Thủ tục đầu tư xây dựng dự án kéo dài, nên việc đầu tư dự án mới sẽ rất khó khăn, các DN chỉ có thể phát triển các dự án cũ và chung cư xây chen.

Do đó, các công ty "cô thế", các công ty nhỏ và vừa sẽ buộc phải từ bỏ "cuộc chơi". Đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh khi trao đổi về thị trường BĐS năm 2015.

* Thưa ông, dưới góc nhìn của một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư BĐS, ông đánh giá thế nào về thị trường năm 2015? Năm 2015, phân khúc nào sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường?

- Năm 2015, thị trường BĐS sẽ có những ảnh hưởng lớn bởi: Gói 30.000 tỷ đồng đã được nới lỏng hơn tạo điều kiện cho người dân dễ vay mua nhà thương mại dưới 1,05 tỷ đồng/căn. Điều kiện thông thoáng cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Đầu tư BĐS sẽ khó khăn hơn do quy định về ký quỹ và bảo lãnh (Theo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi). Thủ tục xây dựng vẫn khó khăn do Luật Xây dựng 2014 có tính quản lý quá chặt có hiệu lực.

Khi đó thị trường BĐS sẽ xảy ra các tình huống: Thị trường sôi nổi hơn với các dự án phân khúc thấp - trung bình - trung cao, các dự án cao cấp - siêu cao sẽ tiếp tục khó khăn; Sôi động việc mua bán các dự án "chết có thể cứu", vì đầu tư nhanh gọn, bán có lãi; Thủ tục đầu tư xây dựng dự án kéo dài, nên việc đầu tư dự án mới sẽ rất khó khăn, các DN chỉ có thể phát triển các dự án cũ. Do đó, các công ty "cô thế", các công ty nhỏ và vừa sẽ buộc phải từ bỏ "cuộc chơi".

Cùng với đó là việc xuất hiện các siêu đại gia đầu tư siêu dự án với thủ tục siêu nhanh và chi phí đầu tư siêu bí mật. Các dự án cao giá và siêu cao giá "đang hấp hối" sẽ "chết" nhanh chóng hơn.

* Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường cuối năm 2014 đã cho thấy những dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, DN BĐS vẫn đối diện với nhiều khó khăn, đặc biệt là về khả năng tiếp cận vốn. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Hiện tại, TP Hồ Chí Minh có hơn 900 dự án BĐS "đắp chiếu", trong đó đã rút giấy phép 209 dự án, khoảng 700 dự án khác đang phân loại để tìm hướng xử lý. Hiện tại, chỉ khoảng 40 dự án là hoạt động tốt, đó là một số dự án như Ehome của Nam Long, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay Him Lam Chợ Lớn. Các dự án được hồi sinh do công ty Hưng Thịnh, Đất Xanh, Novaland, Thanh Yến Land… mua lại.
Cuối năm là sự xuất hiện của những công ty "siêu mạnh" như Đại Quang Minh, Hà Đô, VinCom với các sản phẩm trung - cao cấp ở quận 2, quận 10 và Bình Thạnh. Đó được xem là một vài điểm sáng, tạo dấu hiệu của sự khởi sắc, có cải thiện về thanh khoản. Tuy nhiên sự sôi động của những dự án này không phản ánh được hết toàn cảnh của thị trường BĐS.


Hàng tồn kho tăng hay giảm thực sự chưa có câu trả lời chuẩn xác. Hơn 40 dự án bán tốt, hàng tồn kho giảm, nhưng hàng trăm dự án “đắp mền” có giá trị vay hàng trăm ngàn tỷ đồng, phải vốn hoá lãi vay nên giá trị tồn kho tăng hàng chục ngàn tỷ đồng mỗi năm. Như vậy, số căn hộ tồn kho giảm nhưng giá trị tồn kho có khi lại tăng. Đây là mầm mống khiến DN phá sản và vỡ nợ ngân hàng.

* Gần đây, ông là người cảnh báo về khả năng "tồn kho cầu". Đây là một khái niệm rất mới, bởi lâu nay người ta chỉ thông thuộc hai khái niệm "tồn kho" và "tồn kho cung". Ông có thể giải thích thêm về vấn đề này?

- Nhu cầu về nhà ở dưới 1 tỷ đồng/căn tại TP Hồ Chí Minh khoảng 30.000 căn hộ/năm, nhu cầu này tăng lên mỗi năm do tăng theo số lượng người nhập cư và mới lập gia đình. Nhưng trong nhiều năm thị trường chỉ cung cấp được khoảng 5.000 căn hộ/năm, nên nhiều người dân vẫn thiếu nhà ở. Cho đến nay tồn kho cầu phải hơn 100.000 đơn vị. Thị trường BĐS nhiều năm qua rất ít căn hộ dưới 1 tỷ đồng và hầu như không có căn hộ dưới 500 triệu đồng. Trong khi đó, vì lòng tham mà các DN chỉ tập trung phát triển căn hộ diện tích lớn, cao giá để rồi dẫn đến tình trạng núi hàng tồn kho như hiện nay.

Do đó, không chỉ tồn kho CUNG, mà còn tồn kho CẦU, nhưng vì CUNG không phù hợp CẦU nên hai bên CUNG - CẦU không gặp nhau.

* Có ý kiến cho rằng để thị trường BĐS có thể hồi phục phải có niềm tin. Là một người có kinh nghiệm, tham gia và chứng kiến đầy đủ sự thăng trầm của thị trường, ông có quan điểm như thế nào về nội dung này?

- Theo tôi, cái thiếu hiện nay giúp thị trường BĐS có thể phục hồi không phải là niềm tin mà là sản phẩm và tiếp thị. Thị trường BĐS năm 2015 và nhiều năm tới, những căn hộ thuộc phân khúc có giá bán dưới 1 tỷ đồng sẽ giao dịch tốt. Nếu thị trường cung cấp đủ căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua thì đương nhiên sẽ giao dịch tốt, tăng tính thanh khoản và thị trường phục hồi. Mặt khác, trong thời đại kinh tế thị trường như hiện nay, chính sách tiếp thị và tư vấn bán hàng là một yếu tố không thể thiếu trong quá trình phân phối sản phẩm. Đã có trường hợp DN tung ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng của người mua, nhưng do yếu kém về chính sách tiếp thị và đội ngũ bán hàng nên vẫn không tiêu thụ được. Nếu có chính sách bán hàng tốt, đội ngũ chuyên nghiệp có thể kéo khách hàng đến với dự án của mình thì sản phẩm mới có thể tiêu thụ được.

* Xin cảm ơn ông!