Thị trường BĐS nước ta đang tồn tại nhiều nghịch lý. Trong lúc thu nhập của người dân còn thấp, giá nhà đất lại quá cao, vậy mà nhiều doanh nghiệp lại cho rằng họ đang bán lỗ để cầm cự qua cơn khủng hoảng. Những nghịch lý này xuất phát từ đâu?

ĐTTC đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thanh Vân, Chủ tịch HĐQT CTCP First Quality Management - đơn vị chuyên tư vấn, quản lý BĐS.

* Nhiều ý kiến cho rằng giá nhà, đất hiện nay vẫn cao, quá sức chịu đựng của người thu nhập thấp. Quan điểm của ông thế nào? Vì sao cao?

Ông NGUYỄN THANH VÂN: - Theo khảo sát, giá nhà ở của Việt Nam đang nằm ở mức rất cao so với mặt bằng chung của thế giới và so với mức thu nhập bình quân của đại đa số tầng lớp dân cư.

Chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân Việt Nam hiện nay từ 24,5 đến 26,6, cao hơn rất nhiều so với các nước ở khu vực Nam Á 6,25, Đông Á 4,14, châu Phi 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ 6,25, Mỹ Latin và Caribê 2,38. Điều này khiến người có nhu cầu thực sự về chỗ ở không có khả năng tạo lập nhà ở.

Giá nhà ở tăng cao do 2 nguyên nhân chính: Giá đầu vào tăng, trong đó lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, giá nguyên vật liệu, điện, xăng, nhân công… và các loại “thủ tục lót tay”.

BĐS chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội. Ngoài ra, sản phẩm được đầu tư nhắm đến đối tượng thu nhập khá hoặc cao. Giá thành đa số sản phẩm hiện có đã được hình thành từ giai đoạn thị trường còn sốt. Hiện nay, chủ đâu tư vẫn đang cố chống đỡ để duy trì giá ở mức không bị thiệt hại quá nặng so với trước đây.

Lâu nay mọi người nói giá BĐS cao, chắc doanh nghiệp hưởng lợi nhuận nhiều. Tôi cho rằng, nhận xét như vậy chưa hẳn đúng, một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao là do chi phí lãi vay quá cao, doanh nghiệp phải mua đất 2 lần, thời gian thực hiện một dự án thường kéo dài gấp đôi, thậm chí gấp 4 lần nhiều quốc gia trong khu vực. Do đó doanh nghiệp bán giá cao nhưng chưa chắc đã “ăn” nhiều.

* Giá nhà đất cao khiến nhiều người kêu ca, nhưng khi doanh nghiệp hạ giá bán cơ quan quản lý lại đòi kiểm tra (như ở Hà Nội). Đó có phải là điều bất hợp lý?

- Trong tình hình thị trường đang bị “đóng băng” như hiện nay, với áp lực chi phí tài chính giai đoạn vừa qua và hiện tại, việc các chủ đầu tư tìm mọi cách để tiêu thụ sản phẩm là điều dễ hiểu. Trong đó, giải pháp giảm giá bán kể cả dưới giá thành sổ sách vẫn là biện pháp được xem là khả thi nhất.

Việc giảm giá này, trong đa số trường hợp không liên quan nhiều đến chất lượng, vì sản phẩm gần như đã hình thành. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về chất lượng sản phẩm của mình cũng như các cơ quan chức năng về chất lượng công trình, quy chuẩn xây dựng theo quy định của pháp luật.
 

Đã là thị trường thì để thị trường quyết định. Chất lượng cao hay thấp, chủ đầu tư lời hay lỗ… quyết định vẫn do khách hàng.

Có thể bán lỗ vẫn chưa chắc đã tiêu thụ được. Riêng về giá, các cơ quan hữu trách nên phối hợp để có ý kiến chuyên môn định hướng về giá thành tương đối của nhà ở (như giá lập dự án, thiết kế, xin phép, thi công xây dựng, chi phí tiếp thị, vay, thuế, giá đất).

Việc này rất quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn “đóng băng” BĐS hiện nay. Với tình trạng thông tin mập mờ như hiện nay, người dân có nhu cầu mua nhà dù thấy giá giảm nhiều lần vẫn không biết được giá nào là hợp lý nhất, do vậy thông tin từ cơ quan quản lý là điểm tựa tin cậy để dân quyết định.

* Trong thời gian qua, nhiều ý kiến đề xuất cho phép xây dựng căn hộ 25m2, đây được xem là giải pháp để khơi thông thị trường. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng sẽ phát sinh thêm “ổ chuột”, đánh giá của ông thế nào?

- Những bước chuyển tiếp về chất lượng nơi ở là cần thiết. Nhà có giá thành thấp đáp ứng được nhu cầu rất lớn của xã hội trong giai đoạn này là thực tế. Việc nâng cấp điều kiện ở là nhu cầu sẽ tự nhiên phát triển theo khả năng phát triển của xã hội. Cũng giống như từ đủ ăn đến ăn đầy đủ rồi ăn ngon, từ đủ mặc đến mặc đẹp…

Nhà ở cũng vậy. Theo tôi, về mặt quản lý nên định hướng quy hoạch khu vực xây dựng nhà giá thành thấp, hạ tầng phục vụ… cùng những chính sách ưu tiên cần thiết để phát triển nhanh chóng diện tích ở, đảm bảo được nhu cầu sống hiện tại. Và định hướng để có khả năng nâng cấp trong tương lai.

Nếu có chính sách an cư cho người dân thật quyết liệt, việc xã hội hóa cung ứng nhà ở hoàn toàn khả thi. Lúc đó, diện tích bao nhiêu m2/căn hộ không phải là vấn đề quyết định và càng không nên cứng nhắc quy định.

Riêng căn hộ 25m2, đây cũng là cần thiết nhưng không nên xây dựng đại trà mà nên chọn ở những khu vực có nhu cầu lớn như tại các khu công nghiệp, nhất là ở ngoại thành để đáp ứng nhu cầu công nhân. Không nên xây dựng tại các quận nội thành.

Xin cảm ơn ông.
 

DiaOcOnline.vn - Theo ĐTTC