Bất động sản sẽ không có giá trị, nếu không đi kèm tiện ích/cơ sở hạ tầng.

Một cách tổng quát, cơ sở hạ tầng, khi được hoàn thiện và đưa vào sử dụng, sẽ cải thiện chất lượng cuộc sống, cũng như cảm nhận của người dân, do đó làm tăng giá trị tài sản ở khu vực đó. Theo phỏng đoán của chúng tôi, giá trị tài sản ở những nơi đang phát triển cơ sở hạ tầng của những thành phố chính vẫn chưa bị ảnh hưởng nhiều, vì đa số các dự án lớn vẫn chưa kết thúc, do đó sự tác động chưa thể đo lường một cách chính xác ở thời điểm này.

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, những khu vực có cơ sở hạ tầng mới hoặc được cải thiện thì giá trị bất động sản sẽ tăng trong tương lai, vì nhu cầu nhà ở tại những khu vực đó sẽ tăng một cách đáng kể. Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi rất nhiều nhóm yếu tố và đối với thị trường Việt Nam, theo chúng tôi, thì nhóm yếu tố về vị trí, dịch vụ và tiện ích là những yếu tố chính để đo lường giá trị.
 

Hà Nội: tốc độ hiện đại hóa nhanh chóng

Với mục tiêu đến năm 2020 sẽ trở thành một thành phố mang tầm quốc tế, Hà Nội đang chứng kiến tốc độ hiện đại hóa nhanh chóng từ một số lượng lớn những dự án thương mại quy mô lớn như Times City, Vinhomes Riverside, Lotte Centre, Gamuda Garden, Park City… Việc phát triển và mở rộng nhanh chóng kéo theo một lượng lớn người dân từ vùng nông thôn lên thành phố để tìm kiếm cơ hội có một cuộc sống tốt hơn. Điều đó làm phát sinh những vấn đề đáng chú ý bao gồm nơi ở, giao thông và ô nhiễm môi trường.

Để giải quyết những vấn đề trên, Hà Nội đã tập trung cải thiện hệ thống giao thông, với đường Vành đai 2 và 3 mới; xây dựng mới cầu Nhật Tân, Đông Trù và Vĩnh Thịnh; xây cầu vượt ở những tuyến đường mở rộng và những giao lộ quan trọng. Dự án phát triển đường sắt đô thị thân thiện với môi trường cũng đang được đẩy nhanh tiến độ. Dự án này được mong đợi có thể phục vụ 200.000 hành khách/ngày, với lộ trình đầu tiên là Cát Linh - Hà Đông sẽ được đưa vào hoạt động  trong năm 2015.

Biểu đồ “Sự thay đổi về giá cho phân khúc chung cư” bên dưới được thực hiện bởi thẩm định viên, bà Hạnh Nguyễn (CBRE Việt Nam) cho thấy ảnh hưởng từ những dự án và cơ sở hạ tầng chủ chốt. “Qua nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy rằng, những dự án phát triển cơ sở hạ tầng chủ chốt tại các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hoàng Mai và huyện Từ Liêm (cũ)không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà chung cư. Điều này là do xu hướng giảm giá chung của thị trường bất động sản tại Hà Nội, nhưng điều này sẽ không kéo dài”, bà Hạnh Nguyễn chia sẻ.


Phía Tây của Hà Nội đã nhận một trong các khoản đầu tư cơ sở hạ tầng lớn nhất trong những năm gần đây. Giá chung cư tại đây đã tăng với tốc độ nhanh hơn theo phân tích của chúng tôi khi so sánh với khu vực khác. Một trong những lý do chính là người mua thấy được lợi ích của cơ sở hạ tầng ở khu vực đó, điều giúp cho cuộc sống của họ tiện lợi hơn.

Sự phát triển cơ sở hạ tầng có tác động đáng chú ý đến giá bất động sản tại quận Thanh Xuân, đặc biệt là sự mở rộng của đoạn đường Trường Chinh (tổng vốn đầu tư 2.560 tỷ đồng). Tại mặt đường Ngã Tư Sở và Ngã Tư Vọng, trong thời điểm này, chúng tôi cũng ghi nhận một sự chuyển dịch giá đáng kể, từ 250 triệu đồng/m2 đến 300-350 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, giá đất ở những mặt đường thứ cấp, trong ngõ, ngách, với diện tích nhỏ từ 30 đến 50 m2 cũng tăng lên 60 - 80 triệu đồng/m2 so với mức giá từ 40-60 triệu đồng/m2 của cùng kỳ năm 2013. Giá chào bán căn hộ tại khu chung cư tòa nhà 102 (thuộc Tập đoàn Kinh Đô) và Khu chung cư Mecoland nằm trên đường Trường Chinh cũng tăng từ 4 đến 6 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng khoảng 15%.


TP.HCM: bùng nổ hạ tầng

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng kết nối đóng vai trò quan trọng trong việc kêu gọi phát triển dự án bất động sản dọc theo những công trình này. Tại TP.HCM, tính đến quý III/2014, có khoảng 26 công trình hạ tầng kỹ thuật trọng điểm nằm trong kế hoạch xây dựng, như Vành đai 3, Vành đai 4, cầu Rạch Chiếc 2, tuyến metro 2, 3, 4, 5, 6 và đường sắt Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây. Trong đó, 11 công trình trọng điểm đang triển khai (đường cao tốc Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, Vành đai 1, 2, Vành đai Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, tuyến metro số 1…) và 8 công trình trọng điểm đã hoàn tất (đại lộ Đông Tây, hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn 2…).

Ông Phạm Dương, Quản lý cấp cao Bộ phận Tư vấn và Định giá TP.HCM của CBRE cho rằng, cùng với việc xây dựng và hoàn tất nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều dự án bất động sản cũng được hoàn thành. Giá trị thặng dư của bất động sản tại khu vực này cũng gia tăng đáng kể, nhờ sự đóng góp của hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ.

Ví dụ, phân khúc căn hộ tại quận 2 đã ghi nhận bước tiến lớn sau khi các công trình cơ sở hạ tầng như cầu Sài Gòn 2 được hoàn tất. Bên cạnh đó, việc xây dựng và hoàn tất cơ sở hạ tầng đại lộ Đông Tây và công trình hầm Thủ Thiêm từ năm 2005 đến 2011 từ nút giao Quốc lộ 1A, huyện Bình Chánh đến ngã ba Cát Lát, quận 2 kết nối với Xa lộ Hà Nội chạy qua các quận 1, 2, 5, 6 và huyện Bình Chánh giữ vai trò chiến lược trong việc phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu vực Bình Chánh. Số lượng căn hộ chào bán tại quận 2 theo đó cũng gia tăng đáng kể.

Điều tương tự cũng xảy ra tại quận 7. Cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng kết nối Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và các vùng lân cận, khu vực này cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng căn hộ chào bán trong những năm gần đây. “Bên cạnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng kết nối, không thể phủ nhận tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng nội khu và cơ sở hạ tầng dịch vụ đối với thị trường bất động sản ở TP.HCM”, ông Dương chia sẻ.

Sản phẩm của những dự án khác nhau được tung ra thị trường với các mức giá khác nhau. Sự khác biệt về giá này phần lớn phụ thuộc vào sự khác biệt về cơ sở hạ tầng nội khu và hạ tầng dịch vụ mà dự án đó mang lại cho nhà đầu tư, cũng như cho cư dân thuộc dự án đó. Và đó chính là yếu tố chủ đạo tạo nên thành công của một số dự án bất động sản. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ điển hình ở TP.HCM.

Ông Leon Cheneval, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Định giá của CBRE nhận định rằng, ngoài những tiện ích và dịch vụ, thì hệ thống hạ tầng dịch vụ và hạ tầng giao thông mới cũng gây ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tại Việt Nam. Trong khi sự phát triển bất động sản ở các thành phố vệ tinh bị trì trệ, thì việc triển khai hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối và tiện ích mới tại Hà Nội và TP.HCM đã cho thấy sự gia tăng về giá trị của các dự án bất động sản.

Những nghiên cứu cho thấy, nếu hệ thống nước, điện và giao thông là những yếu tố cơ bản cần có trong khu vực, thì các yếu tố khác như hệ thống thoát nước, y tế, vui chơi giải trí cũng rất quan trọng. Hiện nay, người mua có những đánh giá khác so với trước về các khu đô thị, do đó chủ đầu tư nên tập trung vào hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ. Chính điều này đã tạo nên những nhu cầu khắt khe hơn đối với người tiêu dùng và đây chính là một thực tế cho câu chuyện phát triển bất động sản ở Việt Nam.