Từ 1/7, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sẽ chính thức có hiệu lực. Đồng thời, những quy định mới như "chi phí ký quỹ" và "chi phí bảo lãnh" BĐS hình thành trong tương lai cũng được áp dụng, trong đó, mức "phí bảo lãnh" dự kiến sẽ từ 1 - 2% tổng mức đầu tư... Theo nhận định của giới đầu cơ, đây chính là thời điểm có thể đầu tư để đón "sóng" tăng giá đợt đầu.

Thêm chi phí đầu tư

Điều 56 của Luật quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, đây là một trong những yếu tố tạo niềm tin cho khách hàng, "kéo khách hàng" trở lại thị trường, đồng thời giúp chủ đầu tư có tiền để triển khai dự án.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, đại diện nhiều DN kinh doanh BĐS cho rằng, thực tế đây là một trong những quy định "trói buộc" DN nhưng... người chịu thiệt cuối cùng lại là người mua nhà, và xa hơn là thị trường BĐS. Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, quy định về ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng sẽ gây bất lợi cho DN. Vì để kinh doanh BĐS, đa số DN đều phải đi vay ngân hàng. Trong khi đó, khoản ký quỹ này rất lớn (dự kiến từ 1 - 2% tổng đầu tư dự án), như vậy DN sẽ bị "kẹt" một khoản vốn lớn mà không được tính lãi, trong khi phải trả lãi ngân hàng hàng tháng.

Trường hợp có nhu cầu bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư sau khi thi công xong phần móng và hạ tầng kỹ thuật tương ứng phải được ngân hàng bảo lãnh giao dịch, có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho phép triển khai bán nhà ở thì mới được huy động vốn. "Quy định này làm tăng thủ tục hành chính, tăng chi phí đầu tư, kéo theo tăng giá bán căn hộ. Bởi vì, mọi chi phí phát sinh này sẽ được chủ đầu tư phân bổ vào giá bán căn hộ, và khách hàng - người mua nhà là người chịu thiệt" - ông Đực nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Dầu khí toàn cầu cũng cho rằng, DN sẽ phải phân bổ khoản chi phí này vào giá bán dự án. "Theo ước tính ban đầu, chi phí này sẽ góp phần đẩy giá bán căn hộ tăng lên mức từ 400.000 - 600.000 đồng/m2" - ông Hiệp nói.

Những động lực mới

Thị trường BĐS đang chứng tỏ sức hồi phục mạnh mẽ và được minh chứng rõ nét thông qua những con số ấn tượng trong 3 tháng đầu năm. Cụ thể, tại Hà Nội, trong quý I có 4.250 giao dịch thành công, gấp gần 3 lần số giao dịch thành công của cùng kỳ năm 2014. Còn tại TP Hồ Chí Minh, có khoảng 3.950 giao dịch thành công, cũng tăng gấp 3 lần số giao dịch thành công so với cùng kỳ.

Theo nhận định, mặt bằng giá BĐS hiện nay đang ở mức "có thể chấp nhận được", hay nói cách khác là "trung bình thấp", trong khi nhu cầu thực về nhà ở rất lớn. "Đơn cử như tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở dưới 1 tỷ đồng/căn là khoảng 30.000 căn hộ/năm. Nhu cầu này tăng lên mỗi năm do tăng theo số lượng người nhập cư và mới lập gia đình. Nhưng trong nhiều năm, thị trường chỉ cung cấp được khoảng 5.000 căn hộ/năm. Vậy nên nhiều người dân vẫn thiếu nhà ở..." - ông Đực cho biết.

Bên cạnh đó, những quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sản nhằm mở cửa cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam cũng đang được chờ đợi sẽ tạo ra những động lực mới cho thị trường BĐS, nhất là ở 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS mới chỉ "như một người vừa qua cơn bạo bệnh" và rất khó đoán. Sức hồi phục chủ yếu tập trung ở phân khúc trung bình, thấp và ở những dự án có vị trí tốt. Vì vậy, nếu phải đi vay ngân hàng để đầu tư, với mặt bằng lãi suất từ 7 - 10%/năm là cực kỳ rủi ro. Bởi BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, cùng một kế hoạch tài chính ổn định. Do đó, nếu phải vay ngân hàng, tức là phải dùng "vốn nóng" để đầu tư thì xác suất rủi ro sẽ rất cao. Tuy nhiên, với những người có "tiền nhàn rỗi", đầu tư BĐS và coi như "của để dành" thì khả năng thành công vẫn là rất cao, nhất là trong bối cảnh thị trường đang có những dấu hiệu hồi phục tích cực, cùng những dấu hiệu cho thấy, từ sau 1/7, giá nhà đất chỉ có thể tăng chứ khó giảm…