Ngay sau khi chuyên gia kinh tế Alan Phan cho rằng, nên để thị trường BĐS rơi tự do, không cần bỏ 30 ngàn tỷ giải cứu. Ngay lập các DN đã ra mặt phản đối, tạo nên một cuộc tranh cãi về cứu hay không cứu BĐS.

Gửi thư chất vấn

Trong thư gửi ông Alan Phan, CLB BĐS Hà Nội đã đưa ra một loạt câu hỏi chất vấn. Đại diện CLB BĐS HN cho rằng, hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho người dân, cũng không có khả năng trả nợ, vậy ai sẽ là người mất tiền?

Để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30 - 50% nữa, khi giảm đến mức giá trị thật bằng mức đầu tư ban đầu của doanh nghiệp hay đã thấp hơn.

Theo đó, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa. "Nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng. Các DN BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng. Vậy nếu các DN BĐS phá sản, thực chất, ai sẽ là người mất tiền?", đại diện CLB BĐS đặt câu hỏi.

Một ý kiến nữa, mà CLB BĐS đưa ra là giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập phần lớn người Việt nhưng để tạo nên một sản phẩm BĐS phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp, điều này góp phần lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy, có phù hợp không khi lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà tương xứng. Không chỉ vậy, nếu để thị trường rơi tự do, phá sản dây chuyền sẽ ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác cũng như người lao động trong lĩnh vực đó.

CLB BĐS cũng mong muốn ông Alan Phan chia sẻ quan điểm, giá BĐS tại Việt Nam hiện đang ở mức nào, căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó? Cơ sở nào để ông Alan Phan đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, thị trường địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?...

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng: "Nếu cứ để DN chết như "bức tranh của Alan Phan'" vẽ ra thì cũng có nghĩa là tiền của người dân đang mua nhà tại các dự án dang dở sẽ bị mất, ngân hàng cũng đối mặt nguy cơ phá sản, vì phần lớn sản phẩm của DN đều được thế chấp tại ngân hàng"

Liên quan tới vấn đề giải cứu thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế John Sheehan ủng hộ cần có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường BĐS không đủ khả năng để tự cứu mình. Ông lấy dẫn chúng ở một số các nước láng giềng của Việt Nam để cho thấy sự can thiệp đúng thời điểm của Chính phủ đóng vai trò quan trọng thế nào. Sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.

Để thị trường tự quyết định

Trước cuộc tranh cãi về vấn đề không mới, ông Vũ Đình Ánh lại cho rằng, không nên đặt vấn đề là giải cứu BĐS. Thứ nhất, không thể cứu BĐS nếu như nó đổ vỡ vì những nguyên nhân cốt lõi. Cái chính là phải xử lý vấn đề chủ yếu của thị trường, đó là sự phát triển quá nóng khiến giá BĐS lên quá nhanh, kích thích làn sóng đầu cơ trên thị trường dẫn đến việc giá BĐS vượt ra ngoài khả năng thanh toán. Đây chính là bong bóng BĐS vì không có nhu cầu thực.

Hơn nữa, cơ cấu của thị trường BĐS hiện đang mất cân đối, doanh nghiệp "chạy" theo BĐS trung cao cấp, trong khi nhu cầu thực là phân khúc nhà giá rẻ, nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội cho những người lao động thu nhập thấp thì gần như không DN nào quan tâm đến. Chính vì thế thị trường tạo ra sự chênh lệch về cung cầu.


Đặc biệt, điều quan trọng nhất đối với thị trường BĐS là phải có thị trường tài chính phù hợp đó là nguồn đầu tư trung và dài hạn chứ không phải ngắn hạn như hiện nay thì vấn đề này đến nay vẫn chưa giải quyết được. Do vậy, đến nay cũng chỉ loay hoay với các biện pháp đó là cho vay tiêu dùng, thả lỏng không đưa BĐS vào nhóm phi sản xuất hay không khuyến khích mà thực ra vẫn chưa có một thiết kế, thể chế về tài chính nào tương thích với thị trường BĐS. Đây là vấn đề rất bất cập hiện nay về câu chuyện một bên là nguồn lực và một bên là tính chất của thị trường BĐS.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, sẽ không có chuyện giải cứu toàn bộ thị trường BĐS, nhà đầu tư cũng không nên bám víu vào đây để nuôi hy vọng. Thị trường BĐS cần giải cứu khi tác động của thị trường BĐS xấu lên thị trường tiền tệ, thị trường tài chính, thậm chí là gây nên những cuộc khủng hoảng kinh tế. Còn hiện nay đang là ở chiều ngược lại.

"Chúng ta nên có một số chính sách hỗ trợ cho các DN, như các quyết định của Thủ tướng Chính phủ vừa rồi và chỉ đến mức đó thôi. Còn các nhà đầu tư BĐS có kho tồn đọng thì phải tự xử lý. Cuộc chơi trên thị trường rất sòng phẳng, lời ăn lỗ chịu. Khi vào thị trường anh được lãi ngất ngưởng, vậy thì đến lúc anh lỗ cũng là bình thường, không thể có chuyện lúc lãi thì anh đút tiền vào túi, lúc lỗ thì anh kêu nhà nước. Và khi nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ như hiện nay thì DN phải chớp lấy thời cơ để tự cứu mình, thậm chí chấp nhận lỗ trước mắt, lãi lâu dài chứ không thể thụ động ngồi chờ", ông Võ nhận định.