Phát triển căn hộ cho thuê (hộ gia đình) là xu thế phát triển tất yếu của các nước phát triển. Nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại TPHCM là rất lớn, chỉ tính riêng nhóm đối tượng là cán bộ, công chức đã lên đến 30.000 người. Tuy nhiên, bên cạnh những căn hộ riêng lẻ do tư nhân cho thuê, hầu hết những dự án căn hộ cho thuê trên thị trường ở TPHCM hiện nay đều tập trung vào phân khúc cao cấp, nhắm vào khách thuê là người nước ngoài hoặc những hộ có thu nhập cao.

Chưa thuận tiện

Khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho thấy, năm 2010, TP có khoảng 35.000 cặp vợ chồng đăng ký kết hôn. Đến năm 2011, con số này tăng lên 50.000 cặp và đa số có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Trong khi đó, số lượng NƠXH hiện chỉ đáp ứng được 5,5% nhu cầu NƠXH trên địa bàn TPHCM.

Nguyên nhân chưa thể phát triển NƠXH hiện nay là do chưa bố trí đủ vốn ngân sách cho NƠXH, chưa thực hiện điều tiết 30% tiền sử dụng đất, chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay do thủ tục thế chấp, chưa hỗ trợ lãi vay và kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nối kết dự án cho các chủ đầu tư, Nhà nước chủ yếu quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường và thủ tục hành chính trong lĩnh vực này cũng chưa được cải cách nhiều… Trong đó, có nguyên nhân là do các dự án NƠXH chưa bố trí.

Trên địa bàn TPHCM hiện có 3 dự án nhà ở cho thuê, đó là dự án Bee Home (quận Tân Bình) của CT Group, dự án Lê Thành Twin Towers (quận Bình Tân) của Công ty Lê Thành và dự án NƠXH Đông Hưng Thuận (quận 12) được đầu tư bằng vốn ngân sách. Tuy nhiên, ngoài dự án của Công ty Lê Thành, hai dự án còn lại vận hành chưa được suôn sẻ. Cụ thể, Bee Home chậm giao nhà gần 1 năm so với cam kết. Dự án Đông Hưng Thuận thì hơn một nửa cán bộ, viên chức cho thuê lại suất thuê mua vì vị trí không tiện cho sinh hoạt. T

heo nghiên cứu của TS Dư Phước Tân, Trưởng phòng Nghiên cứu quản lý đô thị (Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM), đa số người được phân bổ nhà là cán bộ công chức của các sở - ngành TP từ cách đây 3 năm. Tuy nhiên, đến nay chỉ 40% - 50% tổng số căn hộ người được xét thuê mua đã cho thuê lại hoặc chưa dọn về ở. Thực tế cho thấy, khoảng 50% công chức, viên chức đang thuê mua căn hộ chung cư Đông Hưng Thuận - quận 12 đã cho thuê lại căn hộ của mình và một số chưa dọn về ở.

Về vấn đề này, đại diện Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM cho rằng chính sách cho thuê nhà ở chưa đúng đối tượng, địa điểm chưa phù hợp và chưa theo nguyện vọng của người dân là nguyên nhân chính dẫn đến 50% cho thuê lại. “Nhà ở cho thuê phải nằm trong quy hoạch của TP, kết nối tốt với những khu vực xung quanh. Khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo, thuận lợi mới hấp dẫn được người dân về sinh sống. Còn nếu phát triển NƠXH không nghiên cứu, không theo nguyện vọng của người dân sẽ dẫn đến thực trạng tắc đầu ra như hiện nay” - đại diện Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định.

 Còn nhiều rào cản

Ông Nguyễn Ngọc Thạch, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM (HOF), cho biết, số lượng căn hộ cho thuê ở TP chưa nhiều do vướng nhiều vấn đề. Trong đó, có nguyên nhân là do giá thuê quá cao. Cụ thể, trung bình 1 căn hộ 50m² thì DN phải cho thuê khoảng 6 triệu đồng/tháng mới đủ trả lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý, vận hành.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cần có chính sách ưu đãi hơn trong chiến lược nhà ở quốc gia có chương trình phát triển nhà ở cho thuê với giá 2 - 3 triệu đồng/tháng vì nếu chỉ xây dựng những dự án căn hộ cho thuê 5 - 6 triệu đồng/ tháng chỉ phù hợp cho những hộ thu nhập trung bình cao.

Nhìn nhận vấn đề này từ kinh nghiệm thực tế, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng, diện tích nhà cho thuê không nên quá 45m²/căn hộ vì đó là nhu cầu của đa số người đi thuê nhà. Bằng chứng là các căn hộ diện tích lớn hơn mức này đã hoàn thành nhưng không ai thuê. Bên cạnh đó, những rào cản làm cho các DN chưa mặn mà để phát triển phân khúc NƠXH cho thuê được nhận diện là do thiếu chính sách ưu đãi, lãi suất, tiền sử dụng đất và thuế quá cao…

Theo HOF, hiện chưa có DN đầu tư căn hộ cho thuê hàng năm vì ngân hàng chưa có cơ chế cho vay dài hạn và lãi vay quá cao. Nếu vay tiền với lãi suất cao để làm dự án DN sẽ thua lỗ. Hiện nay các DN vẫn phải đang vay với lãi suất 12%, chỉ có những DN thân thiết với ngân hàng mới được vay mức 10%/năm. Hơn nữa, hiện các ngân hàng cho vay thời hạn dài cao nhất là 15 năm như hiện nay thì cũng khó có DN nào mạnh dạn đầu tư, vì vào phân khúc nhà này khó thu hồi vốn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cũng cho rằng, hiện DN đã tính được chi phí đầu tư dự án nhưng còn kẹt ở chỗ lãi suất quá cao. Nhà nước hỗ trợ lãi suất 3% - 5%/năm thì DN mới mạnh dạn đầu tư cho thuê với giá hợp lý, khi đó người dân sẵn sàng đi thuê nhà dài hạn để ở.

Từ kinh nghiệm thực tế mà DN đang thực hiện, ông Lê Hữu Nghĩa hiến kế có thể phát triển nhà cho thuê mới theo hình thức DN đầu tư dự án nhà cho thuê đối với căn hộ cho thuê theo tháng và giá cho thuê tháng nhà nước tính làm sao để DN có thể thu hồi vốn sau 15 - 20 năm. Sau khi hết chu kỳ thu hồi vốn 15 - 20 năm đó, dự án sẽ tự động chuyển về dự án nhà ở thương mại, DN có quyền mua bán theo cơ chế thị trường.

Ngoài ra, các DN cũng cho rằng, bên cạnh nguồn vốn vay ưu đãi, Nhà nước nên cho DN thuê đất sạch và trả tiền thuê đất theo từng năm để giúp DN giảm chi phí mua đất và giải phóng mặt bằng để tập trung nguồn vốn xây dựng dự án.