Cộng đồng doanh nghiệp EU tại Việt Nam vừa ra Sách trắng, trong đó cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang ấm dần lên, nhưng nếu không có những cải cách chính sách, dòng vốn đầu tư ngoại có thể tìm đến thị trường khác.

Đề xuất ký quỹ theo giai đoạn

Tuần qua, Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) đã chính thức công bố Sách trắng 2016 về các vấn đề thương mại, đầu tư và kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại thị trường Việt Nam.

Ông Michael Behrens, Chủ tịch EuroCham cho biết, ấn phẩm này là bản tập hợp những quan ngại và kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam, gửi gắm thông điệp chung từ nhiều ngành nghề và doanh nghiệp khác nhau cùng những kỳ vọng và khuyến nghị của các thành viên và đối tác của EuroCham. Sách trắng năm nay đóng vai trò là tài liệu tham khảo cho hoạt động hỗ trợ chính sách với mục đích cải thiện môi trường kinh doanh tại Việt Nam.

Trong đó, những vấn đề của thị trường bất động sản dưới góc nhìn doanh nghiệp EU được dành riêng một chương để phản ánh. Tổng quan chung, EuroCham đánh giá thị trường bất động sản đang ấm dần lên nhờ chính sách khuyến khích đầu tư và sự gia tăng các nhà đầu tư mới. Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự vừa ban hành cũng có những điều khoản tác động tích cực đến thị trường.

Dù vậy, các nhà đầu tư châu Âu tại Việt Nam cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục thực hiện cải cách và minh bạch thủ tục hành chính một cách hiệu quả. Nếu không, dòng vốn có thể chuyển hướng sang các nước khác trong khu vực.

Báo cáo của EuroCham phân tích một số quy định mà Hiệp hội này cho rằng đang ảnh hưởng không tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt nhấn mạnh hai vấn đề ký quỹ và tiền sử dụng đất.

Chẳng hạn, theo EuroCham, quy định về ký quỹ được đưa vào Luật Đầu tư 2014, buộc các chủ đầu tư phải ký quỹ một khoản đảm bảo việc thực hiện dự án, nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà, ràng buộc chủ đầu tư với cam kết về thời hạn và tiến độ dự án. Quy định này được đưa ra sau khi có hàng loạt dự án được khởi công rồi bỏ dang dở nhiều năm, người mua nhà không lấy lại được tiền cũng không biết bao giờ mới được bàn giao nhà.

Nhiều quan điểm đánh giá, đây là “tấm khiên” tài chính bảo vệ khách hàng mua nhà. Các nhà đầu tư đến từ châu Âu  cũng không phản đối việc ký quỹ, nhưng cho rằng, mức ký quỹ quy định từ 1 - 3% tổng vốn đầu tư của dự án là quá cao.

Nghị định 32/2015/NĐ-CP quy định tổng vốn đầu tư bao gồm chi phí từ giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng đến khi hoàn thành, bảo trì dự án. Với những dự án có mức đầu tư vài nghìn tỷ đồng, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng, số tiền ký quỹ có thể là vài chục tỷ đồng đến cả trăm tỷ đồng.

Mức ký quỹ này, Eurocham cho rằng có thể khiến nhiều dự án phải đối mặt với những vấn đề về tài chính, hạn chế dòng tiền của nhà đầu tư.

Trong bối cảnh Chính phủ đang khuyến khích đầu tư nước ngoài, mức ký quỹ này được coi là chưa phù hợp. Các nhà đầu tư châu Âu cho rằng không cần thiết áp dụng mức ký quỹ cao như vậy, bởi nó tạo nên sự lãng phí lớn trong việc huy động nguồn vốn triển khai dự án.

EuroCham đề xuất mức kỹ quỹ chỉ nên tính dựa trên tổng chi phí mặt bằng hoặc chi phí xây dựng tùy theo từng giai đoạn và cho rằng, giải pháp này có thể giảm thiểu áp lực tài chính đối với chủ đầu tư mà vẫn đảm bảo sự tuân thủ cam kết với tiến độ dự án.

“Tiền sử dụng đất” thay bằng sắc thuế?

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất (trong đó có chủ đầu tư) phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Một công thức tính tiền sử dụng đất được ban hành, theo đó số tiền phải nộp tính theo diện tích và bảng giá đất có trừ đi số tiền được giảm và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhưng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà chủ đầu tư phải chi ra lớn hơn so với chi phí tính trên bảng giá đất. Chủ đầu tư không được khấu trừ chi phí thực tế này, dẫn đến tiền sử dụng đất cao.

Báo cáo của EuroCham cho rằng, quy định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có nguy cơ dẫn đến tình trạng tham nhũng.

Eurocham viện dẫn một báo cáo năm 2013 của UBND TP.HCM: Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn “tiền sử dụng đất” và thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, khoảng 10 - 15% bảng giá đất và ủng hộ giải pháp này sẽ đảm bảo sự minh bạch và đơn giản trong tính toán.

Có thực tế là nhiều chủ đầu tư né tránh công bố số tiền sử dụng đất phải nộp. Tại một dự án phát sinh tranh chấp gần đây, khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chủ đầu tư có tiết lộ số tiền sử dụng đất cho diện tích hơn 8.000 m2 ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) khoảng 170 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư đã đề nghị phóng viên không sử dụng con số này vì “chưa chính thức” và “còn chờ các bộ, ngành cho ý kiến”. Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc thừa nhận rằng, tiền sử dụng đất mỗi dự án mỗi khác vì phụ thuộc nhiều yếu tố chứ không chỉ là bảng giá đất.

EuroCham cho rằng, để thu hút đầu tư nước ngoài thì phải đảm bảo sự minh bạch, làm sao để các khoản thuế, phí cần phải rõ ràng, dễ tính toán vừa khuyến khích chủ đầu tư, vừa hạn chế lỗ hổng pháp lý, không tạo điều kiện cho nạn tham nhũng phát sinh.

“Minh bạch chi phí hành chính sẽ thúc đẩy nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản Việt Nam”, báo cáo viết.

Ngoài ra, EuroCham còn đề cập đến những mâu thuẫn trong các quy định về phân bổ chi phí đầu tư hệ thống cung cấp điện, nước. Theo quy định, bên bán điện, nước phải đầu tư lắp đặt các thiết bị cần thiết để bán điện, nước. Nhưng thực tế là các chủ đầu tư đang phải đầu tư hệ thống này và hậu quả là người mua nhà chịu thiệt vì chi phí này được phản ánh trong giá mua nhà.

EuroCham cũng nhấn mạnh, hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính có sự cải thiện so với trước đây, nhưng vẫn tồn tại nhiều thiếu sót trong quy định với hoạt động triển khai dự án bất động sản và hy vọng có thể hợp tác để góp phần xây dựng thị trường này phát triển ổn định hơn.