Trúng thầu đầu tư vào khu “tứ giác vàng” đường Nguyễn Huệ nhưng để triển khai dự án, chủ đầu tư có thể đối mặt với giá đền bù khổng lồ.

Các khu đất vàng tại TP.HCM bất ngờ nóng lên khi mới đây, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát cùng một đối tác khác trở thành chủ nhân của khu tứ giác có vị trí đắc địa tại TP.HCM là Nguyễn Huệ - Hồ Tùng Mậu - Huỳnh Thúc Kháng - Ngô Đức Kế. Mảnh đất có tổng diện tích khoảng 1,31ha, dự kiến sẽ được chủ đầu tư xây một khu phức hợp sang trọng.

Theo khảo sát thực tế, hiện có gần 200 hộ dân đang sinh sống và kinh doanh tại khu tứ giác này. Các ngôi nhà ở đây đa phần được xây từ thời Pháp thuộc. Trong số này, hiện có trên 60% hộ dân cho thuê lại mặt bằng để kinh doanh nhiều loại hình ăn uống, giải trí.

Với sự tham gia của Vạn Thịnh Phát, trong tương lai gần, khu đất này sẽ chuyển mình thành khu phức hợp - trung tâm thương mại bậc nhất TP.HCM. Tháng 6/2016, tập đoàn này đã có văn bản xin chủ trương UBND TP.HCM về việc đầu tư dự án khu tứ giác “vàng” nói trên với chiều cao tối đa 40 tầng.

Tòa nhà sẽ nằm đối diện với khách sạn siêu sang 6 sao tại TP.HCM là The Reverie, cũng thuộc sở hữu của Vạn Thịnh Phát. Bên cạnh đó là Trung tâm thương mại Union Square cũng được doanh nghiệp này mua lại từ Vingroup.

Bài toán đền bù hóc búa

Tuy nhiên việc khu phức hợp này có hoàn thiện được nhanh chóng hay không phụ thuộc rất lớn vào tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Bởi lẽ giới kinh doanh địa ốc cho rằng giá đất đền bù ở đây không theo bất kỳ một quy luật nào, mà hoàn toàn là dựa trên thỏa thuận. Việc thỏa thuận đền bù cũng là bài toán hóc búa với chủ đầu tư cũng như TP.

Chiếu theo bảng giá đất của TP.HCM được UBND thành phố “niêm yết”, tuyến đường Nguyễn Huệ được áp dụng khung giá đất của đô thị đặc biệt theo quy định của Nghị định 104/2014 (cao nhất 162 triệu đồng/m2). Tuy nhiên giá thị trường đang vượt khung rất nhiều.

Giá giao dịch ngay cả với những tuyến đường khác trong khu tứ giác có khi lên đến vài trăm triệu cho tới hàng tỷ đồng/m2. Theo giới kinh doanh địa ốc, đất mặt tiền phố Nguyễn Huệ có người đòi từ 1,5-2 tỷ đồng/m2, còn mặt tiền đường Hồ Tùng Mậu hiện có giá khoảng 900 triệu đồng/m2.

Theo một website về giao dịch nhà đất, căn nhà có mặt bằng rộng 100m2 ở khu vực này được rao với giá 95 tỷ đồng, tương đương 950 triệu đồng/m2. Người rao bán còn cho biết hiện đang cho thuê nhà này với giá 10.000 USD/tháng tương đương hơn 220 triệu đồng.

Một cò đất tên Huy ở TP.HCM cho hay nếu là mặt tiền tại khu vực trung tâm quận 1 như Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ thì giá ở tầm 800 triệu - 1 tỷ đồng/m2 là mức phổ biến. Thậm chí, một số căn vị trí đẹp, mức giá còn đội lên khoảng 1,2 - 1,5 tỷ đồng/m2.

“Tôi còn đang nhận rao bán 2 căn tại Đồng Khởi và Nguyễn Huệ. Một căn mặt tiền Đồng Khởi diện tích đất 105m2 có giá 160 tỷ đồng, tức khoảng 1,5 tỷ đồng/m2. Căn ở Nguyễn Huệ cũng chỉ rộng có 80m2 mà họ đòi tới hơn 130 tỷ đồng, tương đương với 1,6 tỷ đồng/m2”, Huy cho biết.

Một chuyên gia bất động sản cho biết việc tính toán lại chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng thì khu tứ giác vàng này đang có giá trị khổng lồ. Từ thời điểm chỉ định thầu cho tới lúc bàn giao mặt bằng có thể sẽ khó khăn vì xác định mặt bằng giá đối với những khu đất thương mại luôn bất cập. Chính yếu tố giá là nguyên nhân gây trở ngại rất lớn trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây tuy có những bước khởi sắc vẫn tăng trưởng kém bền vững với chu kỳ tăng và suy giảm ngày càng ngắn lại. Do đó, đối với các công trình mang tính biểu tượng và tạo bộ mặt cho thành phố với chi phí đầu tư lớn, nếu không tính toán kỹ có thể mang đến rủi ro cho các chủ đầu tư.

8 năm trước, đường Nguyễn Huệ đền bù 370 triệu đồng/m2

Trước đây vào năm 2008, UBND TP.HCM cũng đưa ra đơn giá đất để tính bồi thường (đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ) ở khu tứ giác Eden phường Bến Nghé, quận 1, do Vingroup làm chủ đầu tư. Đây cũng là khu “đất vàng” có mức bồi thường giải phóng mặt bằng lớn nhất thời điểm đó.

Theo đó, giá đền bù ở mặt tiền đường Đồng Khởi và Nguyễn Huệ (đoạn từ Lê Thánh Tôn đến Lê Lợi) là 370 triệu đồng/m2.

Mặt tiền đường Lê Thánh Tôn (đoạn từ Đồng Khởi đến Nguyễn Huệ) là 280,6 triệu đồng/m2.

Tầng 1 (trệt) nhà số 144 Nguyễn Huệ và tầng trệt chung cư 104-106 Nguyễn Huệ và 181 Đồng Khởi là 143,9 triệu đồng/m2.

Tầng 1 (trệt) nhà số 59 và 63 Lê Thánh Tôn là 118 triệu đồng/m2.

Giá đền bù các tầng từ tầng 2 đến tầng 7 của chung cư 104-106 Nguyễn Huệ và 181 Đồng Khởi dao động từ 40,6 triệu đến 51,9 triệu đồng/m2.