Những con số mới được Bộ Xây dựng công bố như một cố gắng để đổ dầu vào ngọn lửa mới nhen trên thị trường bất động sản (BĐS). Đó là thị trường đã nóng rừng rực, nhà bán chạy gấp mấy lần năm trước, hàng tồn kho đang giảm từng ngày, so với thời đóng băng chỉ còn non nửa… Tất cả như một lời mời gọi: Thị trường đã sẵn sàng, hãy đổ tiền vào mà tìm kiếm lợi nhuận, có thể là siêu lợi nhuận. Rất tiếc, chỉ ngay sau báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS, ngay những người trong cuộc như lãnh đạo Hiệp hội BĐS, các nhà đầu tư dự án và các chuyên gia đều phải lắc đầu…

Những con số thống kê

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đã công bố những số liệu đáng kinh ngạc về sự phát triển của thị trường. Theo đó, tính đến ngày 20-5, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 67.443 tỷ đồng, so với thời điểm tháng 4, giảm 1.338 tỷ đồng. Trong đó tồn kho căn hộ chung cư: 12.908 căn, tương đương 19.799 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 9.066 căn, tương đương 16.130 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở: 8.378.856 m2, tương đương 26.969 tỷ đồng; tồn kho đất nền thương mại: 1.637.782 m2, tương đương 4.545 tỷ đồng.

Bộ cho biết, tín dụng trong lĩnh vực BĐS tiếp tục tăng trưởng, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS tính đến 31-3-2015 đạt 333.701 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu cuối tháng 3 là 5,61%. Báo cáo của Bộ cho biết, thị trường BĐS hiện đã và đang “hồi phục tích cực, thể hiện qua giá cả ổn định, thanh khoản tăng, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý, tồn kho liên tục giảm, niềm tin vào thị trường được hồi phục”.

Theo Bộ Xây dựng, mặt bằng giá cả nhà ở tương đối ổn định, không tiếp tục giảm. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu trên 30% thì trong năm 2014 giá đã ổn định; một số dự án có vị trí tốt, đã hoặc sắp hoàn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ so với năm 2013.

Trong quý 1-2015, tại một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được xây dựng hoàn chỉnh, giá chào bán tăng nhẹ khoảng 5-10% so với cùng kỳ 2014. Đặc biệt, lượng giao dịch thành công năm 2014 và mấy tháng đầu năm 2015 tăng trưởng khá, chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng và các dự án đang thi công với tiến độ tốt, bên cạnh đó cũng đã có nhiều giao dịch thành công tại phân khúc sản phẩm trung và cao cấp.

Năm 2014, tại Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công, tăng gần 2 lần so với 2013, tại TP.HCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công tăng gần 30% so với 2013. Trong 4 tháng đầu năm 2015 có khoảng 5.850 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ 2014, riêng tháng 4-2015 có khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng 10% so với tháng 3-2015.

Và thực tế là thị trường BĐS vẫn chưa hề khả quan

Ngay sau khi Bộ Xây dựng công bố báo cáo, những người trong cuộc đã cho rằng những con số đó có phần chưa chính xác. Con số dự án tồn kho của TP.HCM giảm tới 48% thực chất chỉ được khảo sát trên 36 dự án điển hình tại 24 quận, huyện trên toàn thành phố vào năm 2012.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói thẳng: “Các quan chức yêu cầu doanh nghiệp mỗi tháng kê khai bán được bao nhiêu căn rồi lẳng lặng cộng dồn, không ai xuống coi dự án thế nào”. Các chuyên gia thị trường BĐS đã cho thấy những con số khác: Toàn TP.HCM có 1.403 dự án thì có 689 dự án đang tạm ngừng triển khai, 85 dự án bị UBND TP ra quyết định thu hồi chủ trương đầu tư. Tổng cộng, già nửa số dự án BĐS ở TP.HCM đang trong giai đoạn khó khăn và rất khó khăn. Trung thực nhất, toàn TP.HCM chỉ có trên 40 dự án đang mua bán sôi nổi, còn trên 700 dự án vẫn đắp chiếu chờ chôn. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, hơn 90% còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm chết.

Tại Hà Nội, tuy chưa có con số thống kê đầy đủ, nhưng theo các chuyên gia BĐS, tình hình cũng không khá hơn. Đó mới là con số thống kê từ các dự án, còn khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, nhưng họ mua là để bán, vì vậy, nếu chưa bán được, đó vẫn là hàng tồn. Nhìn những dãy nhà đã có chủ, nhưng bây giờ để cho bò ở, tầng hầm nuôi cá như ở khu đô thị Văn Phú Hà Nội sẽ thấy rõ điều đó.

Về giá trị, những dự án đắp chiếu vẫn phải trả tiền lãi vay, tiền trông coi bảo vệ, tiền hư hao công trình… trong 1 năm thử tính xem lên tới bao nhiêu? Chưa nói chuyện dự án chết thường vốn rất lớn, dự án hồi sinh vốn lại nhỏ. Số vốn nằm bất động cũng lớn hơn gấp 10 lần chất lượng gấp 3-4 lần, tổng số tiền gấp 40-50 lần. Như vậy, nếu tính đúng, giá trị tồn kho bất động sản phải tăng lên chứ không phải giảm đi vì lượng tồn kho đó phải đổ tiền vào mới bán được, đằng này bỏ tiền vào cũng không bán được mà vẫn phải trả lãi.

Thêm nữa, một công trình mới làm xong cái móng đã bán được thì đó không tính được là giảm hàng tồn kho, anh xây xong được một nửa thì anh cũng chỉ mới giảm được một nửa, không thể tính là đã hết tồn kho. Con số tín dụng BĐS tăng trong khi các dự án mới là không đáng kể cho thấy giá trị hàng chưa bán được, hàng tồn thật sự tăng thêm. Đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho.

Nên mua nhà để ở, không nên đầu tư mua nhà để kiếm lợi

Các chuyên gia vẫn khuyến khích, với mức giá như hiện nay, những người có nhu cầu mua nhà để ở nên mua vì mức giá chấp nhận được. Nhưng đầu tư mua nhà để bán lại là không nên vì thị trường vẫn ở mức cung lớn hơn cầu, hàng tồn kho còn rất lớn. Ngay các dự án bán được cũng chỉ giới hạn ở các dự án có vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín và tiến độ được bảo đảm. Tuy vậy, các dự án cũng phải căng sức khuyến mãi mới có thể bán được hàng.

Tại Hà Nội, mới đây thông tin Dự án Hòa Bình Green City (Quận Hai Bà Trưng) công bố tặng xe ô tô (Chevrolet Spark) khi khách hàng đặt mua căn hộ ngay trong dịp mở bán khiến nhiều người bất ngờ. Dự án City Number One (Huyện Hoài Đức) cũng vừa đưa ra cam kết hết sức độc và lạ: “Trong trường hợp thủ tục vay gói 30.000 tỷ không được phê duyệt, khách hàng sẽ được trả lại 100% số tiền đặt chỗ mà không phải mất bất cứ một chi phí nào khác”, đồng thời chiết khấu 3% tổng giá trị căn hộ. Tại TP.HCM, nhiều kiểu khuyến mãi, tặng quà đã được các chủ đầu tư đưa ra. Có dự án không dùng hình thức khuyến mãi mà giảm giá trực tiếp, như chung cư The Easter City (huyện Bình Chánh) từ 19-20 triệu đồng xuống còn 14,5 triệu đồng hồi tháng 2 cũng đã mang lại những dấu hiệu tích cực về doanh số bán hàng.

Phân tích sâu hơn, thấy rõ, sau một thời gian dài đóng băng, năm nay, thị trường BĐS đã có nhiều dấu hiệu hồi phục. Những con số thống kê cho thấy hoạt động kinh doanh bất động sản đã được cải thiện nhiều với mức tăng khiêm tốn 2,93%, cao hơn mức tăng 1,91% của cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu do lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, chính sách của Nhà nước về hỗ trợ ngành bất động sản đã và đang phát huy tác dụng cùng với những điều kiện cho vay mua nhà được nới lỏng. Cụ thể, về phía ngân hàng, liên tiếp hai Thông tư 32/NHNN và Thông tư 36/NHNN được ban hành với nhiều quy định ưu đãi cho BĐS. Cũng thời gian này, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), và Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã được Quốc Hội cũng đã chính thức thông qua ngày 25-11.

Theo nhận định của FPTS, Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực từ 1-7-2015 sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS và hoạt động thị trường hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, việc “nới” các điều kiện kinh doanh BĐS cho các cá nhân và Doanh nghiệp có vốn đầu tư sẽ thu hút được lượng lớn dòng vốn ngoại đổ vào thị trường. Như vậy, tác động lên thị trường mới là tác động chính sách, chưa phải là sự cải thiện nhu cầu.

Với tất cả những số liệu và phân tích trên, một khuyến nghị nghiêm túc đã được các chuyên gia đưa ra: Các chủ đầu tư đừng vội tăng giá bán BĐS và các nhà đầu tư hãy đừng vội vàng đổ tiền vào BĐS.