Nhu cầu vốn cực lớn để triển khai hàng loạt dự án hạ tầng của chính quyền TP.HCM kết hợp với cơn khát quỹ đất để phát triển dự án bất động sản của các chủ đầu tư khiến các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) trở nên nở rộ.

Cơn sốt săn quỹ đất BT

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết, công ty ông đang nhắm đến việc xây dựng 2 dự án đường giao thông cho tỉnh Long An để đổi lại việc địa phương này sẽ trả cho Công ty những lô đất tại vị trí thích hợp để có thể triển khai ngay các dự án bất động sản.

Theo ông Vinh, săn tìm quỹ đất dành để phát triển dự án bất động sản giờ đây là vấn đề quan trọng nhất với doanh nghiệp ngành địa ốc, bởi hiện có quá nhiều doanh nghiệp ngành này được thành lập. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng bắt đầu mở rộng địa bàn phát triển dự án.

Thay vì chỉ nhắm vào  các lô đất trung tâm thành phố thì giờ đây, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh ra vùng ven để nhắm vào quỹ đất còn tương đối dồi dào tại khu vực này.

Mà phát triển dự án ở vùng ven kết hợp với việc đăng ký triển khai dự án BT ở khu vực này sẽ là một mũi tên trúng hai đích: vừa được đổi công trình lấy đất, dự án lại có thêm sức bật từ hạ tầng giao thông hoàn thiện hơn.

Thêm vào đó, trong hơn 10 năm thị trường hình thành và phát triển, lượng dự án mọc ra nhiều, tạo ra một cuộc cạnh tranh lớn trong việc săn quỹ đất để làm vốn phát triển dự án lâu dài của các doanh nghiệp.

“Trước việc không còn nhiều diện tích đất sạch, phương án thuận lợi nhất đó là thực hiện dự án BT, xây dựng hạ tầng cho địa phương để chính quyền trả cho doanh nghiệp quỹ đất tương ứng làm dự án bất động sản”, ông Vinh nói.

Là một trong những doanh nghiệp đi đầu trong việc thực hiện dự án BT để săn quỹ đất làm dự án bất động sản, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đang ấp ủ những dự án đổi đất lấy hạ tầng quy mô lớn tại TP.HCM.

Đơn cử như việc doanh nghiệp này chuẩn bị xây dựng nhà thi đấu Phan Đình Phùng, quận 3 để TP.HCM cung cấp cho một lô đất ngay trung tâm Thành phố làm dự án bất động sản cao cấp.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Phát Đạt cho biết, năm 2017, Công ty đã nộp hồ sơ xin được xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, nối quận 7 với Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2). Nếu trong năm 2018 dự án được xây dựng thì Thành phố sẽ dành cho Phát Đạt một mảnh đất lớn tại Khu đô thị Thủ Thiêm, liền kề dự án cầu Thủ Thiêm mà Công ty xây dựng theo hình thức BT.

Trước đó, doanh nghiệp này cũng đã xây dựng Bệnh viện Chấn thương chỉnh hình TP.HCM cho Thành phố để đổi quỹ đất tại quận 7…

Ngoài ra, một đơn vị khác cũng đang được cho là sở hữu khá lớn diện tích đất BT và có kế hoạch phát triển dự án bất động sản là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Trung Nam.

Công ty này đã đăng ký xây dựng dự án giải quyết ngập do triều cường tại khu vực TP.HCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (giai đoạn 1) với giá trị 10.000 tỷ đồng. Đổi lại, TP.HCM sẽ chi trả cho công ty này 84% tiền mặt và 16% giá trị là đất để phát triển dự án
bất động sản.

Theo lãnh đạo Trung Nam, TP.HCM đã chi trả cho đơn vị này hai lô đất tại quận 7 và quận 9, đồng thời Công ty đang tìm kiếm thêm những thửa đất phù hợp.

Không chỉ các nhà đầu tư nội địa mà ngay cả những nhà đầu tư ngoại cũng đang tính đến việc mở rộng quỹ đất bằng hình thức BT. Đơn cử như việc Keppel Việt Nam cùng Tiến Phước thực hiện xây dựng 1.886 căn hộ và khu công viên cây xanh tại khu 17,3 ha cho dự án nhà ở tái định cư của TP.HCM trên địa bàn phường Bình Khánh và phường An Phú, quận 2. Sau khi hoàn thành dự án, liên doanh nhà thầu này đã được TP.HCM cấp đất tại quận 2.

Từ khu đất này, liên danh triển khai xây dựng hạ tầng giao thông, san lấp mặt bằng để thực hiện dự án với nhiều phân khu như khu nhà ở thấp tầng trên diện tích 3ha gồm 135 căn hộ nhà liền kề, khu căn hộ cao tầng với diện tích 9,3 ha gồm 3.700 căn hộ, khu nhà căn hộ Heights với tổng số 816 căn hộ, diện tích khu thương mại 1,8ha và trường học là 3ha.


Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng đang âm thầm tiến hành các bước chuẩn bị và xin thực hiện dự án BT với đa phần là các dự án giao thông cho TP.HCM để đổi lại các lô đất tốt. Đơn cử như HungThinh Corp từng phát đi thông báo muốn bỏ tiền xây dựng dự án hầm chui công viên Hoàng Văn Thụ, quận Tân Bình nối vào sân bay Tân Sơn Nhất theo hình thức BT.

Tập đoàn Him Lam xin xây dựng tuyến đường và cầu xuyên tâm quận 7 vào quận 1 cũng với hình thức BT. Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII), Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Cát Linh, Công ty Đại Quang Minh… đều đã và đang xúc tiến dự án BT để thu về các diện tích đất làm “của để dành”.

Minh bạch là yếu tố then chốt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, BT là chính sách phát triển "đôi bên cùng có lợi" và nên được TP.HCM triển khai một cách mạnh mẽ hơn. Bởi với nhu cầu vốn cực lớn cho chủ trương phát triển hạ tầng cho Vùng TP.HCM như quyết định mới đây của Chính phủ, chỉ riêng nguồn vốn ngân sách không thể đảm đương nổi. Bên cạnh đó, đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư bất động sản tích lũy thêm quỹ đất cho kế hoạch phát triển trung và dài hạn.

Thực tế, triển khai đầu tư theo hình thức BT cũng là chủ trương mà lãnh đạo TP.HCM đặt ra, tập trung vào các dự án giao thông, cải tạo chung cư, kênh rạch… Theo ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2020, Thành phố dự kiến huy động hơn 1,8 triệu tỷ đồng cho đầu tư phát triển, hoàn thành các chương trình, mục tiêu lớn đã đề ra như xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông, cải tạo môi trường, chỉnh trang đô thị và giảm ngập. Với nguồn vốn lớn này, việc huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân nhằm chia sẻ gánh nặng cho ngân sách nhà nước là tất yếu.

Tuy nhiên, ông Phong cũng cho rằng, Thành phố sẽ có nhiều thay đổi trong việc chọn doanh nghiệp thực hiện dự án BT, trong đó yếu tố minh bạch sẽ phải đặt lên hàng đầu để các dự án BT mang lại lợi ích tối đa cho bộ mặt phát triển của Thành phố và cuộc sống của nhân dân.

Bình luận về định hướng này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, minh bạch sẽ giúp TP.HCM xóa được những bất cập tại các dự án BT thời gian qua như chỉ định thầu quá nhiều, dẫn đến không thể minh định được hiệu quả cụ thể của từng dự án.

Đồng thời, không tạo ra được tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp nhà nước, chưa lựa chọn được doanh nghiệp có đủ tiềm lực về vốn, năng lực thi công để cùng tiến hành phát triển dự án BT, tạo ra dự án chất lượng tốt hơn.

“Bên cạnh đó, theo tôi, việc thực hiện dự án BT chỉ nên áp dụng khi có quỹ đất sạch và quỹ đất này phải được bán đấu giá độc lập, tiền thu được sẽ thanh toán theo tiến độ đầu tư dự án”, ông Châu nói.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, hiện Sở đang xây dựng Quy định về quản lý đầu tư dự án BT theo hướng tăng cường phân cấp, công khai, minh bạch; xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong triển khai dự án; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Quy định này sẽ giúp gỡ vướng cho nhiều dự án BT mà Thành phố đang kêu gọi đầu tư.