“Quy định ký quỹ bao nhiêu phần trăm trên tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án bất động sản cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng và phù hợp với từng loại cũng như từng giai đoạn của dự án”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), việc ký quỹ theo quy định tại khoản (3.b) điều 58 Luật Đất đai 2013 khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là rất quan trọng liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh các dự án có sử dụng đất nhưng trong dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) chưa thấy quy định.

Trong khi đó, tại khoản 1 điều 15 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) lại có quy định: “Thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đất đai khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”; và tại khoản 2 điều 22 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định “vốn để ký quỹ thực hiện đối với từng dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản”.

HOREA cho rằng, điều này cho thấy sự chưa thống nhất giữa các hệ thống pháp luật. Qua đó, HOREA kiến nghị cần bổ sung chế định ký quỹ vào dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) để đảm bảo tính thống nhất.

Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều loại dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất: có dự án chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, có dự án đã bồi thường giải phóng mặt bằng một phần hoặc toàn bộ, có dự án đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, có dự án đã được các tổ chức tín dụng hoặc quỹ đầu tư có văn bản cam kết cung cấp nguồn vốn để đảm bảo thực hiện dự án…

“Do vậy, chế định ký quỹ này là một gánh nặng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhưng cuối cùng người mua nhà, thuê nhà mới chính là người phải chi trả cho khoản chi phí này vì đã được chủ đầu tư tính vào giá bán”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi xây dựng chế định ký quỹ, cần căn cứ vào các nguyên tắc như: không cần thiết áp dụng ký quỹ đối với các dự án mà nhà đầu tư đã thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án; quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng mức đầu tư của dự án sao cho phù hợp với sức chịu đựng của doanh nghiệp.

“Có ý kiến chưa chính thức nói ký quỹ lên tới 30% trên tổng mức đầu tư của toàn bộ dự án. Nếu đây là sự thật thì cực kỳ vô lý. Tôi ví dụ, dự án Khu đô thị Phú Mỹ Hưng chỉ riêng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đã lên tới con số tỷ USD. Còn khi hoàn thành toàn bộ dự án có thể lên tới cả chục tỷ USD, chưa kể các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư cấp 2, cấp 3. Rõ ràng, nếu ký quỹ 30% thì doanh nghiệp nào chịu nổi!”, ông Lê Hoàng Châu giãi bày.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, trong trường hợp có bảo lãnh đầu tư, bảo lãnh thực hiện dự án, hoặc có văn bản của tổ chức tín dụng cam kết cung cấp nguồn vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án thì không cần phải ký quỹ. Đồng thời, nếu ký quỹ cũng cần quy định lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án.