Cho phép tăng hệ số sử dụng đất gấp 3 lần quy hoạch cũ, không hạn chế chiều cao công trình xây dựng, Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ do Bộ Xây dựng soạn thảo cho phép nhà đầu tư chủ động cân đối hiệu quả kinh doanh dự án.

Không hạn chế tầng cao

Thực tế, tất cả các dự án cải tạo chung cư cũ thời gian qua ở Hà Nội, TP.HCM đều “mắc” vấn đề về hệ số sử dụng đất và tầng cao công trình.

Đại diện Công ty Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 - đơn vị chủ đầu tư Dự án Cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Đống Đa, Hà Nội) cho biết, khu tập thể này có 14 khu nhà chung cư cao 4 - 5 tầng, với hơn 8.000 dân đang sinh sống. Để thực hiện cải tạo toàn khu chung cư cũ nát này, vốn đầu tư ban đầu bỏ ra ước tính lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Nếu giữ nguyên hệ số sử dụng đất và hệ số tầng cao như hiện nay thì doanh nghiệp sẽ lỗ nặng. Ít nhất phải nâng hệ số tầng cao lên khoảng 15 - 17 tầng thì doanh nghiệp mới đủ kinh phí phá dỡ, xây mới.

Theo quy hoạch ban đầu được duyệt, Dự án Cải tạo nhà B6 Giảng Võ (quận Ba Đình, Hà Nội) cao 9 tầng. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã thuyết phục được cơ quan chức năng Thành phố rằng Dự án phải được nâng lên 17 - 19 tầng thì chủ đầu tư mới có thể thu hồi vốn đầu tư. Nhiều khả năng, Dự án sẽ còn tiếp tục được thay đổi quy hoạch nếu Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thông qua, với việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), nếu chỉ thực hiện khai thác riêng đối với quỹ đất của từng khu chung cư cũ, thì việc đảm bảo cho các hộ tái định cư tại chỗ mà vẫn mang lại hiệu quả đầu tư của Dự án là rất khó khăn.

“Theo đánh giá chung, dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại theo quy mô 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh”, ông Ninh nói và cho biết thêm, việc cải tạo chung cư cũ hiện được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối về tài chính, nên không cho chồng tầng thì khó hấp dẫn nhà đầu tư.

Một nhà hỏng, dỡ cả khối

Khoản 3, Điều 5, Chương II, Dự thảo Nghị định hướng dẫn trình tự, thủ tục khi thực hiện dự án phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định: “Trường hợp khu chung cư có ít nhất 1 khối nhà thuộc diện phải phá dỡ theo văn bản thông báo của UBND cấp tỉnh, đồng thời có cả khối chung cư bị hư hỏng, nhưng chưa thuộc diện phải phá dỡ mà khu chung cư đó đã có quy hoạch xây dựng lại toàn bộ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì tất cả các khối nhà này đều thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại đồng bộ theo quy hoạch trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư do UBND cấp tỉnh phê duyệt”.

Trình tự phá dỡ, xây mới nhà chung cư cũ được thực hiện theo các bước: Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương tổ chức điều tra, khảo sát tình hình, thực trạng nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, chung cư có dấu hiệu bị hư hỏng nặng trên phạm vi địa bàn và tổ chức kiểm định chất lượng công trình các nhà chung cư này. Việc tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn chi tiết kèm theo Nghị định).

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, trước kia, Nhà nước chỉ cho phép doanh nghiệp trong nước đầu tư cải tạo chung cư cũ, nhưng nay đề xuất thêm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia đầu tư hoặc góp vốn đầu tư dự án.

Quy định khuyến khích trên sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong giải phóng mặt bằng, ổn định tâm lý chủ sở hữu nhà để có thể thuận lợi phá dỡ các khu nhà cũ nát, xuống cấp, sớm xây dựng lại các chung cư mới phù hợp với quy hoạch chung.