Thị trường bất động sản TP. HCM tiếp tục chứng kiến cuộc đua đầy sôi động của phân khúc bất động sản cao cấp. Nguồn vốn từ người mua nhà để ở và nhà đầu tư đang đẩy mạnh vào phân khúc này, đặc biệt là với các dự án có vị trí tốt, lực cầu tăng khá mạnh. Tuy nhiên, với lượng cung lên tới hàng chục ngàn căn hộ, phân khúc này đang đứng trước nỗi lo bội cung trong thời gian tới.

Sôi động kẻ mua, người bán

Kể từ nhiều năm qua, chưa lúc nào thị trường bất động sản TP. HCM sôi động như hiện nay, với hàng loạt dự án bất động sản được tung ra thị trường. Dù nguồn cung tăng khá mạnh, song với các dự án có vị trí đắc địa, được đầu tư bởi các doanh nghiệp uy tín vẫn thu hút sự quan tâm khá đặc biệt của khách hàng.

Đơn cử, sau hơn 2 tuần chính thức công bố và mở bán Dự án Charmington La Pointe trên đường Cao Thắng thuộc (quận 10, TP. HCM), nguồn tin từ Công ty Sacomreal, chủ đầu tư dự án này cho biết, đến nay đã có 300 căn trong tổng số 508 căn của dự án được khách hàng đặt mua.

Ông Bùi Tiến Thắng, Phó tổng giám đốc Sacomreal cho biết, theo kế hoạch ban đầu, dự án sẽ được bán hết trong 8 tháng. Tuy nhiên, ngay ngày đầu tiên mở bán đã có 50% số căn hộ được tiêu thụ.

Cũng mới đây, Công ty Khang Điền công bố Dự án Melosa Garden (quận 9, TP. HCM) ra thị trường. Dự án này có quy mô khoảng 17,3 héc-ta, gồm 442 căn biệt thự và nhà phố liên kế, với giá bán mỗi căn dự kiến khoảng 3 - 5 tỷ đồng. Sau gần 3 tuần chính thức công bố dự án, ông Nguyễn Đình Bảo, Phó tổng giám đốc Công ty Khang Điền cho biết, giai đoạn 1 của dự án này tung ra thị trường khoảng 110 căn, đến thời điểm hiện tại, đã có hơn 50% sản phẩm đã được khách hàng đặt chỗ, dự kiến đầu tháng 12, Khang Điền sẽ chính thức mở bán.

Bên cạnh những dự án nói trên, khảo sát thực tế của chúng tôi từ nhiều dự án cao cấp được công bố chào bán ra thị trường thời gian qua cho thấy, phần lớn các dự án đều có kết quả bán hàng khá tốt. Đơn cử, tại Dự án căn hộ cao cấp Florita, quận 7 do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, với gần 600 căn hộ được chính thức bán ra thị trường hồi giữa năm, đến nay toàn bộ sản phẩm đã được bán hết. Hiện tại, khách hàng muốn mua sản phẩm dự án này phải mua qua thứ cấp với giá chênh lệch lên đến cả trăm triệu đồng/căn hộ.

Theo một báo cáo mới được Sở Xây dựng TP.HCM công bố, sau một thời gian rà soát và xóa bỏ những dự án chậm triển khai do quá hạn thời gian được cấp phép, hiện tại Thành phố còn 1.219 dự án bất động sản trong thời gian đang triển khai. Còn theo Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Thành phố hiện có 502 dự án bất động sản đang ngừng thi công và chưa khởi công, chiếm 41,18% số dự án đã được cấp phép, trong đó nhiều dự án “hấp hối” ngay từ khâu đền bù giải tỏa.

Hay như Dự án căn hộ Him Lam Chợ Lớn tại quận 6 do Him Lam Land làm chủ đầu tư, trong tổng số gần 1.500 căn hộ, đến nay đã có hơn 1.200 căn đã được bán thị trường, còn lại block cuối cùng với 200 căn hộ dự kiến sẽ chính thức chào bán ra thị trường đầu táng 12 tới. Tương tự, tại các dự án căn hộ cao cấp của Novaland như The Sun Avenue tại quận 2, Sunrise Riverside tại Nhà Bè... cũng có kết quả bán hàng khá tốt.

Trong số các dự án bất động sản cao cấp đang được khách hàng quan tâm nhiều thời gian qua phải kể đến Dự án Vinhomes Central Park do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư, Dự án Khu đô thị Sala do Công ty Đại Quang Minh làm chủ đầu tư, Dự án Masterry Thảo Điền, Estella Hights...

Chưa có số liệu chính thức về kết quả bán hàng từ các chủ đầu tư, song qua khảo sát thực tế của phóng viên từ các sàn giao dịch, lượng khách hàng quan tâm và đặt mua sản phẩm các dự án này đã tăng lên khá mạnh so với trước đây.

Theo bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam, tại một số dự án căn hộ cao cấp, có khách hàng đã mua cùng lúc cả chục căn hộ, điều này minh chứng cho một thực tế, ngoài nhu cầu mua để ở, phân khúc cao cấp đang thu hút nhiều khách hàng là các nhà đầu tư.

Nỗi lo bội cung

Hiện tượng nhiều doanh nghiệp đua nhau đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp một mặt cho thấy tín hiệu tốt lên thấy rõ của thị trường, nhưng nó cũng làm bắt xuất hiện những đầu nỗi lo về tình trạng bội cung của phân khúc này.

Theo khảo sát chưa đầy đủ của Đầu tư Bất động sản, nhẩm tính từ các dự án căn hộ cao cấp đang triển khai ở TP. HCM hiện nay đã cung ứng cho thị trường hàng chục ngàn căn hộ. Đơn cử, Dự án Vinhomes Central Park có khoảng 10.000 căn hộ, Gold View (quận 4) 2.000 căn, Mastery Thảo Điền 3.000 căn, Estella Heights hơn 700 căn, Khu đô thị Sala hơn 1.000 căn; Sky Center, Florita của Hưng Thịnh, Dragon Hills 2 của Phú Long, một loạt dự án của Novaland như Lexington, Sunrise Riverside, Galaxy 9, Tropic Garden, River Gate, The Prince Residence... cung cấp hàng ngàn căn hộ.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng đang ấp ủ những kế hoạch lớn với hàng loạt dự án căn hộ cao cấp mới sẽ được tung ra trong thời gian tới. Trong đó, có những dự án trước đây nằm trong kế hoạch phát triển dưới dạng phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình, nay đã chuyển đổi thành dự án căn hộ cao cấp.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, về cơ bản, thị trường bất động sản khởi sắc thì vui mừng, nhưng sự khởi sắc phải trong giới hạn phù hợp với cung - cầu. Còn với thị trường căn hộ cao cấp hiện nay, lo lắng sẽ lặp lại vết xe đổ của thời điểm năm 2007 - 2008 là không thừa.

“Đành rằng, với bất cứ phân khúc nhà ở nào cũng đều có nguồn cầu nhất định. Với các dự án thỏa mãn các yếu tố theo tiêu chuẩn đầu tư căn hộ cao cấp như vị trí dự án, chất lượng sản phẩm, năng lực của chủ đầu tư..., thì không sao, nhưng điều tôi lo lắng là có những dự án ở xa trung tâm Thành phố, không có kết nối hạ tầng cũng đang được một số chủ doanh nghiệp triển khai theo hướng căn hộ cao cấp”, ông Trung nói và cho rằng, sự phát triển thiếu kiểm soát này dẫn đến những nguy cơ thiếu bền vững cho thị trường và quyền lợi của người mua.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, thực tế “cuộc chơi” của thị trường bất động sản cao cấp thời gian qua có sự khác biệt so với thời điểm của cơn sốt 2007 - 2008. Thay vì các doanh nghiệp dù thiếu năng lực vẫn đua nhau đầu tư dự án căn hộ cao cấp ở mọi nơi như trước kia, thì “cuộc chơi” bất động sản cao cấp gần đây chủ yếu do các đại gia tên tuổi tham gia với phần lớn các dự án nằm ở những vị trí đắc địa. Hiện dù chưa đến mức độ “bong bóng” hay bội cung, nhưng thị trường cần phải có sự điều chỉnh phù hợp.

“Thị trường đang có sự tăng trưởng nguồn cung rất lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp, trong khi thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền của người, có thu nhập trung bình là dấu hiệu về sự mất cân đối cung - cầu”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, từ đây đến năm 2017, dự kiến nguồn cung bất động sản tại TP. HCM sẽ tăng mạnh, đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới từ 90 dự án hiện có và các dự án dự kiến sẽ triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản cao cấp. Do đó, sự cạnh tranh diễn ra sẽ rất quyết liệt trong thời gian tới, các chủ đầu tư, tùy vào năng lực và đặc thù dự án cần phải tỉnh táo trong việc lựa chọn phân khúc thị trường để phát triển dự án, nếu không sẽ dễ dẫn đến sự sa lầy trong đầu tư.