Mỏi mòn chờ đợi bất động sản (BĐS) xuống giá không được, nhiều gia đình có nhu cầu nhà ở, có khả năng kinh tế lại thêm sự hỗ trợ hợp lý của ngân hàng, buộc lòng cắn răng mua nhà.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện thị trường BĐS đã ấm lên, giao dịch tăng mạnh. Tại Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2014 đã có 4.150 giao dịch, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013. Với hàng triệu gia đình đang sinh sống tại Hà Nội, chưa kể người các tỉnh ngoài đang muốn an cư tại Thủ đô, con số hơn 4.000 người mua nhà là quá nhỏ nhoi. Nhưng có là may rồi. Và có tý dầu mỡ là kiến bò tới. Lực lượng “cò”, đầu cơ và hàng loạt các thủ đoạn găm hàng, thổi giá tạo chi phí để kiếm lời xuất hiện. Lãi suất tiết kiệm giảm quá mạnh, ôm chứng khoán thì như ôm bom nổ chậm, nhiều người có tiền lại lao vào BĐS với hy vọng thị trường sẽ sốt lại. Nhưng hỡi ơi, với tình hình thị trường BĐS như hiện nay, chắc chắn sẽ có cơn sốt, nhưng là sốt rét, thậm chí là sốt rét ác tính với các nhà đầu tư nhỏ.

Những thủ đoạn quá cũ

Các chuyên gia theo dõi thị trường BĐS đã có nhận định tình hình thị trường trong tháng 5, 6-2014 có nhiều biến chuyển lạ. Trong vòng 48 giờ (từ 24 đến 25-5-2014), gần 600 căn hộ tại khu đô thị Times City, Hà Nội đã được giao dịch thành công, tạo nên một “cơn sốt” mới trên thị trường BĐS, trong giai đoạn thị trường vẫn chưa hết khó khăn. Lãi suất tiết kiệm hiện không còn hấp dẫn nên nhiều người muốn chuyển dịch nguồn tiền từ ngân hàng sang các lĩnh vực đầu tư khác để có lợi nhuận cao. Những người có nhu cầu ở thật, đã có một phần tiền gửi ngân hàng sẽ rút ra và vay thêm để mua nhà. Những người không có nhu cầu thì mua để cho thuê hoặc để đợi giá lên rồi bán lại. Trước đây, gần 100% người mua nhà qua sàn DTJ là để ở, nay đã có 25 - 30% khách hàng mua để đầu tư hoặc cho thuê lại. Nhu cầu nhà ở tăng lên, thị trường cũng xuất hiện trở lại hiện tượng đầu cơ, “thổi giá”. Đồng thời cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn giữ lại các căn hộ có vị trí đẹp, sau đó đẩy giá bán lên. Một vài chủ đầu tư cũng không mở bán 100% sản phẩm mà găm hàng để chờ cơ hội “làm giá”.

Việc giá chênh trở lại là “thành quả” của sự bắt tay giữa chủ đầu tư và các sàn BĐS. Chủ đầu tư thường giao hàng độc quyền cho một vài sàn BĐS. Sau đó, các sàn này, với chức năng chính là môi giới sẽ  làm “thủ thuật”, tạo sự khan hiếm ảo, khiến người mua khó tiếp cận. Còn chủ đầu tư, tuy còn hàng nhưng nếu người dân hỏi đến sẽ trả lời là “hết”. Một mặt là để cùng tạo khan hiếm giả, mặt khác, tiếp tay cho các sàn đẩy giá lên. So với giá gốc chủ đầu tư đưa ra, khi mở bán qua sàn, các căn hộ tại dự án HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2. Vào ngày 1-7-2014 theo khảo sát của chúng tôi, khách hàng phải chấp nhận tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng/căn nếu mua nhà tại dự án VP5, VP6 Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ (Đại Kim - Hoàng Mai), 143 Trần Phú (Hà Đông), Green Stars (Phạm Văn Đồng). Một trong những yếu tố tạo điều kiện cho đầu cơ thổi giá là sự thiếu minh bạch của thị trường BĐS. Đến nay, các thông tin về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu báo cáo chưa phản ánh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ. Lợi dụng tình trạng này, có chủ đầu tư đưa ra giá bán thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào bán trên sàn thì người dân không thể tiếp cận được với giá đấy.

Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án chứ rất khó tạo thành trào lưu như trước. Bởi mặc dù số lượng giao dịch nhà ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực sự diễn ra trên toàn thị trường. Và quan trọng hơn cả, thị trường chỉ có thể sốt giá khi cầu lớn hơn cung, trong khi hiện nay, tồn kho BĐS cả ở chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp còn là một con số khổng lồ, thì việc chênh giá chỉ là hiện tượng và do các thủ đoạn kinh doanh, không thể do nhu cầu thị trường. Nếu tình trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà làm chính sách và các chủ đầu tư chân chính nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường BĐS.

Hàng chục năm nữa mới hết hàng tồn kho

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tồn kho BĐS trên cả nước hiện vào khoảng 83.034 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu quý I-2013. Đó là tồn kho từ các nhà đầu tư dự án. Còn nếu tính tồn kho từ các nhà đầu tư thứ cấp với những khu đô thị bỏ hoang, những dãy biệt thự nuôi bò, những chung cư đêm không có nổi 5% đèn sáng, những khu dân cư bán lâu rồi mà chưa có đường vào, chưa điện chưa nước thì lượng tồn kho có thể lên đến hàng triệu tỷ đồng. Số hàng tồn kho này theo nhiều nhà nghiên cứu thị trường, phải hàng chục năm nữa mới có thể tiêu thụ hết. Trong khi đó tốc độ xây dựng nhà ở không giảm.

Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội, tính đến hết tháng 4-2014, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 98 dự án xã hội, trong đó có 35 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 18.950 căn hộ; 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 17.430 căn hộ. Ngoài ra, các doanh nghiệp đang tiếp tục triển khai 129 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 90 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 27.560 tỷ đồng, 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng 27.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng...

Trong lĩnh vực nhà ở thương mại, con số cung và giá cũng rất đáng suy nghĩ. Theo kết quả nghiên cứu thị trường BĐS Hà Nội, quý II-2014, tổng nguồn cung căn hộ để bán đạt 95.800 căn từ 162 dự án đã bán và 67 dự án đang mở bán. Trong đó, nguồn cung sơ cấp ở mức hơn 13.400 căn, giảm 8% theo quý. Nguồn cung thứ cấp tăng 15% theo quý với khoảng 82.400 căn. Với nguồn cung này, trong quý II, có khoảng 1.900 căn hộ được bán ra, tăng 54% so với quý trước do những dự án hạng B bán tốt. Tỉ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức 14%, tăng 5 điểm % theo quý. Giá chào bán sơ cấp bình quân ở mức 28 triệu VND/m², tăng 15% theo quý. Giá chào bán hạng B tăng rõ rệt 8%, hạng A tăng 3% trong khi hạng C giảm 7% theo quý.

Thực tế này, các nghiên cứu dự báo, từ quý III-2014 trở đi, khoảng 83 dự án với hơn 65.800 căn hộ sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, hơn 50% số dự án này vẫn đang được quy hoạch. Nửa cuối 2014 sẽ chào đón khoảng 5.000 căn hộ từ 9 dự án; trong năm 2015, dự kiến có hơn 4.900 căn từ 5 dự án sẽ được đưa vào thị trường.

Với những con số khủng trên, thị trường sẽ có cơn sốt nào hay không, chắc bạn đọc và các nhà đầu tư hay đầu cơ sẽ tự rút ra kinh nghiệm.

“Thổi giá” sẽ làm mất niềm tin vào thị trường BĐS

Trải qua một thời kỳ suy thoái của BĐS mà nguyên nhân chính là hậu quả của tình trạng thổi giá, đầu tư chộp giật, lần này, khách hàng trở lại thị trường dường như thận trọng và làm chủ thị trường hơn. Họ định giá sản phẩm dựa trên giá trị thực chứ không dựa vào “lớp vỏ” bên ngoài. Đã có dấu hiệu cảnh báo các nhà đầu tư rằng, việc đầu tư lướt sóng sẽ mang lại rất nhiều rủi ro cho cả bản thân nhà đầu tư, chủ đầu tư và cho khách hàng mua để ở. Nhiều năm trước đây, khi thị trường còn ở thời khởi sắc, thì BĐS là kênh ăn nên làm ra của nhiều người. Sau đó, khi thị trường bước vào giai đoạn đóng băng, nhiều nhà đầu tư dạng này bị thua lỗ nặng, bị đào thải, số khác thì chuyển sang kênh đầu tư khác, nay khi thị trường có dấu hiệu ấm lên, những nhà đầu cơ này lại quay lại và vẫn giữ thói quen kiếm tiền theo kiểu chộp giật. Hệ lụy của lối đầu tư này là sẽ làm niềm tin vào thị trường bất động sản vừa trở lại sẽ nhanh chóng tan biến và nguy cơ về sự trầm lắng trở lại của thị trường sẽ khó tránh khỏi.

Trước đây, đặt ra quy định phải giao dịch BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều chủ đầu tư cũng bắt tay với khâu trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phục vụ lợi ích của một số cá nhân... Thay vì bỏ, chúng ta cần có những quy định phù hợp để quản lý tốt giao dịch qua sàn. Điều này giúp Nhà nước có được thông tin, số liệu thống kê về thị trường chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế. Không kiểm soát hoạt động mua bán BĐS nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây tiêu cực cho nền kinh tế.