Vài ngày qua, một lần nữa dư luận lại có chuyện để bàn tán khi đại diện Bộ Xây dựng khẳng định "Xu hướng giảm giá BĐS đã ngừng".

Nổi cộm, là thái độ… ngán ngẩm trước "điệp khúc" giá giảm (thậm chí tăng). Cũng là điều dễ hiểu, bởi thực tế gần 3 năm nay, những phát ngôn mang tính "lên dây cót" thị trường đã trở nên rất quen thuộc. Nhưng sở hữu BĐS nhà ở với đa số người lao động thu nhập trung bình vẫn là điều xa xỉ.

Thị trường chạm "đáy"?

Khi BĐS bắt đầu chu trình "tuột dốc không phanh" từ 2011, giới chuyên gia và nhà quản lý chưa đưa ra thuật ngữ "đáy thị trường". Tới đầu 2012, thanh khoản BĐS suy giảm trầm trọng, tỷ lệ nghịch với lượng hàng tồn kho nhà ở, đất nền gia tăng theo cấp số nhân trên cả nước, liên tiếp những đại diện từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Tổng hội Xây dựng và rất nhiều doanh nghiệp "tai to mặt lớn" trong giới tạo lập địa ốc đều thi nhau nhận định giá đã về "đáy" – đến lúc người dân mua nhà hay "thời của khách hàng đã điểm".

Nhưng cũng không lâu sau mỗi lời "hiệu triệu" đó, là thực tế chủ đầu tư dự án vẫn "quát" giá cao vời vợi (với chung cư giá rẻ, vị trí đẹp, tiến độ tốt), bán chênh ngay tại sàn giao dịch. Ngay với những dự án được xem là "hình mẫu" trong thị trường nhà giá rẻ như Đại Thanh (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng "hành" khách mua đủ kiểu.

Còn nhớ, cuối tháng 5/2012, ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nói: "Ở Hà Nội, nếu người mua để sử dụng và có nhu cầu thực sự thì thời điểm này là thích hợp. Vì họ có quyền lựa chọn theo ý mình, có quyền được tham khảo giá hết sức minh bạch… Nếu có tiền, tôi sẽ mua nhà vào thời điểm này".

Chưa đầy một tuần sau, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định "BĐS đã chạm đáy". Trước nhu cầu của những người mua nhà để ở và băn khoăn về việc liệu giá nhà đất có thể giảm tiếp trong năm 2012, ông Dũng tỏ ra thận trọng: "đáy" này theo hình parabol hay chữ U thì phải nghiên cứu. Đồng thời, ông Dũng hứa đưa căn hộ 25m2 vào dự thảo Nghị định để cho phép xây dựng nhằm giảm giá thành sản phẩm. Nhưng tới quý IV/2012, tình trạng rất nhiều doanh nghiệp giảm giá bán dự án nhà ở tại hai đầu thị trường Nam – Bắc vẫn duy trì cả về chất lẫn lượng. Điều này chứng minh ngược lại nhận định của Bộ Xây dựng trước đó.

Nghe hô hào rồi đi thuê nhà

Năm 2013, "sóng" giảm giá BĐS vẫn trải đều trên khắp các phân khúc chung cư thương mại, đất nền phân lô, thậm chí mạnh mẽ đối với biệt thự, cao cấp liền kề. Ở Hà Nội, những khu vực "hừng hực" người mua, kẻ bán trước đây như Hà Đông, Hoài Đức, Từ Liêm, Gia Lâm đều cho thấy mức giá giảm xuống tới hơn 40%. Một dẫn chứng, trường hợp liền kề ở dự án Nam An Khánh: giá còn 24-27 triệu đồng/m2 so với 40-44 triệu đồng/m2 thời gian một năm trước.

Kết thúc quá trình "lên gân", đại diện Bộ Xây dựng "tạo" niềm tin cho người cần nhà bằng… viễn cảnh căn nhà 50m2, có giá 500 triệu đồng (ông Dũng đưa ra tại phiên họp giải trình của UBKT Quốc hội, ngày 24/1/2013). Tuy nhiên, tới tháng 10/2013, chung cư rẻ nhất Việt Nam (có giá 2,5 triệu đồng/m2) xuất hiện lần đầu tiên ở Đà Nẵng, dưới dạng chủ hộ trong diện giải tỏa bán lại với giá "bèo". Còn lại, tới thời điểm này, căn hộ "trong mơ" 50m2 – 500 triệu đồng vẫn đang chờ.

Đầu năm 2014, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra nhận định thị trường chạm "đáy", "ấm" dần lên. Ông Nam đưa ra 4 dấu hiệu cho thấy thị trường chạm "đáy". Trong đó, ông nhấn mạnh yếu tố thanh khoản (giá tăng hay giảm không quan trọng), con số các hợp đồng có nhận nhà, giao nhà tăng rõ rệt qua từng quý. Cụ thể, như ở Hà Nội, năm 2013, giao dịch quý IV tăng gấp 1,5 lần quý III, tăng gấp 2 lần quý II.

Một lần nữa, ngày 17/4/2014, ông Nam khẳng định xu hướng giảm giá đã dừng, giao dịch nhà đất tăng gấp đôi. Theo đó, các dự án từ vành đai 3 đổ vào giao dịch vẫn rất tốt, trong đó, người mua để ở là chủ yếu, không phải nhà đầu tư.

Như vậy, đúng như nhiều ý kiến phân tích của chuyên gia, quan trọng không phải là thị trường đã chạm "đáy" hay chưa. Bởi đến nay, tranh cãi về khái niệm "đáy" vẫn chưa chấm dứt và gần như không thể xác định, vì giá BĐS bao hàm rất nhiều bất cập từ quản lý tài nguyên đất, định giá, quy hoạch, phê duyệt cấp dự án…

Điều cần làm là tạo được thêm quỹ nhà thương mại giá hợp lý, đủ hạ tầng hoàn thiện và pháp lý để phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị. Xét tới tận cùng vấn đề, sau khi "làm sạch" dự án (đảm bảo pháp lý), người cần nhà vẫn "nát óc" vì giá bán, vị trí, hạ tầng. Gần trung tâm, hạ tầng ổn, tiện ích đủ thì không tới lượt (vì đầu cơ đã chiếm) hoặc chấp nhận mua chênh. Ra xa thì giá rẻ, nhưng phải chờ đợi, ngóng hạ tầng cũng "dài cổ cò".

Ai cũng muốn gần trung tâm cho tiện đi làm, chăm sóc y tế, giáo dục đảm bảo. Túi tiền tỷ lệ nghịch với giấc mơ an cư, đi thuê nhà và nghe "động viên" từ nhà quản lý phải chăng là giải pháp duy nhất?