Trong khi nhiều doanh nghiệp (DN) đang triển khai dự án bất động sản (BĐS) mệt mỏi với tiền sử dụng đất thì những quy định mới ban hành càng làm DN lo lắng, bởi ngày càng bị “siết chặt” hơn! Đặc biệt những DN muốn triển khai đầu tư dự án mới, chuyển nhượng dự án… phải thật sự mạnh về tài chính.

Nợ hàng ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất

Thị trường BĐS trầm lắng cộng với tiềm lực tài chính của DN bị cạn kiệt do kinh tế khó khăn nhiều năm, khiến hàng loạt DN nợ tiền sử dụng đất kéo dài. Một số DN khác được bán chỉ định BĐS nhưng cũng không thể ký kết hợp đồng do khó khăn về tài chính. Ngoài ra, hàng loạt dự án BĐS đang đầu tư dở dang nhưng chủ đầu tư không màn đến chuyện thực hiện thủ tục thẩm định giá đất để làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Qua rà soát, TPHCM hiện còn 204 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền hơn 4.997 tỷ đồng. Hầu hết đây là những trường hợp được Nhà nước bán chỉ định, giao đất thu tiền sử dụng đất để các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Theo Sở Tài chính TPHCM, trong giai đoạn từ năm 2006 đến hết tháng 8-2011, sở đã thông báo nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư của 488 mặt bằng. Qua rà soát, hiện còn 204 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền hơn 4.997 tỷ đồng. Còn từ tháng 9-2011 đến hết quý 1-2014, có 210 trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền hơn 1.372 tỷ đồng.

Trước tình trạng trên, UBNDTP vừa có văn bản giao Sở TN-MT tiếp tục kiểm tra, rà soát hiện trạng sử dụng đối với các trường hợp giao đất để thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng đến nay chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất. Từ đó đề xuất phương án thu hồi để sử dụng hiệu quả các khu đất này.

Ngoài ra, theo báo cáo của Cục Thuế TPHCM, đến tháng 8-2014 tổng số tiền sử dụng đất các DN còn nợ 2.086 tỷ đồng. Trong số này, có một số DN được gia hạn theo Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ với số tiền 421 tỷ đồng, một số khác đang kiến nghị UBNDTP, Bộ Tài chính xem xét khấu trừ với số tiền 220 tỷ đồng…

Một thực tế nữa, qua kết luận của thanh tra Chính phủ tại các dự án, đã truy thu hàng ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện các DN tiếp tục kiến nghị cơ quan chức năng xem xét lại. Một cán bộ Cục Thuế TPHCM cho biết, DN kiến nghị thì nhiều nhưng thực tế giải quyết chưa được bao nhiêu và TP cũng chỉ đề xuất thôi, còn thẩm quyền giải quyết thuộc trung ương. Khó khăn của DN bị truy thu sau thanh tra là do đã bán sản phẩm rồi, nhưng bây giờ Thanh tra Chính phủ truy thu, nếu phải nộp thêm thì DN không thể phân bổ khoản này vào giá thành được.

Việc thu tiền sử dụng đất trên địa bàn TP 8 tháng đầu năm mặc dù có tăng (đã thu được 6.540 tỷ đồng, tăng 120% so với cùng kỳ năm trước) nhưng đó là nhờ khoản tiền sử dụng đất của Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh nộp 1.000 tỷ đồng, Công ty LD Phú Mỹ Hưng nộp 1.700 tỷ đồng. Từ đầu năm đến nay cũng chỉ có 20 dự án được các DN nộp tiền sử dụng đất, thuê đất.

Nhiều dự án bế tắc

Lãnh đạo một DN cho biết, đơn vị này được bán chỉ định một thửa đất để đầu tư dự án nhưng tình hình thị trường BĐS cũng như tài chính của công ty quá khó khăn nên chưa thể ký hợp đồng mua bán được. Hợp đồng chưa ký, cơ quan thuế chưa ra thông báo thu tiền nhưng cơ quan chức năng vẫn cho rằng công ty nợ tiền sử dụng đất là chưa thuyết phục.

Qua rà soát của Sở TN-MT, Sở Tài chính và Cục Thuế TP, hiện trên địa bàn TPHCM có khoảng 100 dự án đầu tư BĐS đủ điều kiện tiến hành thủ tục thẩm định giá đất để nộp tiền sử dụng đất nhưng DN không thực hiện. Bởi khi thẩm định giá đất xong, hội đồng thẩm định sẽ trình UBNDTP ra quyết định công nhận giá đất và trong vòng 30 ngày DN phải nộp theo quy định. Lý do các DN muốn “câu giờ” là vì hiện nay đầu ra thị trường BĐS còn khó, vì vậy thẩm định xong mà không tiếp tục triển khai dự án DN lại càng khó. Tình trạng này cũng đồng nghĩa với hàng loạt dự án BĐS tiếp tục hoang hóa.

Theo TS Lê Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức, thị trường diễn biến như hiện nay cũng có lỗi một phần của DN. Thực tế thời gian qua có quá nhiều DN được tham gia đầu tư dự án BĐS nhưng năng lực tài chính hạn chế, khiến dự án kéo dài, nhiều khu đô thị mới phát triển nhếch nhác, làm mất niềm tin khách hàng. Khi thị trường BĐS khó khăn đã dẫn đến tình trạng dự án trùm mền; kiện tụng giữa khách hàng với chủ đầu tư xảy ra khá nhiều như thời gian qua.

Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) và một số luật khác liên quan tiếp tục có những quy định siết chặt hơn nữa đối với các DN đầu tư, kinh doanh BĐS. DN buộc phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến dự án trước khi chuyển nhượng, đưa ra thị trường kinh doanh hay ký quỹ cho việc đầu tư dự án…

Một cán bộ Sở TN-MT cho biết, theo quy định mới nếu dự án đầu tư dưới 30 tỷ đồng thì do cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất theo hệ số của UBNDTP quy định. Còn dự án 30 tỷ đồng trở lên thì phải lập Hội đồng thẩm định giá do Sở TN-MT chủ trì để trình UBNDTP quyết định cơ chế thẩm định cũng như xác định theo giá thị trường.

Trao đổi với phóng viên, bà Lê Thị Tám, Phó Cục trưởng Cục Thuế TPHCM, cho biết, thị trường BĐS khó khăn ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu của TP. Cơ quan quản lý đã có chính sách hỗ trợ, như: Với những DN nợ thuế, nếu không thể nộp một lần nhưng nếu cam kết nộp đúng tiến độ theo nhiều lần thì Cục Thuế vẫn xem xét chấp nhận.