Sau hàng loạt những chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ để cứu thị trường bất động sản (BĐS) mà vẫn chưa làm thị trường này tan băng thì nay tại nhiều thành phố lớn lại rầm rộ phong trào chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với mong muốn nhận được nhiều hơn nữa chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, dư luận lo ngại không khéo sẽ sinh thêm "căn bệnh” BĐS mang tên nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội - Phao cứu sinh

Hàng loạt chính sách ưu đãi của nhà nước với nhà ở xã hội đã khiến các nhà đầu tư đua nhau chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với mong ước nhanh chóng giải phóng bớt số căn hộ tồn đọng.

Hiện Hà Nội có 3 dự án được chấp thuận chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội gồm: Dự án tại khu Trung Văn mở rộng (huyện Từ Liêm), khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú, Q. Hà Đông và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long. Điều đáng nói là dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long nhà đầu tư đã tự ý chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội mà chưa nhận được sự đồng ý của khách hàng.

Tương tự tại TP Hồ Chí Minh cũng không ít dự án xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Đã có 16 dự án được chấp nhận. Tuy nhiên, 4 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng xem ra cũng không "hút khách”.

Lý giải tại sao người mua chưa mặn mà với nhà ở xã hội-một loại nhà được cho là hợp với túi tiền với phần đông người dân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: Muốn sở hữu một căn nhà xã hội (nhà thương mại chuyển sang) thì người dân cũng phải đóng trước 30% giá trị căn hộ, số tiền còn lại sẽ trả dần trong 10 năm. Theo dự thảo của cơ quan chức năng, bình quân mỗi tháng người mua nhà xã hội phải trả khoảng 8 triệu đồng. Số tiền này là không nhỏ so với thu nhập của nhiều người. Trong khi đó giá của những căn hộ nằm trong 4 dự bán đang chào bán ở TP.Hồ Chí Minh thì giá thấp nhất như dự án chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10 cũng là 11 triệu đồng/m2. Hay 90 căn hộ tại chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền, quận Gò Vấp lại có giá thành đầu tư xây dựng lên tới 14.789.803 đồng/m2?

Trên thực tế tại Hà Nội nhiều năm qua nhà ở xã hội cũng đã được xây dựng nhiều đã và đang chào bán nhưng người mua cũng không thật đông. Chẳng hạn, dự án tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5-2011, đã hoàn thành xây dựng từ tháng 5-2012 nhưng sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết. Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm) gồm hai nhà chung cư CT1 và CT2 có 124 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52,9m 2 đến 68,9m2 cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự.

Lý giải vì sao nhà ở xã hội, loại nhà luôn bị chủ đầu tư chê một thời gian rất dài nay lại quá nhiều đơn vị quay trở lại đầu tư, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm cho biết: Sau khi Chính phủ bơm 30.000 tỷ đồng ra để cứu thị trường BĐS, nhiều DN đã nắm băt cơ hội này để được vay vốn và ưu đãi về thuế đất, dẫn đến cơn sóng ồ ạt xin chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Đây cũng là một cách để DN đẩy bớt số hàng tồn kho vì quá ít người mua.

Việc đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở xã hội lại được giảm 50% thuế suất, thuế giá trị gia tăng, áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 10%, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, được vay vốn với lãi suất thấp thời hạn dài... đã khiến cho đầu tư vào nhà ở xã hội có nhiều ưu thế lớn. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng giao cho 5 ngân hàng quốc doanh cho vay các dự án nhà ở xã hội với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Trong khi đó báo cáo của Bộ Xây dựng cũng như hầu hết các sở xây dựng các tỉnh thành thì nhu cầu nhà ở xã hội trong tương lai là rất lớn. 

Người nghèo có đủ tiền…phá băng?

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì, một trong những giải pháp làm tan băng thị trường này là nhờ vào người nghèo. Có lẽ đây cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư ồ ạt chuyển đổi dự án, chuyên gia kinh tế Nguyễn Đình Ánh nhận định. Dù vậy ông Ánh cũng cảnh báo, Chính phủ đã hướng vào nhà ở xã hội làm trọng tâm chính để vực dậy thị trường, nhưng đến thời điểm này vẫn chưa xác định được người thu nhập thấp là ai, thu nhập bao nhiêu, sống ở đâu, khả năng tài chính để mua nhà là như thế nào… nên dẫn đến tình trạng nhà xã hội, nhà thu nhập thấp bỏ hoang hoặc bán không đúng đối tượng, thế nên nếu cứ đổ xô chuyển đổi dự án là quyết định vội vàng.

"Cần có chính sách cho thị trường nhà ở xã hội, việc thực hiện nên giao cho thị trường chứ không nên làm theo kiểu bao cấp như nhà tái định cư”- Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định. Theo ông Võ, nhu cầu nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp là rất lớn, có thể rất lâu nữa Hà Nội mới giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng điều đáng nói ở đây là rất có thể một nghịch lý sẽ xảy ra, cầu lớn nhưng nhà ở xã hội vẫn tồn đọng và ế ẩm, nếu chủ đầu tư không tính toán kỹ vội vã chuyển hướng mà không tính tới nhu cầu thực tế. Chỉ sợ các DN cứ đua nhau chuyển đổi rồi đến lúc nào đó lại xảy ra tình trạng thừa nhà xã hội như nhà cao cấp, biệt thự…thì sẽ lại có thêm một căn bệnh của thị trường BĐS mang tên nhà ở xã hội mà thôi.