Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02 của Chính phủ có hiệu lực thi hành (1-6-2013) như vậy đã gần một tháng. Người mua nhà đang trông đợi, kỳ vọng gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng để vay mua nhà với lãi suất thấp 6%. Tuy nhiên, hầu như chưa có ai được giải ngân từ gói vay này.

Không nhiều doanh nghiệp được vay vốn ưu đãi

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng vừa có công văn gửi 5 ngân hàng TMCP là BIDV, VietinBank, Vietcombank, Agribank và MHB công bố danh sách các dự án và chủ đầu tư dự án khu vực phía Bắc thuộc diện được vay vốn đợt I từ gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng. Các dự án được giải ngân bao gồm: Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá; Dự án nhà ở xã hội 143 - Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội); Dự án nhà ở xã hội Đồng Dâu (Vinh, Nghệ An); Dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng; Dự án nhà ở xã hội CEO tại Quốc Oai (Hà Nội); Dự án nhà ở xã hội tại Hưng Yên. Các dự án trên đã và sẽ được khởi công trong tháng 6-2013, dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng từ quý IV/2014.

Còn tại khu vực phía Nam, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết hiện thành phố đang xem xét 9 dự án nhà ở thương mại được hỗ trợ khách hàng vay vốn ưu đãi theo Nghị quyết 02 với tổng cộng 2.260 căn hộ có diện tích dưới 70 m2 có diện tích, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 bao gồm các dự án: Dự án KĐT Thới An (quận 12) của Công ty Sài Gòn Gia Định, Dự án KĐT Tân Tạo (quận Bình Tân) của Công ty Lê Thành, Dự án Peridot (quận 1) của Công ty Điện Lực; Dự án Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) của Công ty Khang Gia, Dự án Phố Đông Hoa Sen (quận 9) của Công ty Phố Đông, Dự án Âu Cơ 557 (quận Tân Bình) của công ty 577, Dự án Cheery 1,2,3 của Công ty Hoàng Quân (ở Huyện Hóc Môn, quận 2 và 12).

Theo quy định, mua chung cư dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 sẽ được vay vốn giá rẻ. Tuy nhiên không phải dự án nào đáp ứng được yêu cầu đó cũng được vay vốn. Theo thống kê, tại Hà Nội đang tồn kho hàng nghìn căn hộ, với nhiều dự án rao bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2 nhưng không phải dự án nào cũng được hưởng lợi từ gói hỗ trợ bất động sản 30 nghìn tỷ. Hiện tại Hà Nội mới chỉ có dự án nhà ở xã hội Đặng Xá; Dự án nhà ở xã hội 143 - Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) chính thức được vay vốn giá rẻ. Còn hàng loạt các dự án khác cũng đang rao bán 10-15 triệu/m2 nhưng vẫn chưa được hưởng lợi từ gói 30 nghìn tỷ. Như vậy có thể thấy nhìn từ nguồn cung bất động sản, lượng nhà ở phù hợp với quy định này rất ít ỏi.

Chuyển đổi sang nhà ở xã hội cũng không xong

Hiện nay nhiều dự án muốn chia nhỏ căn hộ để dễ bán. Tuy nhiên khi giao dịch những căn hộ kiểu này, cả chủ đầu tư và khách hàng phải chấp nhận mạo hiểm với cơ chế đồng sở hữu. Thực tế số lượng căn hộ được chia nhỏ để bán đến nay chưa nhiều. Vấn đề pháp lý của căn hộ là nguyên nhân chính khiến nhiều người e dè. Bởi hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) cho riêng các chủ hộ này vẫn chưa được xem xét giải quyết. Đại bộ phận người dân đều muốn đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà của mình, chứ không muốn chung nhau, tránh những phiền phức phát sinh. Bên cạnh đó trong tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư cao tầng có quy định: 1 cầu thang sẽ chung cho tối đa 6-8 căn hộ. Tuy nhiên nếu chia nhỏ ra sẽ cơ bản tăng số lượng căn hộ lên. Ngoài ra việc chia nhỏ này cũng có những khó khăn trong việc quản lý dân số.

Trên thị trường BĐS TP.HCM cũng đang chứng kiến tình trạng nhiều dự án xin cơ cấu thu hẹp lại diện tích căn hộ nhưng chưa được chấp nhận và phê duyệt. Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng nếu chia nhỏ diện tích căn hộ thì sức ép lên dân số từng khu vực sẽ rất lớn. Mặt khác, ảnh hưởng tới quy hoạch phát triển đô thị và quy mô dân số chung của thành phố. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết: Nếu được phép chia nhỏ căn hộ cách đây 7, 8 tháng thì chúng tôi đã bán được những căn hộ này rồi. Như vậy, doanh nghiệp đã có một số tiền khoảng 30-40 tỷ đồng và đương nhiên sẽ không phải vất vả, khó khăn như ngày hôm nay để đi vay mượn khắp nơi. Tôi cho rằng nếu việc này còn chậm trễ, nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản trước khi được phép chia nhỏ căn hộ, hoặc là họ đã quá yếu rồi cho đến khi được phép chia nhỏ thì không còn đủ tài chính, sức lực để thực hiện điều này.

Thị trường nhà đất đang khủng hoảng thừa căn hộ lớn, thiếu căn hộ diện tích nhỏ từ 20-45m2. Phân khúc nhà bình dân giá rẻ hoàn toàn bị bỏ quên, hệ quả tăng trưởng nóng của thị trường BĐS thời gian qua, dẫn đến mất cân đối cung - cầu. Sự mất cân đối này lẽ ra phải được điều chỉnh ngay nhưng Bộ Xây dựng mới lên tiếng ủng hộ xây dựng căn hộ diện tích nhỏ.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho biết rất ủng hộ chủ trương chia nhỏ căn hộ, và đã đề xuất giải pháp này từ rất sớm. Đây là giải pháp hợp lý trong hoàn cảnh này. Sở dĩ BĐS hiện nay không bán được là bởi giá nhà, đất vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu. Chủ trương chia nhỏ căn hộ được coi là động thái tháo gỡ nút thắt cung - cầu vốn đang tồn tại nhiều nghịch lý ở thị trường BĐS, đó là căn hộ cao cấp đang dư thừa trong khi căn hộ bình dân vẫn thiếu hụt trầm trọng.

Thực tế cho thấy, không phải căn hộ nào muốn chia nhỏ cũng được, bởi chia nhỏ không đơn giản là ngăn đôi căn hộ mà kéo theo hàng loạt vấn đề như điện nước, nhà vệ sinh, lối đi độc lập, xin cấp phép, cảnh quan, mật độ dân số… kéo theo đó là sự tốn kém chi phí đầu tư...


Người dân thì khó đủ bề

Thực tế, việc triển khai gói tín dụng hỗ trợ mua nhà ở này vẫn còn khá nhiều điều bất cập, thậm chí, chính nhân viên ngân hàng cũng lúng túng khi trả lời các thắc mắc của khách hàng. Khúc mắc lớn nhất khiến ngân hàng tỏ ra thận trọng trong việc chấp nhận giải ngân là do phải thẩm định chắc chắn phương án trả nợ của khách hàng. Rất nhiều cá nhân đã mất thời gian và công sức tìm hiểu, chuẩn bị hồ sơ vay nhưng kết quả chưa đâu vào đâu vì ngân hàng yêu cầu có hợp đồng mới cho vay, còn doanh nghiệp đòi có tiền mới ký hợp đồng!?

Đây là điều khó nhất đối với khách hàng trong thời điểm hiện nay. Không phải đối tượng thu nhập thấp nào cũng được vay. Những người thu nhập thấp phải đạt điều kiện của ngân hàng, phải đủ điều kiện thu nhập trả nợ thì ngân hàng mới cho vay.

Những đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở sẽ nằm trong diện có điều kiện “cần” để được tiếp cận gói tín dụng này. Tuy nhiên, nếu chỉ có vậy vẫn chưa đảm bảo sẽ được vay, mà cần thêm điều kiện “đủ”, đó là phải có hợp đồng mua nhà và phải được ngân hàng thẩm định có khả năng trả nợ.

Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cho biết hai lý do khiến gói hỗ trợ giải ngân chậm là điều kiện vay còn ngặt nghèo và thời gian vay ưu đãi chỉ có 10 năm nên những người đủ tiêu chuẩn, có hợp đồng mua nhà phải chứng minh đủ khả năng trả nợ thì mới được vay gói hỗ trợ ưu đãi này. Điều đó khiến nhiều người không đủ điều kiện vay, còn người đủ điều kiện cũng chần chừ chưa dám vay vì không biết hết thời gian ưu đãi thì lãi suất sẽ lên bao nhiêu. “Người đi vay cũng phải đáp ứng đủ điều kiện hoàn trả cả gốc lẫn lãi thì mới được giải ngân. Vì vậy, ngay khi thiết kế các điều kiện cho vay vốn, các ngân hàng phải đưa yếu tố thu hồi nợ lên hàng đầu để tránh nợ xấu sau này”, ông Mạnh cho biết.

Theo nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Cao Sỹ Kiêm, việc các ngân hàng cẩn trọng và có những tính toán  cho vay là điều dễ hiểu. Vì họ phải chịu trách nhiệm trong các quyết định cho vay của mình. Dù tất cả các đối tượng đủ điều kiện đều có cơ hội tiếp cận vốn lãi suất 6%, nhưng ngân hàng cũng sẽ dành ưu tiên cho những khách hàng có tài sản thế chấp hoặc thêm nhiều nguồn trả nợ.

Cùng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) vừa ký hợp đồng tài trợ vốn cho 13 dự án nhà ở xã hội của 10 doanh nghiệp tại khu vực phía Bắc. Ngoài chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được vay tối đa 75% tổng mức đầu tư dự án, Agribank cũng cho khách hàng cá nhân vay mua nhà ở xã hội với mức cho vay tối đa 80% giá trị hợp đồng.
Mọi chuyện tưởng như đã được thuận lợi, nhưng thực tế cho thấy để “chạm tay” tới chương trình này người dân còn gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận gói tín dụng, và đường đến “ngôi nhà mơ ước” của mình sẽ còn rất xa và còn gian truân lắm.

Anh Lê Quốc Phương (Cửa Bắc, Hà Nội) cho biết: khách hàng phải đem hồ sơ gồm: Hợp đồng mua nhà ở (diện tích dưới 70m2, giá tiền dưới 15 triệu đồng/m2) và một số giấy tờ khác tới ngân hàng. Sau đó, ngân hàng sẽ xem xét chủ đầu tư công trình mà khách hàng đã đăng ký mua là ai và ngân hàng thực hiện quá trình thẩm định năng lực của chủ đầu tư dự án, chất lượng dự án để ký hợp đồng liên kết trước khi ký hợp đồng tín dụng với khách hàng. Nếu thấy chủ đầu tư đủ điều kiện, ngân hàng sẽ ký hợp đồng liên kết với chủ đầu tư và cùng với hồ sơ đầy đủ của khách hàng, ngân hàng sẽ ký giải ngân khoản vay trực tiếp vào tài khoản của chủ công trình. Để đợi được giải ngân khoản vay này theo đúng thủ tục chắc chắn phải mất thời gian dài”.

Nếu mua nhà ở xã hội, ngoài các điều khoản bắt buộc về việc không được mua bán chuyển giao trong vòng 10 năm thì khách hàng cần phải xem trong hợp đồng có điều khoản là được thế chấp hợp đồng mua nhà không. “Ngân hàng đã tiếp nhận một số hồ sơ nhưng nhiều chủ đầu tư dự án nhà xã hội ghi rõ trong hợp đồng là “không được thế chấp khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính”.

Bên cạnh tài sản đảm bảo thì mốc

7-1-2013 cũng là một rào cản lớn cho người mua nhà ở xã hội tại Hà Nội. Theo Thông tư 11 và Thông tư 07, với những hợp đồng ký sau 7-1-2013, khách hàng mới thuộc đối tượng được vay vốn. Nhiều người mua nhà thu nhập thấp  đã “vướng” với quy định này. Những hợp đồng đã ký trước ngày 7-1-2013, khách hàng đã mua nhà trước khi Chính phủ có chính sách hỗ trợ thì không được hưởng chính sách này. Dự án cũ đã qua mốc, mới thì chưa có hợp đồng, vậy “cửa” nào cho người thu nhập thấp tiếp cận vốn vay ưu đãi? Như vậy rất có thể gói 30 nghìn tỷ đồng sẽ không được giải ngân hết vì có quá ít dự án đáp ứng đủ yêu cầu và cũng không nhiều khách hàng vượt qua được những rào cản của thủ tục.

Đến ngày 19-6 mới có thông tin về việc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) và Tổng Công ty Viglacera ký kết thỏa thuận hợp tác cho vay hỗ trợ nhà ở tại các dự án của Viglacera theo chủ trương tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở và Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định đối tượng và điều kiện vay hỗ trợ nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành. VietinBank đã ký hợp đồng cho vay vốn với một số khách hàng đang mua nhà hoặc căn hộ tại 2 dự án Khu đô thị Đặng Xá II và Khu đô thị chức năng Xuân Phương của Viglacera. Đây có thể coi là những khách hàng đầu tiên được hưởng ưu đãi trực tiếp từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà.