Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thoát khỏi khó khăn, nhiều chủ đầu tư phải tìm đủ cách kinh doanh để thoát khỏi cơn bĩ cực. Một thời, chung cư trở thành hấp lực vì chỉ “chồng tầng cao” thu tiền, nhưng rồi chung cư thành nỗi ám ảnh tồn kho, chủ đầu tư ngán tận cổ, thế là chuyển sang phân lô bán nền!

Ngán ngẩm chung cư

Gần đây nhất và cũng khá thành công trong việc chuyển quy hoạch từ chung cư sang nhà phố phải kể đến dự án La Casa, rộng hơn 6,2ha phường Phú Thuận, quận 7 TPHCM do Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng thực hiện.

Theo quy hoạch được duyệt ban đầu, khu dân cư xây dựng 10 block cao 35 tầng với 1.948 căn hộ. Ngoài ra, dự án còn có khu khách sạn, văn phòng cao 35 tầng và khối nhà nổi 8 tầng làm bãi đậu xe. Suốt giai đoạn thị trường khó khăn, chủ đầu tư xây dựng được 2 block. Mặc dù đến nay đã bàn giao nhà gần hết, nhưng chủ đầu tư vẫn quyết định xin chuyển một phần dự án sang nhà phố.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 mới được phê duyệt, chủ đầu tư đã điều chỉnh 5 block chung cư sang nhà phố, tương đương diện tích 66 nền đất. Lúc mới bán thăm dò thị trường, chủ đầu tư bán vài nền với giá khoảng 18 triệu đồng/m², nhưng nay trước sức hút mạnh, giá cao nhất tới 24 triệu đồng/m². Trước đây khá lâu chủ đầu tư này cũng chuyển một khu đất ở huyện Nhà Bè từ quy hoạch chung cư sang 120 nền nhà phố, được thị trường hấp thụ tốt.

Một dự án khu dân cư thuộc phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức rộng gần 180ha do 5 công ty làm chủ đầu tư, có vị trí nằm ven sông Sài Gòn hiện đã xin chuyển khoảng 100ha sang nhà phố, thay vì xây dựng một khu phức hợp chung cư, trung tâm thương mại, nhà phố… như dự tính ban đầu.

Ông Lê Hùng, Giám đốc Công ty Địa ốc Thanh Bình, nhận định, trong điều kiện chung cư khó bán, nhiều nhà đầu tư xin chuyển qua đất nền để bán nhanh nhưng có khi phải chịu lỗ. Trong khi đó, xét về tâm lý, đất nền người mua thích hơn nên dễ bán.

Theo một công ty môi giới bất động sản, trước đây có một số dự án chung cư xin chuyển sang nhà phố, rồi sau khi Thông tư liên tịch 20 ban hành cho phép “phân lô bán nền có điều kiện”, khá nhiều chủ đầu tư xin chuyển từ dự án chung cư sang đất nền. Xét về mặt quy hoạch, điều này sẽ giúp giảm áp lực về dân số lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhưng nhìn chung phải phù hợp với quy hoạch.

Tặng khách hàng “diện tích thừa”

Khi gói 30.000 tỷ đồng ra đời, thông tin về hàng loạt chủ đầu tư nhà ở thương mại chưa xây dựng hoặc xây dựng dang dở bán không được xin chuyển sang nhà ở xã hội, kỳ vọng sẽ là ánh sáng cuối đường hầm, vì được chẻ nhỏ căn hộ, được vay lãi suất ưu đãi… Tại TPHCM, tuy danh sách được duyệt rất ít nhưng mới đây một chủ đầu tư đã được duyệt chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội xin trả lại bởi… vay không được. Tất nhiên, trong đó cũng có lý do từ chủ đầu tư, đó là dự án đã thế chấp ngân hàng, nay không thể vay được từ gói 30.000 tỷ đồng, điều này cũng có nghĩa dự án không hẹn ngày hoàn tất!

Cũng liên quan đến gói 30.000 tỷ đồng, một câu chuyện lạ đời chưa từng xảy ra, đó là chủ đầu tư xin được… tặng diện tích thừa cho khách hàng. Cách nay chưa lâu, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã phát đi văn bản kiến nghị các cơ quan chức năng nội dung như sau: Công ty cổ phần Đầu tư y tế Việt Nam là chủ đầu tư dự án chung cư Tân Kiên gồm 653 căn hộ có diện tích 84m²/căn hộ đã xây dựng xong.

Lâu nay việc bán khá khó khăn, một số lượng lớn căn hộ bị tồn kho, diện tích căn hộ lớn hơn 70m² so với tiêu chuẩn của gói 30.000 tỷ đồng. Do đó, chủ đầu tư chọn giải pháp bán 70m² với giá 14 triệu đồng/m² và tặng cho khách hàng 14m² còn lại của căn hộ, đồng thời đề nghị cho khách hàng được vay trong nguồn vốn tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng này.

“Đây là trường hợp đặc biệt và có lợi cho người mua nhà, đề nghị UBND TPHCM quan tâm, xem xét giải quyết” - đó là một trong những nội dung được thể hiện trong văn bản này. Tuy nhiên, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, thiện chí cho diện tích thừa của chủ đầu tư này vẫn chưa lọt vào mắt xanh của cơ quan chức năng.

Hiện nay, đối với các căn hộ có diện tích 70m² trở lại đều tiêu thụ tốt, nhưng đối với các căn hộ lớn hơn rất khó giao dịch. Do vậy, để tiếp tục giải phóng căn hộ tồn kho, cần có các giải pháp linh hoạt hơn từ các nhà hoạch định chính sách.