Các doanh nghiệp bất động sản đang tập trung vào phân khúc nhà ở có khả năng tạo dòng tiền nhanh, ổn định nhằm tránh tình trạng chôn vốn, bị động về tài chính khi triển khai dự án mới.

Báo cáo mới nhất của các công ty nghiên cứu thị trường về tình hình cung cầu nhà ở tại TP.HCM cho thấy, đất nền, nhà liền đất luôn tạo được lợi thế so với phân khúc căn hộ.

Đất sinh tiền

Theo Savills Việt Nam, quý III/2016, tại TP.HCM có 6 khu biệt thự, nhà liền kề và giai đoạn mới của 5 khu hiện hữu đưa sản phẩm ra thị trường, cung cấp thêm khoảng 1.100 căn, nâng nguồn cung sơ cấp trên thị trường lên 3.800 căn, tăng 19% theo quý và 128% theo năm.

Cung tăng, cầu cũng không kém phần sôi động. Lượng giao dịch của phân khúc nhà liền đất tăng 49% theo quý và 193% theo năm (trong đó, nhà liền kề chiếm 71% tổng lượng giao dịch). Tỷ lệ hấp thụ đạt 32%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 8 điểm phần trăm theo năm.

Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ, lượng giao dịch quý III vừa qua chỉ tăng 7% theo quý và 43% theo năm. Còn tỷ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và theo năm.

Dù quận 2, quận 9 (khu Đông TP.HCM) được đánh giá là dẫn đầu về cung cầu nhà liền đất nhưng thời gian gần đây, các nhà phát triển dự án triển khai ở hầu hết các khu vực tiềm năng và đa dạng phân khúc (đất nền, nhà phố, biệt thự) lẫn giá cả.

Do tâm lý của đa số người Việt vẫn ưu ái với đất đai, trong khi quỹ đất phù hợp (có kết nối hạ tầng tốt, giá trị gia tăng được đảm bảo) để phát triển đất nền hoặc nhà liền đất hạn chế nên cung không kịp đáp ứng cầu.

Cầu ổn định là lý do khiến thời gian đưa đất nền, nhà liền đất ra thị trường rút ngắn hơn so với căn hộ (khu căn hộ trung bình 18 tháng mới hoàn tất việc bán sản phẩm) và vì thế chi phí bán hàng, nhân viên được tiết giảm, dòng tiền thu về nhanh hơn. Điều này phù hợp với yêu cầu của nhà phát triển dự án.

Liên quan đến tính thanh khoản của sản phẩm đất nền, nhà liền đất, ông Phạm Lâm - TGĐ Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) chia sẻ, những nghiên cứu gần đây của DKRA cho thấy, một số khu nhà ở Tây Sài Gòn có giá bán từ 18 - 19 triệu đồng/m2 được thị trường hấp thụ tốt, riêng ở quận 9, nhiều sản phẩm dạng phân lô hộ lẻ, tuy diện tích chỉ khoảng 50m2, giá từ 20 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất được thị trường ưa chuộng, bởi khu vực này đang được hỗ trợ từ sự phát triển của hệ thống giao thông.


“Đất nền sổ đỏ giá bán trên dưới 1 tỷ đồng hiện nguồn cung khan hiếm, trong khi số lượng nhà đầu tư có khả năng tài chính phù hợp với dòng sản phẩm này lại khá nhiều nên dù ở xa TP.HCM vẫn bán tốt, miễn là hạ tầng kết nối hoàn chỉnh”, ông Lâm nhìn nhận. Được biết, công ty này cũng vừa giới thiệu khu nhà phố vườn ven sông Saigon Village. Trước đó, Công ty đã hoàn tất việc tiêu thụ hơn 800 sản phẩm trong vòng khoảng 5 tháng mở bán khu đất nền Queen Pearl ở Phan Thiết.

Với nhà liền đất có giá trị tương đối cao, từ 5 - 6 tỷ đồng trở lên cũng ổn định về thanh khoản. Cụ thể, theo báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam của VinaCapital công bố hồi tháng 9, nhà liền đất như biệt thự, nhà phố vẫn thu hút người mua. Ngay Palm Residences (Keppel Land phát triển ở quận 2) đã bán 135/135 sản phẩm chỉ sau 2 tháng.

Riêng khu Nine South Estates (Nhà Bè, do VinaCapital đầu tư) mở bán từ tháng 9/2015, gần một năm, trên 90% sản phẩm (khoảng 382 căn biệt thự) đã được thị trường hấp thụ với mức giá bình quân từ 5 tỷ đồng/căn trở lên. Hay như Lakeview City của Novaland đã bán 570/964 sản phẩm (giá gần 6 tỷ đồng/căn), kể từ thời điểm chính thức mở bán vào tháng 6 vừa rồi.

Phải có chính sách đột phá trong bán hàng

Thống kê của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản quý III/2016 cho thấy, tại TP.HCM có 8.016 căn hộ được chào bán (từ 23 khu nhà, giảm 17% theo quý và 27% theo năm). Trong đó, khu Nam dẫn đầu với 44%, khu Đông đứng thứ hai với 24%, thứ ba là khu Tây với 21%.

Sự giảm sút này một phần do các chủ đầu tư thận trọng hơn khi phát triển dự án. Bởi từ đầu năm, nhiều khu căn hộ quy mô lớn đã được tung ra, sản phẩm trên thị trường thứ cấp hiện khá dồi dào, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

Nhìn nhận vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc - Phó tổng giám đốc Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) cho rằng, 3 tháng cuối năm, cung cầu căn hộ cao cấp sẽ tương đối ổn định, nếu không nói là chậm lại, bởi phần lớn người mua là nhà đầu tư.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung bình, giá từ 1 - 2 tỷ đồng vẫn có mãi lực tốt, do khách hàng chủ yếu mua để ở, thậm chí khu nhà có vị trí gần trung tâm thành phố, tỷ lệ nhà đầu tư “săn cơ hội” cũng không ít vì nguồn cung khan hiếm, giá trị gia tăng đáp ứng được lợi nhuận kỳ vọng.

Nói đến thị trường căn hộ, ông Phạm Lâm (DKRA) bày tỏ, tính cạnh tranh hiện nay trên thị trường căn hộ là rất lớn. Trong cùng một khu vực, chẳng hạn như khu Đông TP.HCM, với sự hình thành của hàng loạt khu căn hộ có mức giá tương đương, uy tín chủ đầu tư “ngang sức ngang tài” thì phần còn lại trong “cuộc chơi” sẽ là chính sách bán hàng.

Đại diện của DKRA cũng chia sẻ quan điểm từ góc độ của nhà cung ứng dịch vụ bất động sản, liên quan đến 2 khu căn hộ có sự tham gia của 2 doanh nghiệp Singapore là Feliz en Vista (quận 2, Thiên Đức kết hợp với CapitaLand) và Palm Heights (quận 2, Tiến Phước, Trần Thái kết hợp với Keppel Land).

Theo đó, nếu nhà đầu tư nào đã chọn Feliz en Vista thì sẽ không bỏ tiền vào Palm Heights, do giá bán và chính sách bán hàng gần như tương ứng, chẳng hạn khách hàng chỉ đặt cọc 10%, đến quý II/2017 thanh toán tiếp 10% (hợp đồng mua bán), sau đó mỗi tháng thanh toán khoảng 1% giá trị hợp đồng cho đến khi nhận nhà (năm 2019) sẽ thanh toán 50% còn lại. Do vậy, theo ông Phạm Lâm, nếu chủ đầu tư không tạo được chính sách đột phá sẽ rất khó tạo nên đột biến về mặt bán hàng.