Bảo lãnh dự án là việc làm bắt buộc trước khi muốn mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai và cũng được chủ đầu tư xem là “lá bùa” trong việc quảng cáo bán hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư tìm cách lách quy định này.

Bảo lãnh không đơn giản

Để được ngân hàng bảo lãnh dự án không phải là chuyện đơn giản, vì nó liên quan đến tài sản thế chấp, chi phí. Do đó, không ít chủ đầu tư có biểu hiện nhập nhèm trong vấn đề bảo lãnh dự án.

Chẳng hạn như trường hợp của Dự án Mỹ Đình Pearl (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội). Trong vai một người cần mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản được đại diện bán hàng dự án này gửi cho thỏa thuận cấp bảo lãnh theo hạn mức.

Tuy nhiên, xem xét kỹ thì thấy, thỏa thuận này chỉ là việc ngân hàng đồng ý cấp hạn mức bảo lãnh cho Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí - SSG (chủ đầu tư Dự án Mỹ Đình Pearl).

Cụ thể, hạn mức bảo lãnh dành cho khách hàng mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án là hơn 2.125 tỷ đồng. Số dư cấp tín dụng (dư nợ cho vay + số dư cấp bảo lãnh) của bên được bảo lãnh (SSG) tại ngân hàng tại mọi thời điểm không vượt quá số tiền này.

Khi phóng viên (trong vai người mua nhà) muốn xem chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho dự án, thì một đại diện tự xưng của Sàn giao dịch Bất động sản THM Land (đơn vị phân phối Dự án Mỹ Đình Pearl) gửi cho một văn bản về việc ngân hàng đồng ý cấp hạn mức bảo lãnh cho dự án và khẳng định, đây là thư bảo lãnh, ngân hàng đồng ý về việc cấp bảo lãnh cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án.

“Bảo lãnh này sẽ đảm bảo anh được bồi hoàn số tiền đã đóng cho chủ đầu tư khi xảy ra sự cố như bàn giao nhà chậm tiến độ hoặc chủ đầu tư không thể hoàn thành dự án”, nhân viên này khẳng định và cho hay, để có được chứng thư bảo lãnh, khách hàng sẽ phải làm việc với phía ngân hàng và đóng phí bằng 1% toàn bộ số tiền muốn được bảo lãnh.

Tuy nhiên, khi phóng viên muốn được nhìn thấy chứng thư bảo lãnh, thì nhân viên bán hàng này hẹn sẽ gửi lại qua email, nhưng sau đó “bặt vô âm tín”.

Khách hàng Mỹ Đình Pearl có được bảo vệ?

Theo điểm 11, Điều 3, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN (Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015, có hiệu lực từ 15/11/2017) quy định về bảo lãnh ngân hàng: Thỏa thuận cấp bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoặc bên xác nhận bảo lãnh với khách hàng và các bên liên quan khác (nếu có) về việc phát hành bảo lãnh ngân hàng, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng.

Còn Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết.

Như vậy, có thể thấy, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản xác nhận sẽ cấp hạn mức bảo lãnh cho khách hàng hoàn toàn không phải là chứng thư bảo lãnh cho dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một luật sư chuyên tư vấn về lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng cho biết, chứng thư bảo lãnh phải đủ ba bên: Bên bảo lãnh (tổ chức tín dụng), bên được bảo lãnh (chủ đầu tư) và bên nhận bảo lãnh (khách hàng). Trong đó, ghi rõ thông tin về bên nhận bảo lãnh: Thông tin chủ hộ là ai hoặc số căn hộ nào, thuộc tòa nào của dự án... Ngoài ra, chứng thư còn ghi rõ quyền và trách nhiệm các bên trong đó.

“Xác nhận cấp giới hạn bảo lãnh của ngân hàng hoặc thỏa thuận cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng này chưa đủ căn cứ để xác định quyền lợi của người mua nhà”, luật sư này nói và cho biết, khi phát hành chứng thư bảo lãnh, ngân hàng sẽ thu phí bảo lãnh của chủ đầu tư (phí này do hai bên thỏa thuận).

Chứng thư cũng phải ghi rõ điều kiện bảo lãnh, trường hợp nào phải trả tiền. Còn với các loại giấy tờ như văn bản đồng ý cấp hạn mức bảo lãnh cho dự án, thì chủ đầu tư chưa mất phí, quyền, nghĩa vụ giữa người nhận bảo lãnh và người được bảo lãnh chưa phát sinh.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã có hiệu lực hơn 2 năm, trong thời gian này, đã có hàng trăm dự án nhà ở hình thành trong tương lai được mở bán, nhưng trong số đó vẫn có nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục bảo lãnh ngân hàng cho dự án một cách chính thức, mà cố tình “né” để tránh mất phí.

Đã đến lúc, các cơ quan quản lý cần vào cuộc, xử lý nghiêm các đơn vị không chấp hành quy định về bảo lãnh dự án, để quyền lợi người mua nhà được đảm bảo.