Dẫu biết vay vốn ngân hàng luôn là câu chuyện muôn thủa của thị trường bất động sản bởi không phải doanh nghiệp nào cũng đủ dùng với nguồn vốn tự có. Tuy nhiên, việc vay quá nhiều và quá lệ thuộc vào dòng vốn ngân hàng sẽ khiến doanh nghiệp và cả khách hàng đối mặt với nhiều rủi ro.

Khác với những con số ấn tượng và hào nhoáng trên thị trường, có một thực tế hầu hết DN địa ốc đều sử dụng đòn bẩy tài chính từ nguồn vốn vay ngân hàng để triển khai dự án của mình. Đây được xem là hình thức phổ biến với gần như tất cả các doanh nghiệp địa ốc hiện nay bởi với quy mô đầu tư lớn, hiếm có doanh nghiệp nào hiện nay có đủ lực tự có, không cần sự hỗ trợ mà vẫn có thể triển khai được một dự án bất động sản.

Tại nhiều quốc gia phát triển, với việc thị trường tài chính phát triển, DN BĐS có rất nhiều kênh huy động vốn như Quỹ đầu tư, Quỹ đầu tư mạo hiểm, huy động qua Thị trường chứng khoán,…tuy nhiên, tại Việt Nam, đặc thù kéo dài trong nhiều năm vừa qua, ngân hàng gần như là giải pháp duy nhất DN có thể trông cậy. Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp chỉ cần có vốn thực có tối thiểu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt triển khai dự án. Sau đó, các chủ đầu tư sẽ tiến hành huy động thêm nguồn vốn bằng việc vay vốn ngân hàng thế chấp chính các dự án đó và huy động từ các khách hàng thông qua các chương trình kết hợp vay ưu đãi.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, đưa ra mức vốn thực tối thiểu nhưng các quy định hiện hành lại chưa có cách thức để làm rõ mức vốn thực tự có như thế nào mới là chính xác. Từ quy định trong Luật kinh doanh bất động sản, đến Luật Nhà ở và Luật đất đai đến các văn bản hướng dẫn chỉ yêu cầu vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là "vốn thực có tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.

Việc được tiền kiểm do đơn vị kiểm toán độc lập thực chất chỉ đảm bảo phần thủ tục ban đầu, và thực tế khá khó để xác định hậu kiểm xem vốn tự có đó có đủ hay đã rơi rớt. Trường hợp này vẫn có thể xảy ra khi chủ đầu tư cùng lúc dàn trải trên nhiều dự án khác nhau, nhưng vẫn được xác nhận đầy đủ về vốn tự có để triển khai. Trường hợp này cũng có thể xảy ra với các chủ đầu tư dạng tay ngang chuyển sang đầu tư dự án bất động sản khi khoản vốn tự có thực tế được tính bằng cộng thêm giá trị quyền sử dụng đất nên thực tế vốn để triển khai dự án của doanh nghiệp hầu như không có và phụ thuộc hoàn vào vốn ngân hàng và vốn huy động của người mua nhà.

Điều này vô tình đẩy người mua nhà vào thế khá rủi ro bởi dòng vốn tín dụng ngân hàng luôn được xem là khá bất định theo thời gian do sự lên xuống thất thường của lãi suất và các chính sách kiểm soát tín dụng trong từng thời kỳ của ngân hàng nhà nước. Trong quá khứ, hàng loạt dự án bất động sản rơi vào tình trạng đắp chiếu, không thi công và chờ chết như B5 Cầu Diễn, 34 Cầu Diễn, AZ Vân Canh tại Hà Nội hay một loạt dự án DB Tower, BIDV Tower, PetroVietnam Landmark,…cũng một phần xuất phát từ nguyên nhân này.

Tất nhiên, cũng có những dự án tạm gọi là may mắn về đích khi người mua nhà vẫn được về ở như The Harmona hay Bảy Hiền Tower, nhưng đó mới chỉ là về ở, còn sau đó người mua lại rơi vào tình cảnh phải khăn gói ra ngoài đường vì chủ đầu tư đã "vô tình" đi cầm cố nhiều năm về trước. Và chỉ đến khi ngân hàng có văn bản thu hồi tài sản để đảm bảo khoản nợ vay của chủ đầu tư quá hạn nhưng vẫn chưa trả. Cái khó nhất với người mua nhà là chưa được cấp sổ hồng nên mặc nhiên sẽ bị đẩy ra ngoài đường bất kỳ lúc nào.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay cũng có khá nhiều dự án bị đặt dấu hỏi liên quan đến câu chuyện vốn tự có triển khai dự án và việc thế chấp để vay vốn ngân hàng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro như The Harmona hay Bảy Hiền Tower. Chẳng hạn như dự án Summer Square do Công ty TNHH Gotec Việt Nam làm chủ đầu tư tại khu tái định cư 243 Tân Hòa Đông, phường 14, quận 6, TP.HCM.

Dự án chuẩn bị bàn giao nhà vào đầu năm 2018 nhưng dự án đã được cầm cố cho ngân hàng toàn bộ lợi ích thu được của Công ty Gotec Land từ việc đầu tư dự án Summer Square.

Dự án chuẩn bị bàn giao nhà vào đầu năm 2018 nhưng dự án đã được cầm cố cho ngân hàng toàn bộ lợi ích thu được của Công ty Gotec Land từ việc đầu tư dự án Summer Square.

Dự án ban đầu gồm 03 khối chung cư CT1, CT2 và CT3 thuộc quyền của Ban Quản lý dự án nâng cấp đô thị, đã được tiến hành xây dựng 02 khối CT2 và CT3. Sau khi được Công ty TNHH Gotec Land mua lại tài sản đấu giá thông qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM vào ngày 05/01/2015, đơn vị này đã tiến hành làm thủ tục xin giấy phép xây dựng từ Sở Xây dựng TP.HCM để xây dựng chung cư CT1 với tên gọi là Summer Square với tổng vốn đầu tư là 356,2 tỷ đồng.

Với vốn điều lệ theo như thông tin đăng ký trên Cục Đăng ký quản lý kinh doanh là 556 tỷ đồng, chiếu theo quy định yêu cầu vốn tự có nêu trên, doanh nghiệp này thừa sức để triển khai dự án Summer Square mà không cần vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, từ tháng 8/2016, Gotec Việt Nam đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Summer Square để tiến hành vay hơn 322 tỷ đồng, cùng thời điểm bắt đầu triển khai dự án. Điều này đặt ra nghi ngờ về tiềm lực thực sự mà Gotec cam kết để được các cơ quan chức năng thẩm định phê duyệt dự án và cũng khiến nhiều khách hàng lo lắng khi đã trót đóng khá nhiều tiền vào dự án này

Tương tự như Gotec với dự án Summer Square, dự án Riva Park do CTCP Thương mại Địa ốc Việt tại số 504 Nguyễn Tất Thành, Phường 18 thuộc Quận 4. Tổng vốn điều lệ theo đăng ký trên Cục Đăng ký quản lý kinh doanh là 320 tỷ đồng, tuy nhiên, trên thực tế, đơn vị này đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất liên quan đến dự án Riva Park 504 Nguyễn Tất Thành để vay số tiền hơn 578 tỷ đồng cùng lúc với thời điểm bắt đầu triển khai dự án từ tháng 9/2015. Ngoài ra, cùng thời điểm đơn vị này cũng thế chấp quyền phát sinh từ Hợp đồng cho Vietcombank thuê trụ sở tại 68 Nguyễn Huệ để vay thêm 130 tỷ đồng, thế chấp cổ phiếu nắm giữ tại CTCP Bia Sài Gòn Miền Trung để vay thêm 19 tỷ đồng. Tổng số tiền huy động từ vay vốn ngân hàng vào thời điểm đó là 727 tỷ đồng.