Dòng vốn vẫn chảy đều song chất lượng chưa được cải thiện

FDI vào bất động sản (BĐS) trong năm 2015 đã sụt giảm nhẹ so với năm 2014, với 2,32 tỷ USD tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm (năm 2014 là 2,54 tỷ USD). Đồng thời xét về thứ hạng thì BĐS cũng tụt một bậc, xếp ở vị trí thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút FDI. Mặc dù vậy, với số vốn chiếm 11,5% tổng vốn đầu tư FDI trong năm 2015, thì đây vẫn là lĩnh vực có đóng góp đáng kể, duy trì dòng chảy khá đều của vốn ngoại vào Việt Nam.

Đáng chú ý nhất, đồng thời là dự án tỷ đô duy nhất trong năm qua là Dự án Công ty TNHH liên doanh thành phố Đế Vương với tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD do CTCP BĐS Tiến Phước và Công ty TNHH BĐS Trần Thái liên doanh với NĐT Denver Power Ltd, Vương quốc Anh, đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh, xây dựng khu phức hợp tháp quan sát gồm tòa nhà cao 86 tầng, khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại...

Việc thiếu vắng các dự án tỷ đô trong năm qua khiến dự đoán vốn FDI vào BĐS đang có sự khác nhau giữa các luồng ý kiến. Một số ý kiến nhận định nguồn vốn ngoại sẽ tiếp tục chảy mạnh vào BĐS và có những bứt phá trong vài năm tới với sự xuất hiện của một số dự án tỷ đô. Tuy nhiên, cũng có quan điểm không đồng tình.

TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, khả năng có những dự án BĐS lớn, đầu tư “ra tấm ra món” từ NĐT nước ngoài sẽ không còn nhiều trong tương lai. Lý do là quỹ đất hiện tại đã không còn nhiều để đáp ứng nhu cầu đầu tư của các dự án tầm cỡ tỷ đô.

Tuy nhiên ông Kiên nhận định, xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) đối với các dự án đã được cấp phép thì sẽ diễn ra mạnh hơn. Đặc biệt trong bối cảnh rào cản đối với người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam đang dần được dỡ bỏ, thì theo các chuyên gia sẽ có thêm các phân khúc bình dân hơn như căn hộ, nhà ở… hấp dẫn khối ngoại.

Đây cũng là xu hướng đang tiếp diễn trên thị trường trong năm vừa qua, với nhiều thương vụ hợp tác, chuyển nhượng trong lĩnh vực BĐS đã thành công. Một trong những thương vụ “đình đám” thu hút sự quan tâm của giới đầu tư là việc Creed Group, quỹ đầu tư lớn của Nhật Bản đã chính thức ký hợp tác đầu tư, rót 200 triệu USD vào CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia.

Theo đó, Creed Group cam kết mua 20% cổ phần của An Gia, hợp tác mua lại các dự án BĐS theo tỷ lệ 50-50 để cùng đầu tư và phát triển. Đồng thời NĐT này cung cấp khoản vay ưu đãi để An Gia tiếp tục đầu tư mua lại các dự án mới để phát triển, bán ra thị trường.

Cần lưu ý rằng đây không phải thương vụ đầu tiên của NĐT Nhật Bản. Trước đó vào tháng 9/2014, Creed Group đã đầu tư vào CTCP Năm Bảy Bảy gần 100 triệu USD. Với việc mở rộng đầu tư này, Creed Group tiếp tục thể hiện sự quan tâm đối với phân khúc nhà ở tập trung vào tầng lớp trung lưu có nhu cầu mua nhà với giá phải chăng.

Một số thương vụ M&A đáng chú ý khác là việc CTCP Đầu tư Nam Long, một DN có bề dày kinh nghiệm trên thị trường BĐS công bố cổ đông nước ngoài mới của mình là Ibeworth Pte. Ltd, Công ty thuộc quyền kiểm soát 100% của Keppel Land (Singapore), đã đầu tư khoảng 7,1 triệu cổ phần, tương đương 140 tỷ đồng. Hoặc VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF), quỹ đầu tư do Tập đoàn VinaCapital quản lý, công bố giải ngân 15 triệu USD thuộc khoản đầu tư hợp vốn trị giá 47 triệu USD để mua cổ phiếu ưu đãi chuyể̉n đổi của Tập đoàn Novaland, một thương hiệu mạnh về BĐS.

TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài đánh giá, từ năm 2006 đến nay các dự án FDI vào BĐS với quy mô lớn đã bắt đầu vào Việt Nam và tạo bước nhảy vọt về vốn. Tuy rằng từ năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực này bắt đầu rút xuống song dòng chảy vẫn âm ỉ và liên tục, thường đứng ở vị trí thứ 2 hoặc thứ 3. Do đó, ông Thắng cho rằng giai đoạn 2016-2020, BĐS vẫn sẽ giữ vững ở vị trí này, dù giá trị tuyệt đối có thể trồi sụt tuỳ từng năm.

Phân tích của Công ty TNHH CBRE Việt Nam cũng cho thấy triển vọng tương tự. Theo đó, tổ chức này đánh giá, nhờ vào quy định mới ban hành về Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS, cùng với việc thỏa thuận thành công Hiệp định đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương, thị trường BĐS thương mại Việt Nam đã nhận được một lượng vốn FDI cao.

Tuy nhiên, vẫn chưa có sự tăng trưởng đáng kể nào về lượng mua nhà của người nước ngoài do người mua vẫn còn đang chờ các chi tiết hướng dẫn thi hành cụ thể. Như vậy, khi các quy định này được cụ thể hoá, thì sức mua trên thị trường chắc chắn sẽ còn tăng cao. Đồng thời, số vốn đầu tư vào lĩnh vực này sẽ còn tiếp tục tăng lên.

Mặc dù thu hút vốn có triển vọng như vậy, song chất lượng dòng vốn vẫn là vấn đề đáng quan ngại. Chuyên gia của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cảnh báo, FDI đăng ký trong lĩnh vực BĐS vẫn đang tăng trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, thay vì đem vốn từ bên ngoài vào, phần lớn vốn cam kết đầu tư tại nhiều dự án được huy động ngay tại Việt Nam.

Như vậy, lượng vốn thực mà NĐT nước ngoài mang vào Việt Nam sẽ ít hơn nhiều so với lượng vốn cam kết FDI vào BĐS từ đầu năm đến nay. Việc huy động vốn trong nước như vậy thực tế không vi phạm các quy định pháp luật. Tuy nhiên, mục đích thu hút dòng vốn từ bên ngoài vào trong nước sẽ không đạt được như kỳ vọng.