhuận của nhà đầu tư nên cũng được tính vào giá thành.

Như vậy, giá BĐS trung bình vốn cao gấp 25% so với thu nhập của người dân Việt Nam cộng với cơ cấu giá thành BĐS không hợp lý càng làm cho khả năng tạo lập nhà ở của người dân càng khó khăn.

Dù vậy, trên thực tế, sau năm 2007 thời kỳ phát triển nóng của bất động sản, trong những năm vừa qua, bất động sản đã bán ở mức độ tiệm cận giá thành, tạm gọi là vùng đáy của thị trường bất động sản, thậm chí có nhiều doanh nghiệp phải bán lỗ để cắt lỗ, thu hồi vốn, xử lý nợ xấu, trả lãi.... Cho nên, cơ hội mua nhà của người tiêu dùng trong những năm vừa qua chưa bao giờ tốt bằng.

Có điều bất lợi là bộ máy của Việt Nam quá cồng kềnh, ở các nước khác họ chỉ trả lương từ ngân sách cho một bộ máy duy nhất là bộ máy hành chính. Giống như nhà đông con, mỗi đứa có được hưởng chút ít, nếu tinh giản được bộ máy, làm cho hợp lý thì mọi chuyện sẽ khác.

* Thưa ông, nếu chấp nhận phát ngôn trên thì phải hiểu như thế nào về những thực trạng thu hồi đất của dân với giá rẻ mạt để làm khu đô thị, đầu cơ tạo bong bóng bất động sản? Trên thế giới đã có tiền lệ nào về việc định giá bán nhà không dựa trên thu nhập của người dân hay không?

Ông Lê Hoàng Châu: - Chuyện đó đúng với một số địa phương nào đó nhưng không đúng với TP.HCM. TP.HCM có đặc thù là tất cả vận hành theo cơ chế  thị trường nên ở đây có hiện tượng giá nhà ở thương mại tiệm cận, cạnh tranh với giá nhà ở xã hội.

Nhiều doanh nghiệp BĐS làm nhà quy mô vừa và nhỏ bán cho người tiêu dùng với giá tương đương với giá nhà ở xã hội, trong khi nhà ở thương mại TP.HCM phải nộp tiền sử dụng đất mà không được giảm thuế, còn nhà ở xã hội vừa được miễn tiền sử dụng đất vừa được giảm 50% thuế VAT.

Tất nhiên khi người ở nhà ở xã hội muốn bán thì phải 50% tiền sử dụng đất đối với nhà thấp tầng, nếu ở nhà chung cư thì nộp 30% tiền sử dụng đất. Đó là vì sao nhà ở xã hội không hấp dẫn TP.HCM là vì thế.

Trên thế giới không có nước nào định giá bán nhà. Các nước hoạt động theo cơ chế thị trường thì tất cả giá cả do thị trường quyết định còn chính phủ điều tiết vĩ mô dựa vào chính sách.

Ví dụ, như tôi nói ở trên, hiện nay nói cơ cấu giá nhà có 9 yếu tố đều do Nhà nước Việt Nam điều hành. Ở các nước khác cũng vậy, vấn đề là các nước điều tiết một cách thông minh, phù hợp và quan trọng nhất là khuyến khích người dân làm giàu, không kỳ thị người giàu đi Rolls Royce, máy bay..., thậm chí còn khuyến khích người cực giàu để họ lôi kéo xã hội đi lên.

Cho nên tôi rất  ủng hộ phát triển khu vực tư nhân, tỉ lệ doanh nghiệp vừa và nhỏ càng lớn bao nhiêu thì đất nước càng phát triển bấy nhiêu. Việt Nam cũng phải phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời ủng hộ những đại doanh nghiệp để họ dẫn dắt nền kinh tế.

* Có một điều rất nghịch dị ở Việt Nam là khi cần xin ưu đãi, lập tức các lý do như nước nghèo, thu nhập của người dân thấp... được đưa ra. Nhưng khi bán hàng với giá cao thì sẽ viện cớ vẫn... thấp hơn thế giới (điện, xăng dầu...). Thưa ông, phải hiểu điều nghịch dị trên như thế nào? Phải chăng, lỗi ở đây lại thuộc về người dân vì không có thu nhập cao như thế giới?

Ông Lê Hoàng Châu: - Nếu nói về  tổng thể, giá nhà đất ở Việt Nam thật sự rẻ hơn các nước, kể cả nhà cao cấp. Tôi nhớ trước đây khi BĐS phát triển nóng, giá nhà cao cấp bán tới 4.500 USD/m2, bây giờ thì giảm xuống chỉ còn hơn 30 triệu đồng. Còn xăng dầu Việt Nam không thấp hơn khu vực là mấy, chỉ rẻ hơn Campuchia dẫn đến "chảy máu" xăng dầu sang nước này.

* Theo ông, cần phải thay đổi như thế nào để không còn những lý luận "giá không cao mà do thu nhập người dân thấp" và người dân được hưởng những sản phẩm, dịch vụ có giá cả phù hợp?

Ông Lê Hoàng Châu: - Phải khuyến khích người dân làm giàu, mọi người đều có thể kinh doanh. Trước đây, tôi có nói rằng làm sao phải chuyển dòng tiền tiết kiệm vào sản xuất, khuyến khích người ta ai cũng có đầu óc kinh doanh, ai cũng muốn làm giàu. Khuyến khích như thế để phát triển khu vực tư nhân. Khi mặt bằng thu nhập càng tốt bao nhiêu thì người ta càng có điều kiện để sắm sửa nhà cửa, phát triển này khác.