Đóng góp phát triển hạ tầng phải là nghĩa vụ bắt buộc của chủ đầu tư cao ốc.

Không “cấm tiệt” nhưng cần phải cân nhắc việc cấp phép cao ốc khu trung tâm tương xứng với điều kiện hạ tầng, ràng buộc nghĩa vụ của chủ cao ốc để tập trung phát triển hạ tầng, giảm thiểu căng thẳng giao thông là ý kiến của kiến trúc sư Võ Kim Cương. Đây cũng là bài viết kết thúc chuyên đề “Giao thông bị bóp nghẹt bởi cao ốc”.
 

Việc phát triển cao ốc trong trung tâm thành phố có hai hướng đi như sau:

Một là cho đầu tư xây dựng cao ốc trên cơ sở khai thác chức năng hiện hữu của hạ tầng, tức phải đánh giá năng lực của hạ tầng, gồm giao thông, điện, cấp nước, thoát nước như đề xuất của Sở GTVT.

Hai là phát triển cao ốc dựa theo quy hoạch, chẳng hạn theo quy hoạch, lộ giới đường nào lớn hoặc ngay cửa ngõ tuyến metro thì cho xây cao tầng.

Giữa hai hướng này, đề xuất của Sở GTVT là đúng nhưng hơi chậm, lẽ ra phải làm việc này sớm hơn.

Xây cao ốc xong, ai quản?

Cần thấy rằng nhiều quy hoạch chỉ nằm trên giấy. Bởi vậy, trong lúc quy hoạch chưa được thực hiện, chẳng hạn chưa mở đường, chưa làm metro mà cho phép xây dựng như đã thực hiện quy hoạch rồi là rất nguy hiểm. Chắc chắn nó sẽ tác động đến hạ tầng, gây kẹt xe. Công trình khi cấp phép có tính đến yếu tố dân số nhưng lưu lượng người đến ở, ra vào làm việc như thế nào mới là đáng nói.

Đáng lo ngại nhất là những công trình sử dụng sai công năng, tập trung đông người khu trung tâm. Pháp luật chúng ta có kẽ hở trong quản lý hậu giấy phép xây dựng, trước thì tính toán nghiêm ngặt từng con số nhưng sau đó thì không quản được.

Hoặc khi cấp phép thì buộc tính toán rất kỹ rằng cao ốc chỉ dành cho chừng ấy dân số nhưng sau đó họ sống nhiều hơn thì cũng chịu. Lượng người tập trung vào cao ốc trong khi đường sá không mở rộng thì kẹt xe là tất yếu.

Gọi đầu tư trước mắt, sẽ không được lợi lâu dài

Có ý kiến lo ngại rằng nếu chờ xong hạ tầng mới cho đầu tư thì sẽ kìm hãm phát triển kinh tế, cho nên không thể vì vấn đề giao thông mà gác lại bài toán đầu tư.

Tuy nhiên, nếu ta chỉ vì cái trước mắt thì sẽ không giữ được sự phát triển lâu dài, bền vững. Hạ tầng, chứ không phải thượng tầng, mới chính là yếu tố đảm bảo cho kinh tế được ổn định.

Giữa hai cái xấu: hoặc hạn chế đầu tư để phù hợp với hạ tầng, hoặc cho phát triển đầu tư dù hạ tầng không đáp ứng nổi, làm giao thông tắc nghẽn thì chúng ta phải chọn điều ít xấu nhất. Thà ta chậm đầu tư còn hơn làm hạ tầng xuống cấp, gây kẹt xe không lối thoát, tác động rất nghiêm trọng.

Việc cho phép xây cao ốc xét theo quy hoạch như ý kiến một số cơ quan cũng chấp nhận được với điều kiện nhà đầu tư phải tham gia đóng góp thực hiện quy hoạch để đảm bảo hạ tầng khi mình chồng thêm gánh nặng lên trên đó.

Nếu nhà đầu tư có đủ tiềm lực, thật sự mong muốn và quyết tâm đầu tư, họ sẽ chấp nhận. Việc này có đi ngược lại chủ trương khuyến khích đầu tư, tạo mọi thuận lợi cho doanh nghiệp hoạt động hay không? Khi ta thật tình phân tích để họ hiểu rằng cho dù họ có đầu tư đi nữa mà đường phố không thể lưu thông được nữa thì hiệu quả đầu tư cũng không có, họ sẽ có thái độ khác.

Dùng hạ tầng nhiều thì phải đóng góp

Hiện nay, diện tích đất dành cho giao thông quá thấp, chỉ được 25% so với tiêu chuẩn. Trong các đồ án quy hoạch, chỉ tiêu về giao thông cũng được xét đến nhưng không có phương án triển khai và mang tính cục bộ.

Vì vậy, đánh giá tác động giao thông là một bài toán khó, như các chuyên gia đã phân tích. Việc đánh giá này phải xem xét trên toàn cục của thành phố chứ không chỉ một con đường nào đó vì lượng xe lưu thông là khắp nơi.

Không còn cách nào khác là ta phải đầu tư hạ tầng. Ngân sách nhà nước không có thì lấy tiền đâu mà đầu tư? Nhà nước phải luôn là người tìm vốn đầu tư. Phải quyết tâm thì mới có giải pháp, còn nếu cứ loay hoay “cấp phép xây dựng theo quy hoạch nhưng không có tiền mở đường, làm hạ tầng” thì sẽ mãi không có tiền.

Có rất nhiều cách để tìm ra tiền. Ví dụ, ở các nước có loại thuế phát triển đầu tư. Anh được xây dựng nhiều hơn, tác động đến hạ tầng nhiều hơn thì phải đóng góp trở lại một khoản tương xứng cho hạ tầng. Không chỉ nhà đầu tư mà cư dân tại những nơi được hưởng lợi nhờ quy hoạch cũng phải đóng góp. Những người hưởng lợi từ quy hoạch thì phải có trách nhiệm chia sẻ với thành phố, các nước không ai bỏ sót khoản này.

Thực tế chúng ta cũng từng thực hiện khoản thu dưới tên gọi khác. Tuy nhiên, ta chưa tính được phải đóng góp bao nhiêu và cũng không rõ khoản này có dùng cho phát triển trở lại hạ tầng hay không. Dự án đầu tư vào khu đất vàng tại quận 1 vừa qua, trong cơ chế đấu thầu đã lấy khoản đóng góp cho thành phố và quận làm một tiêu chí để quyết định thắng thầu là một ví dụ.

Tuy nhiên, lẽ ra không nên dùng hình thức “đóng góp cho nhà nước” với ý nghĩa làm từ thiện như dự án trên mà phải xác định đây là nghĩa vụ bắt buộc của nhà đầu tư với thành phố. Thành phố không lấy khoản này xóa đói giảm nghèo hay tổ chức hội nghị mà dùng để đầu tư trở lại cho hạ tầng. Đó không phải chỉ là khoảng sân, con đường trước mặt công trình này mà cả những tuyến đường khác.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP