Tiếp cận đất đai là một trong những khó khăn lớn nhất của DN để thực hiện các dự án đầu tư và sản xuất kinh doanh. Đặc biệt, những lỗ hổng trong Luật Đất đai 2013 đang tạo ra cơ chế xin cho, gây thất thoát tài sản đất đai.

Luật cần mở hơn

Tại Hội thảo Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của DN Việt Nam diễn ra hôm qua 27-6 ở Hà Nội, bà Nguyễn Thị Thu Trang, Giám đốc Trung tâm WTO và hội nhập (VCCI), cho biết những vướng mắc về quy định pháp luật, trong đó có pháp luật về đất đai mà trực tiếp là Luật Đất đai năm 2013 hiện đang gây nhiều khó khăn và trói chân DN.

Theo đó, trong quá trình thực thi Luật Đất đai, ngoài những kết quả đạt được nhằm tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng, vẫn còn nhiều bất cập nảy sinh liên quan đến tiếp cận đất đai của DN.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, Luật Đất đai 2013 bó hơn Luật đất đai 2003. Thí dụ, 1 DN tiếp cận đất ở, luật quy định DN sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án, nên DN muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước chứ không thể sử dụng đất ở của họ để xây dựng. Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, đây là điểm bất lợi cho thị trường.

Tương tự, 1 DN muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa, vì DN chỉ được sử dụng đất có thời hạn. DN không thể tiếp cận đất vô thời hạn dù họ chỉ có ý xây dựng nhà ở cho công nhân chứ không phải xây cho thuê.

GS. Võ cho rằng thời gian tới việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần mở trở lại như trước đây, không nên bó lại một cách không cần thiết, vì nó bó lại quyền của nhà đầu tư liên quan đến phát triển các dạng nhà ở. Mặt khác luật đất đai hiện hành không bảo đảm tính đồng bộ với hiến pháp, và các luật khác liên quan như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Lâm nghiệp 2017, Luật Quản lý tài sản công 2017.

Không chỉ vậy, luật quy định dự án treo được gia hạn 24 tháng, sau đó tiếp tục treo thì nhà nước thu hồi đất, và tài sản đã đầu tư trên đất. Đây là quy định vi hiến, Nghị quyết 19 của Ban Chấp hành Trung ương về vấn đề đất đai lại quy định theo hướng đối với dự án treo sẽ áp dụng biện pháp đánh thuế, xử phạt cao. Nhưng luật không đi theo hướng của nghị quyết, quy định tịch thu là không ổn, vì đất đai sở hữu toàn dân có thể tịch thu, còn tài sản trên đất không thể tịch thu. Hiến pháp đã quy định Nhà nước không quốc hữu hóa bất cứ tài sản của ai hình thành hợp pháp.

“Dự án treo phải xử lý theo dạng khác, cách tốt nhất là thực hiện theo Nghị quyết 19 của Trung ương là xử phạt cao. Nhiều nước họ áp thuế, nhưng quy định pháp luật thuế hiện không đồng bộ với pháp luật đất đai. Với những dự án treo hiện nay thì việc xử phạt cao sẽ hiệu quả hơn, khả quan hơn thu hồi đất và tài sản trên đất” - GS. Võ nói

Nhiều lỗ hổng tạo cơ chế xin cho

Luật Đất đai còn nhiều vấn đề liên quan cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện vào thu hồi về giao đất nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm. Bên cạnh đó, các quy trình từ phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm cũng cần xem xét sửa đổi. Ông TRẦN NGỌC HÙNG, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam

Khoảng trống lớn nhất Luật Đất đai 2013 là câu chuyện biến tài sản đất đai thành vốn tài chính, hay vốn hóa đất đai. Đây là khâu yếu nhất  của luật hiện hành, luật chưa quy định được những vấn đề thực tế cuộc sống đang cần. Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT) trong thời gian qua là một ví dụ, thanh tra, kiểm toán dự án nào thì rụng dự án đó. Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất.

Điều xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng, không phải thẩm quyền giao đất. Bởi đã giao đất mặc nhiên thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Trường hợp dự án BT, thẩm quyền giao đất chắc chắn của UBND cấp tỉnh, không cần quy định nó vẫn vậy. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi là thế nào, ai là người có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm. Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay.

Bên cạnh đó là việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg (QĐ09) của Thủ tướng về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước, thời gian qua, hàng loạt trụ sở các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, các nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án phát triển nhà ở.

Nhưng quá trình sử dụng đất vàng sau khi di dời các cơ sở này đang có một khoảng trống pháp luật rất lớn. Trên thực tế có rất nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho nhà đầu tư tư nhân làm dự án trong thời gian qua với giá rẻ. Vì vậy, cần cách thức quản lý phù hợp để Nhà nước không mất tiền. Đến nay việc chuyển đổi này không có biện pháp quản lý nào ngoài Quyết địng 09 của Thủ tướng. Luật Đất đai 2013 không có quy định về vấn đề này, đây cũng là lỗ hổng lớn gây thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình chuyển đổi.

Vấn đề nữa cần lưu ý là chuyện cổ phần hóa DNNN, nghị định của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước. Nhưng theo quy định Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền 1 lần khác với thuê trả tiền hàng năm. Đang có sự không ăn nhập giữa nghị định về cổ phần hóa và Luật Đất đai 2013, chỉ nói thuê đất không tính  giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản DN, không tính vào giá trị DN khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản.

Theo nhiều chuyên gia, giá đất đối với các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng của DN đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập. Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường gây thất thoát lãng phí đất đai chưa sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin - cho.

Điển hình giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở, khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành. Đồng thời, đất giao không qua đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư chạy xin cho để được có dự án hưởng lợi cực lớn. Và cơ chế xin cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền.