Dự báo về thị trường BĐS Hà Nội thời gian tới, TS Nguyễn Minh Phong, Viện Nghiên cứu Kinh tế xã hội Hà Nội cho rằng, giá nhà đất, chung cư, nhà cho người thu nhập thấp ở nội thành vẫn sẽ không giảm, thậm chí còn có thể tăng lên vì quỹ đất Hà Nội có hạn, người vào Hà Nội "gốc" vẫn không ngừng gia tăng...

Ông vừa có cuộc trao đổi với phóng viên VTC News xung quanh giá nhà đất tại Hà Nội sẽ như thế nào trong thời gian tới.

Theo TS Phong, giá nhà đất hiện chỉ giảm ở những dự án mang tính chất kiểu chung cư hay dự án mang tính chất đầu cơ.

Nhưng trên tổng thể, cầu về nhà đất ở vẫn còn sự gia tăng, ví dụ gia tăng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, tức là cầu vẫn cao trong khi cung không đủ. Đặc biệt, văn phòng cho thuê cao cấp vẫn cao, chưa hạ giá, tỷ lệ chiếm phòng lớn, thậm chí giá cho thuê văn phòng ở Việt Nam còn cao đứng thứ 15 thế giới.

Trong tương lai, phát triển BĐS Việt Nam nói chung vẫn còn nhiều tiềm năng theo hướng đa dạng hơn, cân đối hơn và thị trường hơn.

* Theo chu kỳ sụt giảm của thị trường BĐS thì sau khi nhà đất TP.HCM giảm giá vài tháng sẽ đến Hà Nội. Nhiều người dự đoán giá nhà đất Thủ đô chẳng mấy chốc sẽ giảm sâu tới 40% như TP.HCM hiện nay. Ông nghĩ sao trước nhận định này?

TP Hồ Chí Minh giảm nhiều hơn, sớm hơn, nhanh hơn Hà Nội vì lượng hàng cung trên thị trường BĐS nhiều hơn. Ở Hà Nội, dự án BĐS kiểu chung cư cao cấp không nhiều, cũng không nhiều các dự án đầu tư BĐS, nhất là đầu tư kiểu nhà ở. Phần lớn vẫn đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, nằm trong dự án lớn của các nhà đầu tư nước ngoài hay của Nhà nước, nên sụt giảm không đáng kể.

Trong khi đó, TP.HCM tính đầu cơ BĐS cao hơn nhiều cả về chung cư cao cấp lẫn nhà dành cho người có thu nhập thấp nên sự sụt giảm giá cũng nhiều hơn Hà Nội.

Tôi cho rằng, giá nhà đất Hà Nội sẽ không giảm mạnh như TP.HCM. Hà Nội cầu vẫn rất cao, cả về nhà đất cho người thu nhập thấp lẫn chung cư cao cấp, tính thanh khoản thị trường cũng cao. Bằng chứng là vừa rồi, đấu giá ở Cầu Giấy hay đấu giá mấy mảnh đất ở phố lớn, mỗi m2 có giá lên tới hàng trăm triệu đồng. Rồi những dự án lớn đều có chủ đầu tư có tiềm năng, đầu tư thực sự chứ không phải đầu cơ nên sẽ không xảy ra tình trạng như TP.HCM.

Tôi nhấn mạnh là, giá nhà đất ở Hà Nội không sụt giảm nhiều như TP HCM, mà chỉ là sụt giảm theo tác động chung của yếu tố lạm phát (hạn mức tín dụng giảm xuống, lãi suất cao, giải chấp ngân hàng khiến cho lượng cung những mặt hàng giải chấp cao lên).

* Nhiều người cho rằng, tình trạng đóng băng thị trường BĐS hiện nay thực chất là "ngủ đông"?

Không, chỉ khi nào tất cả các mặt báo đều đăng ào ạt bán, hoặc giá giảm khủng khiếp, chứ còn giá vẫn ở mức 10 ''cây'' một mét đất thì chưa phải là ngủ đông. Tôi biết chắc chắc là nhu cầu thực sự rất cao và khả năng thanh toán của dân phổ biến ở mức 500 triệu đến 1 tỷ. Nguồn cung cứ ''thò'' ra đến đâu là hết đến đấy.

* Vậy theo ông, thời điểm giảm giá nhà đất hiện nay có phải là cơ hội tốt để người có cầu thật tranh thủ mua vào?

Việc giảm giá hiện nay chưa phải là trở về đúng giá gốc bán. Trên thực tế thì những người có mức thu nhập trung bình vẫn đi săn lùng loại nhà đất có giá dao động từ 500 triệu - 1 tỷ đồng, trong khi trên thị trường chung cư đa phần hiện nay, giá mỗi căn hộ vẫn trung bình khoảng 2 - 3 tỷ, vẫn là thị trường chung cư cao cấp, giá vẫn bị đội lên cao vì cộng thêm cả khoản chênh lệch. Hiện mới chỉ giảm ở phần ăn chênh lệch chứ chung cư vẫn chưa trở về đúng giá gốc của nó.

Nói một cách khác, giá nhà đất hiện nay mới chỉ bớt đi phần ảo hoặc phần ăn lời ở giữa, một là do nhà đầu tư ban đầu cộng giá vào, hai là đầu cơ tiếp theo, ba là nhà môi giới... tất cả chỉ giảm một phần chứ chưa giảm kịch sàn. Chỉ khi nào giảm dưới chi phí sản xuất mới gọi là ảm đạm, là đóng băng hay sập. Mua 1 tỷ bán 3 tỷ, giờ bớt đi còn 2 tỷ vẫn lời, thậm chí còn tỷ mốt cũng vẫn là lời.

Người có nhu cầu về nhà đất hiện nay ở Hà Nội vẫn
chưa ''chạm'' được vào giá thật. Ảnh: Kiều Minh.

* Theo dự đoán của ông thì giá đất Hà Nội sẽ giảm tới mức nào?

Tôi cho rằng có một số xu hướng thế này: Giá cả cho các dự án sản xuất kinh doanh, dùng cho doanh nghiệp sẽ giảm gắn với nguồn cung tăng ở Hà Tây. Còn những nhà nội thành nhà ở chung cư, nhà cho người thu nhập thấp của Hà Nội vẫn không giảm, thậm chí có thể vẫn tăng vì liên quan đến chuyện quỹ đất Hà Nội có hạn, người vào Hà Nội gốc vẫn tiếp tục tăng vì Hà Tây cũng chuyển ra Hà Nội một phần chứ không có chuyện Hà Nội chuyển về Hà Tây.

Trong tương lai sẽ có sự dịch chuyển dân cư của Hà Tây, một số đại gia, một số người có điều kiện, cũng như sự nhập tiếp của các nơi khác về Hà Nội nên thị trường nhà dành cho những người thu nhập thấp, những người có thu nhập trung bình vẫn không giảm.

Đó là hai mảng thị trường lớn nhất, còn thị trường nhà cho thuê trước mắt vẫn không hề giảm vì gắn với chuyện cung không đáp ứng đủ cầu ngày một tăng cao.

* Xin cảm ơn những ý kiến của ông!

Lý giải về việc BĐS giảm giá thời gian qua, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, việc giá nhà đất giảm cần phải nhìn tổng thể rộng hơn. Bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay phải đặt trong bối cảnh lạm phát. Ai cũng biết trong bối cảnh lạm phát, bao giờ BĐS cũng xuống do chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ thông qua ngân hàng nhà nước, dẫn đến hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS, hạn chế cho vay làm giảm tổng lượng vốn đầu tư vào BĐS.

Hai nữa, do lãi suất vay cao nên các nhà đầu tư vay lãi suất cao, không dùng vốn của mình đầu tư vào BĐS sẽ rút lui càng nhanh càng tốt. Rất có thể các ngân hàng hiện nay đang giải chấp các khoản vay đến hạn cầm cố bằng BĐS, việc gia tăng cung bán do giải chấp cũng sẽ làm tăng lượng cung trên thị trường, làm giảm giá. Mà tính chung nước ta 60% các khoản thế chấp hiện nay để vay vốn là bằng BĐS.

Tiếp đó, trong năm 2006 - 2007, chúng ta có đợt đầu tư cấp tập làm cho thị trường BĐS rất nóng gắn liền với chuyện đầu tư của các tập đoàn doanh nghiệp các Tổng công ty lớn của nhà nước kết hợp với sự đầu tư đa dạng của các ngân hàng, các công ty khác, phong trào đầu tư chéo lan rộng, tổng cộng hàng ngàn tỷ được "bơm" vào thị trường BĐS cũng là nguyên nhân khiến cho lượng cung tăng lên. Trong bối cảnh Chính phủ lệnh dừng lại thì các danh nghiệp không còn tiền để tiếp tục đầu tư nữa, buộc phải bán tháo làm cho lượng cung tăng mà giá giảm.

Thứ ba, liên quan đến những hoạt động đầu cơ, hoạt động gây phong trào... đã đến lúc ''tan sương''. Nhà đầu tư họ nhận ra bản chất mình bị ''adua'' theo phong trào mua bán đầu cơ, sau một thời gian họ buộc phải bán đi, người mua thì rút kinh nghiệm không ồ vào mua ngay thì hiện tượng mua bán hỗn loạn giống như TP HCM vừa rồi không còn nữa. Các nhà đầu tư tỉnh táo hơn, các nhà đầu cơ buộc phải "lộ mặt", phải bán.