Sau hàng loạt chính sách được coi là để giải cứu thị trường bất động sản (TTBĐS) như: Chấp thuận cho hạ thấp tầng, chẻ nhỏ căn hộ, chuyển đổi công năng; Nhà nước mua lại, xây căn hộ diện tích nhỏ 25m2, ưu đãi về thuế…, thị trường bất động sản vẫn bất động.

Nguyên nhân khiến TTBĐS không nhúc nhích, theo các chuyên gia, là giá thành mỗi mét vuông vẫn đang có hệ số chênh lệch so với thực tế thu nhập của người dân từ 5 – 10 lần, do vậy những người thực sự có nhu cầu nhà ở vẫn không thể tiếp cận. Nhiều người tính toán, TTBĐS sẽ chỉ tái khởi động khi nào giá bất động sản giảm thêm 30% so với mặt bằng giá hiện nay.

Cơ chế ưu đãi của Nhà nước cộng với khả năng tiêu thụ của thị trường là nguyên nhân khiến các đại gia tính chuyện thu gom bạc lẻ. Những dự án trước đây được xây dựng để bán với giá từ 20-25 triệu đồng một m2 thì hiện nay chủ đầu tư lại ồ ạt làm thủ tục xin chuyển thành nhà ở xã hội để bán với giá rẻ dưới 15 triệu đồng.

Ồ ạt bám “phao” nhà ở xã hội

Trước kia, đầu tư vào nhà ở xã hội (NOXH) kêu gọi mãi mà không nhiều doanh nghiệp ( DN)  quan tâm vì không có lợi nhuận thì ngược lại hiện nay NOXH lại trở nên hấp dẫn với nhiều DN đang trong hoàn cảnh thua lỗ, khó khăn.
Sở dĩ có sự chuyển đổi này là do DN sẽ nhận được nhiều ưu đãi từ Chính phủ. Sau khi Chính phủ bơm 30.000 tỷ đồng ra để cứu TTBĐS, nhiều DN đã nắm băt cơ hội này để được vay vốn và ưu đãi về thuế đất, dẫn đến cơn sóng ồ ạt xin chuyển đổi nhà ở thương mại thành NOXH trên. Đây cũng là một cách để DN đẩy bớt số hàng tồn kho do TTBĐS "hạng sang" đang ế ẩm vì quá ít người mua.

Việc đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực NOXH lại được giảm 50% thuế suất thuế GTGT, áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 10%, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, được vay vốn với lãi suất thấp thời hạn dài... đã khiến cho đầu tư vào NOXH có nhiều ưu thế lớn. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng giao cho 5 ngân hàng quốc doanh cho vay các dự án NOXH với cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Nhiều DN nhà đất đang thua lỗ, nhiều dự án nhà thương mại đến nay không có tương lai, hàng loạt doanh nghiệp đã ngậm ngùi chuyển đổ xô xin đổi dự án từ nhà thương mại sang NOXH để được nhận các chính sách ưu đãi... Những dự án nhà ở thương mại được phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội phải đủ diện tích 70 m2 và giá dưới 15 triệu đồng. Mặt khác, khi chuyển đổi phải đảm bảo chất lượng xây dựng, chỉ những dự án đáp ứng được đầy đủ yêu cầu mới được chuyển đổi, hỗ trợ vốn và tiền thuê đất

Dự báo, thời gian tới, NOXH sẽ lên ngôi với những căn hộ có diện tích từ 30m 2 trở lên, giá dao động từ 300 triệu - 1 tỷ đồng.

Theo điều tra, khảo sát của Sở Xây dựng Hà Nội về nhu cầu cần mua NOXH trên địa bàn thành phố, riêng các cơ quan trực thuộc UBND thành phố đã có 118 đơn vị với hơn 163.000 người đăng ký có nhu cầu mua loại nhà này. Các cơ quan Trung ương cũng có khoảng 35 đơn vị với 107.000 người có nhu cầu… Cũng theo chương trình phát triển nhà ở xã hội của Thành uỷ Hà Nội, từ nay đến 2015 Hà Nội phải xây dựng khoảng 15.000 căn hộ NOXH để bán cho những người có nhu cầu. Như vậy, nhu cầu của người dân về NOXH hiện nay là rất cao.

Cũng theo Sở Xây dựng, đến thời điểm này đã có 3 dự án được lãnh đạo thành phố xem xét chấp thuận nguyên tắc chủ trương cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NOXH. Đó là dự án nhà ở thương mại ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm của Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội; khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú, quận Hà Đông của Công ty Cổ phần đầu tư xây dưng và phát triển Sông Đà; dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long – Hà Nội của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long.

Có 3 dự án khác xin cũng đang được xem xét gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại 352 đường Giải Phóng, quận Thanh Xuân; Dự án đầu tư xây dựng NOXH tại ô đất CT8 khu đô thị Nam An Khánh, huyện Hoài Đức và dự án nhà thương mại tại 486 Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì.

Ngoài ra, còn khoảng 12 dự án khác đã đăng ký xây dựng NOXH hoặc chuyển đổi cơ cấu căn hộ và chuyển đổi từ nhà thương mại sang NOXH, như: Dự án tại ô đất ký hiệu số 14 khu đô thị Thành phố giao lưu, huyện Từ Liêm; Dự án khu nhà ở để bán cho cán bộ công nhân viên huyện Thanh Trì thành dạng nhà ở cho người thu nhập thấp hưởng lương ngân sách…. 

Tổng công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng và Đô thị (HUD) – “đại gia” BĐS cũng đăng ký chuyển đổi mục đích cho dự án thuộc khu đô thị mới Nam An Khánh mở rộng khu 3. HUD còn cho biết cũng đang điều chỉnh nâng từ 2,4ha dành cho nhà xã hội lên 9ha tại dự án Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm.

Vinaconex 2 cũng vừa đề nghị TP Hà Nội và Bộ Xây dựng được chuyển đổi một tòa chung cư cao tầng thuộc dự án Khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ (Golden Silk) tại quận Hoàng Mai sang nhà ở bán cho công nhân viên một số cơ quan thuộc diện chính sách với giá bán dự kiến khoảng 13,8 triệu đồng mỗi m2 và có thể được điều chỉnh.

Vấn đề là ... giá

Một DN địa ốc cho biết, tại Hà Nội từ đầu năm đến nay có gần 10 dự án căn hộ chung cư lớn, nhỏ vừa được mở bán đều có giá dao động từ 13-17 triệu đồng/m2. Đây là những dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 68 m2-108 m2 được xây dựng tại các huyện như Từ Liêm, Hoài Đức hay quận Hà Đông. Như vậy mà có giá như vậy thì NOXH cần phải bán giá thấp hơn, phải từ 10 triệu đồng/m2 trở xuống.
Theo tính toán, với hàng loạt những ưu đãi về thuế thu nhập DN, thuế GTGT, tiền sử dụng đất, giá thành nhà ở xã hội ở mức từ 6 - 7 triệu đồng/m2 và như vậy giá mỗi căn hộ từ 50-70m2 sẽ chỉ còn từ 300 -500 triệu đồng/căn là hợp lý.

Với giá như vậy thì các nhà ở xã hội này chỉ được xây dựng ở khu vực ven đô, xa trung tâm thành phố, có chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp. Nhưng ở khu vực ven đô thì hạ tầng như điện, đường đầu tư rất tốn kém, sẽ làm cho chi phí chung tăng cao. Theo các DN, giá trên chỉ có thể thực hiện được nếu không phải đầu tư hạ tầng ngoài rào, trong khi hiện nay Nhà nước vẫn yêu cầu DN phải lo khoản này.
Tuy nhiên, các DN cho biết để giảm giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu 1 toà nhà chung cư xây 15 tầng mà không có tầng hầm thì có thể bán với giá 8 triệu đồng/m2 còn có 1 tầng hầm thì phải trên 9 triệu đồng/m2 và 2 tầng hầm phải 11 triệu đồng/m2, một DN cho biết.

Chi phí xây dựng 2 tầng hầm rất tốn kém thường chiếm 25% tổng chi phí xây dựng. Vì thế, xu hướng của 1 số dự án nhà ở xã hội sắp tới là không xây tầng hầm để giảm chi phí, một DN đang làm thủ tục xin chuyển dự án tại huyện Thanh Trì (Hà Nội) sang NOXH cho biết. Điều này khiến cư dân sẽ rất bất tiện bởi số phương tiện lớn mà chỗ để không có.

Ngoài ra, các nguyên vật liệu phục vụ xây dựng tuy đảm bảo tiêu chuẩn, nhưng không thể là loại tốt bởi như vậy mới hạ thấp được giá thành. Đây chính là điều làm cho nhiều khách hàng băn khoăn trong việc quyết định mua nhà ở xã hội. Đấy là chưa kể những hạ tầng khác như trường học, bệnh viện, thậm chí là sân chơi... chắc chắn cũng chưa thể , nếu không nói là sẽ không có.

Về phía khách hàng, như anh Nguyễn Tuấn Ngọc, đang ở chật chội tại quận Đống Đa muốn có chỗ ở mới cho biết : “Thu nhập của vợ chồng tôi khoảng 10 triệu đồng/tháng. Tôi rất mong được mua một căn hộ với giá khoảng 7 – 8 triệu đồng/m2, hơn là được vay tiền ưu đãi lãi suất để phải mua căn hộ giá trên 15 triệu đồng/m2”.

Trên thực tế tại Hà Nội nhiều NOXH đang chào bán nhưng không có ai mua. Dự án tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011, đã hoàn thành xây dựng từ tháng 5/2012 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết. Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm) gồm hai nhà chung cư CT1 và CT2 có 124 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52,9m 2 đến 68,9m2 cũng tương tự. Đó là vì giá vẫn cao so với khả năng của người mua.

Nằm ở vị trí đẹp, nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông) là một trong số ít nhà thu nhập thấp ở Hà Nội được khách hàng mua hết ngay trong đợt đầu. Tuy nhiên, gần hết hạn bàn giao nhà (15/3) chỉ có 60% khách hàng dọn vào ở trong tổng số 850 căn của tòa nhà. Còn ở khu nhà TNT Đại Mỗ, thay vì xin lùi thời hạn nhận bàn giao nhà có người đã xin trả lại vì không có tiền đóng tiếp. Ông Lê Ngọc Ước, Giám đốc Công ty Hạ tầng và Đô thị Viglacera, chủ đầu tư dự án cho biết: " Việc hoàn thành dự án đúng tiến độ là sự cố gắng hết sức của chúng tôi trong bối cảnh ngành xây dựng đang gặp khó khăn, nhưng các hộ chưa thể thanh toán tiền để vào ở khiến chúng tôi gặp nhiều khó khăn. Nếu khách hàng không thể đóng tiền đợt cuối khi quá hạn bàn giao thì chúng tôi buộc phải lấy lại nhà để bán cho những đối tượng thu nhập thấp khác".

Sẽ thêm căn bệnh BĐS mang tên nhà ở xã hội ?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên cả nước có 27/56 dự án nhà thu nhập thấp được hoàn thành nhưng chỉ có 55.000 căn hộ có người vào ở trên tổng số 156.000 căn.Mặc dù nhu cầu rất cao nhưng hiện ở Hà Nội còn gần 10.000 căn NOXH đang ế.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Ánh lý giải rằng, dù Chính phủ đã hướng vào NOXH làm trọng tâm chính để vực dậy thị trường, tuy nhiên, đến thời điểm này vẫn chưa xác định được người thu nhập thấp là ai, thu nhập bao nhiêu, sống ở đâu, khả năng tài chính để mua nhà là như thế nào… nên dẫn đến tình trạng nhà xã hội, nhà thu nhập thấp bỏ hoang hoặc bán không đúng đối tượng.

Nhiều chuyên gia khác cho rằng, nếu không tính toán kỹ cứ đầu tư theo phong trào thì NOXH cũng rất dễ bị tồn kho giống như nhà ở thương mại hiện nay bởi không phải vì người dân không có nhu cầu mà là không phù hợp với nhu cầu và khả năng của họ.

Các DN làm nhà thương mại đi làm NOXH liệu có giảm được giá nhà và khi giảm giá thì chất lượng công trình có đảm bảo? Đó lại là chuyện từ những “ căn bệnh” lâu năm của thị trường nhà ở thương mại như: chậm tiến độ, chất lượng không như cam kết, quản lý kém, cắt giảm quyền lợi theo cam kết, rút ruột chất lượng...

Mặc dù có nhu cầu lớn là điều không ai phủ nhận, nhưng liệu mọi căn hộ NOXH đều sẽ bán hết thì không ai dám chắc. Thời gian qua, giá NOXH, nhà cho người thu nhập thấp cũng thường ở mức cao hơn nhiều thu nhập của người mua. Vì thế mới xảy ra chuyện nhà thiếu mà vẫn ế, người đăng lý rồi phải bỏ nhà vì không đủ tiền.