Bức tranh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2014 ghi nhận nhiều gam màu tương phản. Một vài phân khúc thị trường nhà ở giá rẻ có vẻ như ấm lên, một số dự án căn hộ cao cấp tưởng chừng như phải đắp chiếu lâu dài nay chợt khởi động lóe lên vài tín hiệu làm ồn ào dư luận. Bên cạnh một số đại gia BĐS phải lao đao vì nợ nần, một số người phải vướng vòng lao lý vẫn có không ít đại gia ăn nên làm ra.

Tuy vậy, bên cạnh sự đông cứng, bên cạnh những diễn biến nghịch lý của thị trường BĐS lại là cơ hội để các nhà chức trách nhìn thấy rõ các khiếm khuyết, sự phi lý cũng như các chính sách, chủ trương liên quan tới lĩnh vực này. Các nhà quan sát hầu như đều nhất trí với nhìn nhận về trạng thái "đang đứng trước ngã ba đường” của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Việc đưa ra những phán đoán cho bộ mặt tương lai của thị trường này hiện là rất khó chính xác.

Theo không ít chuyên gia, một điều có thể khẳng định ngay là thách thức sẽ nhiều hơn cơ hội với thị trường BĐS kể từ năm 2015. Bởi vì, bên cạnh việc phải điều chỉnh sự lệch pha trong cung cầu của thị trường do di chứng của giai đoạn trước để lại, thị trường BĐS Việt Nam còn phải đối diện với sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn. Thị trường BĐS Việt Nam từ nay phải chứng kiến các yêu cầu thiết thực hơn, khắc khe hơn và quan trọng hơn là phải phù hợp với túi tiền của người cần nhà ở thực sự sau hàng loạt các bài học đau đớn lòng đã từng xảy ra trong quá khứ. Bên cạnh đó, các quy định, chế tài quản lý nhà nước rồi đây sẽ chặt chẽ hơn, khoa học hơn đòi hỏi các sản phẩm phải có tính cạnh tranh cao hơn khi tung ra thị trường. Đơn cử, như việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài mua nhà và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam thì vừa mở ra cơ hội cho phát triển đồng thời cũng tạo ra thách thức mới cho nhà đầu tư và thị trường làm sao để quan hệ thương trường diễn tiến, phát triển đúng hướng quy luật khách quan. Trong khi đó, những rào cản khiến cho nguồn tín dụng từng được cam kết mạnh mẽ trong thời kỳ gian khó nhất của thị trường BĐS nay vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn.

Do vậy, hiện có nhiều "kịch bản” cho tương lai của thị trường BĐS Việt Nam. Tốt nhất là kịch bản số một: sự tái phục hồi của thị trường. Biểu hiện cụ thể ở việc các dự án đã hoàn thành được đưa vào vận hành, còn các dự án đang triển khai được tiếp tục. Một số dự án có vị trí tốt tái phục hồi, các giao dịch diễn ra sôi động, một số sản phẩm mới được ra đời. Kịch bản thứ hai có tính chất trung dung, theo đó, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch, một số ít doanh nghiệp chủ đạo trong thị trường tiếp tục triển khai các dự án tốt. Một số ít dự án tái phục hồi hoạt động, các giao dịch trên thị trường trầm lắng, nếu có chỉ diễn ra tại những dự án đã hoàn thành, một số nhà đầu tư mới năng lực tốt sẽ xuất hiện. Kịch bản thứ ba là không mong muốn, vì nó xấu nhất. Tuy nhiên, vẫn xảy ra nếu tình hình kinh tế thế giới và trong nước vẫn tiếp tục khó khăn. Khi đó, thị trường tiếp tục bị co hẹp, các giao dịch nếu có chỉ xảy ra ở những dự án đã hoàn thành. Các doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường, một số dự án lâm vào khó khăn và sẽ xuất hiện một số thế lực tài chính có mục tiêu thôn tính các dự án BĐS.

Theo các cam kết của Chính phủ, hiện nay người mua nhà có thể được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng, triển khai từ tháng 6-2013 với lãi suất từ 6% đã giảm xuống còn 5% năm và gói tín dụng liên kết 4 nhà 50.000 tỷ đồng triển khai đầu năm 2014. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải ngân các gói tín dụng này rất chậm chạp vì đối tượng, điều kiện cũng như các quy định có liên quan còn rất bất cập gây khó khăn trong thực hiện. Việc đưa ra hai gói hỗ trợ nhà ở lên đến 80.000 tỷ đồng là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Còn việc triển khai có vướng mắc thì ngoài một số khó khăn về thủ tục, điều kiện của ngân hàng quá chặt chẽ để "nắm phần cán”, còn lại nằm ở nhiều yếu tố có liên quan tới đặc thù của thực tế thị trường BĐS Việt Nam. Chẳng hạn như, trong thực tế nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ ở các đô thị lớn trong thời gian qua là hết sức ít ỏi, khan hiếm. Một số dự án nhà giá rẻ không đáp ứng được đòi hỏi mưu sinh, cuộc sống sinh hoạt bình thường của người dân do chuyển đổi, chia nhỏ hoặc bị đẩy ra quá xa khu vực trung tâm, hạ tầng không đầy đủ. Thực trạng nhiều dự án nhà giá rẻ chậm tiến độ, đắp chiếu nhiều năm khiến người mua lo ngại có thể phải "ôm” nợ xấu thay cho chủ đầu tư đã tạo nên rào cản đáng kể cho dòng tiền chảy vào khu vực này.

Có một thực tế là trong nhiều năm thị trường BĐS đóng băng, cùng với chính sách khuyến khích, ưu đãi phát triển nhà ở xã hội đã khiến nhiều doanh nghiệp tự cứu mình bằng cách chuyển các dự án thương mại sang nhà ở xã hội. Thế nhưng, chỉ trong một thời gian ngắn đổ xô vào nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đã tháo chạy hoặc xin chuyển dự án nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt là khi có các gói hỗ trợ tín dụng, các dự án nhà ở xã hội do nhiều bất cập về quy định, về chính sách lại càng trở nên "khó xơi” hơn với các doanh nghiệp và kể cả người mua nhà. Khi các dự án nhà ở xã hội không còn hấp dẫn nhà đầu tư nữa và teo tóp lại thì người thu nhập thấp chỉ còn trông cậy vào các chính sách hỗ trợ của nhà nước. Tuy nhiên, ngay các dự án của nhà nước, xây trên đất công với nhiều chính sách ưu đãi cho cán bộ, công chức nghèo thì đối tượng này cũng chưa thực sự vói tới. Phần lớn các căn hộ loại này vẫn rơi vào tay các nhà đầu cơ, có nhiều tiền và không cần nhà.

Vì vậy, muốn giải bài toán về nhà ở cho người có thu nhập thấp thì Nhà nước cần có chính sách thông thoáng, thiết thực hơn cho cả hai phía, nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng như với cả người mua nhà có ít tiền.