Nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu giảm là nguyên nhân khiến thị trường văn phòng cho thuê ế ẩm.

Lạm phát tăng, lãi suất cao, kinh tế chật vật đã khiến thị trường văn phòng cho thuê (VPCT) lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn. Giá thuê VP ở các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng hiện nay đều giảm.

Theo Công ty TNHH Savills VN - một công ty chuyên cung cấp các dịch vụ bất động sản, thị trường VPCT đầu năm 2011 tại TP.HCM đón nhận 6 tòa nhà VP mới, cung cấp khoảng 70.000m2, nâng tổng nguồn cung đạt 1,1 triệu m2, trong đó VP hạng B chiếm 46%. Nguồn cung mới đã kéo giảm giá cho thuê và công suất cho thuê phòng cũng giảm theo. Giá cho thuê trung bình giảm 3% so với cuối năm 2010, đạt khoảng 29 USD/m2 và công suất cho thuê cũng giảm 3%, đạt mức 80%.

Do những VP hạng A tại TP.HCM - theo Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) hiện đã ổn định hoạt động (tỷ lệ diện tích còn trống dưới 5%, không có dự án cao ốc VP hạng A mới nào sẽ khai trương trong năm 2011) nên thị trường hiện nay tập trung vào phân khúc VP hạng B và C. Đã có 2 tòa nhà VP hạng B đi vào hoạt động trong quý 1 vừa qua. Địa bàn Q.1 đón nhận một dự án mới tại 25 bis Nguyễn Thị Minh Khai, cung cấp 15.000m2 và Q.11 đón nhận dự án cao ốc VP The Flemington (trong khu phức hợp nằm trên đường Lê Đại Hành), cung cấp 26.677m2.

Ông Rudolf Hever - Phòng nghiên cứu và tư vấn CBRE, nhận định: “Vẫn còn quá sớm để dự đoán về việc giá cho thuê đã chạm đáy thị trường hay chưa, nhưng tốc độ giảm giá đang chậm dần. Với việc không có nguồn cung VP hạng A mới nào dự báo sẽ đi vào hoạt động từ nay cho đến quý 1/2012, chúng tôi dự đoán giá thuê VP hạng A sẽ giữ nguyên từ nay đến cuối năm 2011”.

Giá cho thuê VP tại TP.HCM được nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này nhận định sẽ tiếp tục giảm do áp lực từ nguồn cung trong tương lai. Tổng nguồn cung trong năm 2011 tại TP.HCM dự kiến sẽ đạt 140.000m2 và từ năm 2012 trở đi, dự kiến sẽ có khoảng 960.000m2 diện tích VP được đưa vào thị trường. “Hầu hết các chủ tòa nhà VP đều giảm giá cho thuê khi nguồn cung tiếp tục tăng nhằm giữ chân khách thuê hiện tại và thu hút khách thuê mới để lấp đầy những diện tích còn trống” - ông Trần Như Trung, Giám đốc nghiệp vụ, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills VN nhận xét.

Còn theo ông Naim Khan Turk, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu TP.HCM của Công ty Colliers International (hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản), giá thuê VP hạng A sẽ vẫn ở mức cao, trong khi VP hạng B và C tiếp tục giảm. Ông nhận định giá thuê VP hạng B ở các khu vực ngoài trung tâm sẽ dưới 20 USD/m2. Như tòa nhà REE Tower 20 tầng, với 17.000m2 trên đường Đoàn Văn Bơ (Q.4) sẽ hoàn thành vào tháng 6.2011, có giá cho thuê cạnh tranh là 18 USD/m2, phí dịch vụ 4,5 USD/m2 cộng 10% VAT cho các đơn vị thuê từ 75m2 trở lên.

“Chủ cho thuê và nhà đầu tư đang áp dụng chiến thuật mới để thu hút người thuê. Cụ thể là thay đổi hợp đồng có lợi cho người thuê, cùng với những khoảng thời gian giảm giá hấp dẫn và những đề nghị khác được áp dụng để lôi kéo người thuê tiềm năng”, ông Naim Khan Turk nhận định.

Hà Nội: Áp lực đè nặng lên chủ đầu tư

Tại Hà Nội, một loạt các tòa nhà quy mô lớn như MiPEC Tower, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower... đã tham gia vào thị trường VPCT, đưa tổng diện tích VPCT trong quý 1 vừa qua lên đến trên 760.000m2, tăng 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa chiếm tới 67% tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội. Theo tính toán của Coliliers Internationnal, trong năm nay tại Hà Nội sẽ có thêm 240.000m2 VPCT hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiện tại.

Nguồn cung tăng trong khi thị trường vẫn trong tình trạng ì ạch đã gây áp lực lớn lên chủ đầu tư (CĐT) các tòa nhà. Xu hướng được các CĐT chọn lựa là giảm giá cho thuê. Khảo sát của Coliliers Internationnal chỉ rõ, nhiều tháng qua, giá thuê VP hạng A chưa vượt quá mức 40 USD/m2 và tỷ lệ lấp đầy không vượt quá 90%. Với VPCT hạng B, trong 2 quý liên tiếp gần đây, giá thuê trung bình đã giảm khoảng 0,4 USD/m2/tháng so với cuối năm 2010, hiện ở mức 26,1 USD/m2/tháng.

Một số khách sạn như Horizon, Fortuna, Công Đoàn... đã phải chuyển đổi toàn bộ diện tích VPCT thành phòng khách sạn. Một số CĐT cũng chọn giải pháp bán sàn, tức là cho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người thuê lại sẽ tiếp tục kinh doanh cho thuê lại. Tòa nhà Charmvit Tower đã cho IDJ thuê 3 tầng là một ví dụ.

Bà Chu Thị Thanh Hương - cán bộ của CBRE, cho biết: “Hạ giá, tặng tiền thuê 1 - 2 tháng, giảm hoặc miễn phí đỗ xe và phí điều hòa làm ngoài giờ là những động thái mà hầu hết các chủ tòa nhà đều đang triển khai áp dụng. Đối với những khách hàng cũ, chủ tòa nhà giữ chân họ bằng cách cung cấp các dịch vụ tốt nhất, điều chỉnh giá thuê theo giá thị trường chứ không cứng nhắc thu theo hợp đồng đã ký kết từ những năm trước”.

Tình hình ế ẩm hiện nay có thể sẽ chưa được cải thiện trong một sớm một chiều khi nguồn cung VPCT tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh. Ước tính sau 3 năm nữa, một lượng lớn mặt sàn VPCT sẽ tham gia thị trường, làm tăng tổng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt tới gần 3 triệu m2. Sức ép cạnh tranh ngày càng gia tăng. (Quang Duẩn)

Đà Nẵng: Nhà mặt tiền lấn át văn phòng cho thuê

Giữa tháng 3.2011, anh Thanh Long - giám đốc một công ty chuyên kinh doanh máy tính tại Đà Nẵng, đã chuyển công ty từ một tòa nhà cho thuê VP cao cấp trên đường Nguyễn Văn Linh về một căn nhà cách trung tâm chừng 3 km. Lý do được anh Long đưa ra là giá thuê VP quá cao, trong khi đó nơi mới không xa trung tâm là bao, giá lại rẻ.

Tại Đà Nẵng, từ đầu năm đến nay, có rất nhiều công ty, đại lý, chi nhánh chuyển VP đến những căn nhà trong các khu dân cư mới có giá thuê nhà tính ra chỉ bằng 1/4 so với giá thuê tại các cao ốc. Tình trạng ế ẩm VPCT đang diễn ra phổ biến ở Đà Nẵng, nhiều cao ốc văn phòng hiện đại, nằm ở vị trí đẹp trên các đường Bạch Đằng, Trần Phú, Nguyễn Văn Linh... đi vào hoạt động từ vài năm trước, nay vẫn chưa thể lấp đầy. TP Đà Nẵng hiện có 25 tòa nhà VPCT, tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt khoảng 60%.

Theo đánh giá của CBRE, dù trong quý 1/2011 đã có 9.000m2 sàn diện tích VP ở Đà Nẵng được thuê nhưng vẫn chưa thấy chuyển biến nhiều về thị trường này do nguồn cung vượt quá nhiều so với nhu cầu. Nhiều chủ đầu tư đã linh động giảm giá và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng. Trong đó, giá VPCT hạng B giảm 6%, từ 14,27 USD/m2/tháng xuống còn 13,42 USD/m2/tháng. (Hữu Trà)

 DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên