Căn hộ trên đất vàng ở khu trung tâm TP HCM có giá trên 5.000-6.000 USD mỗi m2, lại không được chia nhỏ diện tích, nên không hấp dẫn khách hàng.

Địa ốc hạng sang có nguy cơ ế hàng

Đại diện Công ty Bến Thành Land cho biết, doanh nghiệp có 80 căn hộ tọa lạc tại trung tâm quận 1, TP HCM, gần chợ Bến Thành nhưng 5 năm qua chỉ bán được 30 căn loại 60-75 m2. Hầu hết nhà diện tích lớn đều tồn kho.

Vị này cho hay, các căn hộ diện tích vừa phải đã bán hết trong năm đầu tiên chào hàng. Trong số 30 sản phẩm đã được tiêu thụ có đến 24 căn được các chuyên gia nước ngoài thuê. 50 căn hộ còn lại có diện tích 130-140m2, khó cho thuê và cũng khó bán, làm phát sinh lãi vay hàng trăm tỷ đồng.

Lãnh đạo Công ty Bến Thành Land giải thích, ngay từ đầu doanh nghiệp không có chủ trương xây căn hộ lớn nhưng từ trước dự án này chỉ được cấp 80 sổ hồng, nên doanh nghiệp buộc phải chia sản phẩm theo tỷ lệ 30 căn diện tích dưới 80 m2 và 50 căn diện tích 130-140 m2. "Khi thị trường bất động sản khó khăn, chúng tôi xin chẻ đôi căn hộ lớn để dễ bán nhưng vướng quy định cấm chia tách căn hộ diện tích nhỏ ở khu trung tâm thành phố", đại diện Bến Thành Land bộc bạch.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Đỗ Thị Loan cho rằng thành phố nên xem xét lại việc hạn chế xây dựng dự án căn hộ diện tích nhỏ trong khu trung tâm hiện hữu 930ha (theo quy hoạch gồm 13 quận nội thành). "5 năm qua tồn kho bất động sản chủ yếu là căn hộ lớn. Vì vậy, ngăn cấm chia tách căn hộ nhỏ là không phù hợp với tình hình khó khăn hiện nay", bà nói.

Bà Loan phân tích, căn hộ trên đất vàng ở khu CBD (Central Business District) có chi phí đầu tư đất lớn nên giá bán rất cao, khoảng 5.000-6.000 USD mỗi m2 trở lên. Giá đắt nên căn hộ lớn trong khu này không bán được, từ đó là chậm lại tiến trình chỉnh trang bộ mặt trong khu 930ha.

Theo quan điểm của bà Loan, nhiều thành phố lớn trên thế giới: Bắc Kinh, Seoul, Tokyo, Paris, New York... vẫn có căn hộ 20-30m2. Vì vậy, đã đến lúc TP HCM cũng cần xem xét lại việc hạn chế căn hộ nhỏ ở khu trung tâm. "Ngay cả khi đưa ra lệnh cấm, trước tiên cần có cuộc khảo sát rộng rãi, xem xét chi tiết từng dự án cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp vượt khó trong thời điểm này", bà Loan nói.

Tuy nhiên, Phó giám đốc Sở quy hoạch kiến trúc TP HCM, Nguyễn Hoài Nam phản biện: "Trước mắt không nên chia nhỏ căn hộ thuộc khu trung tâm hiện hữu của TP HCM. Đây là nỗ lực giữ cho quy hoạch khu CBD của thành phố được ổn định".

Ông Nam cho rằng không thể so sánh Việt Nam với các nước phát triển để giải quyết bài toán quy hoạch. Hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội của các thành phố lớn nói trên tốt hơn TP HCM nên có thể đáp ứng được nhu cầu căn hộ nhỏ ở khu trung tâm. Trong khi đó, hạ tầng của TP HCM hiện nay đã quá tải.

Phó chủ tịch UBND TP HCM, Nguyễn Hữu Tín khẳng định: "Chủ trương của thành phố là giãn dân ra các đô thị vệ tinh. Chia nhỏ căn hộ ở khu trung tâm tức là phải tiếp tục giải quyết những bài toán khó về dân số, hạ tầng vốn đã quá tải".

Ông Tín giải thích, thành phố không chủ trương cấm chia nhỏ căn hộ, nhưng đối với vấn đề này buộc phải thận trọng xem xét. Bởi lẽ ở khu trung tâm, chia tách căn hộ không đơn giản là thay đổi quy chuẩn của một dự án nhà ở. Đây là bài toán liên quan đến quy hoạch chung cả đô thị, mật độ dân số và cơ sở hạ tầng, giao thông, điện nước, dịch vụ và các hạ tầng xã hội khác.

Khu trung tâm hiện hữu của TP HCM với 13 quận nội thành (thuộc 930ha) đang nén gấp 4 lần so với quy chuẩn đô thị được quy hoạch trước đây, lãnh đạo thành phố nhấn mạnh. Các vấn đề ách tắc giao thông, ngập nước, thiếu nước... đang ngày càng nan giải. Vì thế, chia nhỏ căn hộ còn phải xem xét đến rất nhiều khía cạnh. Không thể cứ sau mỗi lần thị trường bất động sản biến động lại xin chuyển đổi, chi phối đến quy hoạch.

Ông Tín dẫn chứng thêm, vừa rồi TP HCM có một dự án 500 căn hộ thiếu đường đi, chỉ có duy nhất một con hẻm rộng 4m cho 2.000 cư dân tương lai. Doanh nghiệp kêu khó xin nhà nước tháo gỡ, hỗ trợ làm đường. Nhưng muốn mở con đường ở khu vực này, chi phí hơn 60 tỷ đồng, khó khăn lại đẩy từ doanh nghiệp sang thành phố.

"Giải quyết vướng mắc phải hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và người dân. Có những kiến nghị hợp lý cần tiếp thu, điều chỉnh nhưng cũng có những kiến nghị gây xung đột lợi ích chung của người dân rất khó thực hiện", ông Tín cho hay.