Cho tới thời điểm này, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2019 như thế nào vẫn còn là ẩn số. Theo các doanh nghiệp, chuyên gia, việc dự đoán thị trường năm nay sẽ khó hơn vì thực tế có nhiều thay đổi.

Siết đất công

Một doanh nghiệp có 3 dự án đất công đang bị rà soát, trong đó có một dự án đã xây xong và bàn giao cho khách hàng vào ở, một dự án đang làm thủ tục pháp lý và một dự án đang mở bán.

Đại diện doanh nghiệp trần tình: “Bây giờ các cơ quan chức năng thông báo là tạm dừng để xem xét thủ tục, làm lo lắng quá! Dự án được phê duyệt, đã đóng tiền sử dụng đất, căn cứ từ đó làm giá thành bán cho khách hàng; nhưng bây giờ rà soát lại, liệu có tính lại giá đất hay không? Nếu tính tăng lên thì lấy đâu bù vào?”.

Đây là tâm trạng chung của các doanh nghiệp BĐS đang làm dự án có liên quan đến đất công. Hiện tại, việc kiểm tra, thanh tra, đề xuất hủy bỏ dự án đầu tư tại TPHCM diễn ra trên diện rộng. Chỉ riêng việc thanh tra, Thanh tra Chính phủ đang thanh tra 104 dự án, trong đó có các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm như dự án của Công ty TNHH Liên doanh thành phố Đế Vương, Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát. Đây là chủ đầu tư lần lượt các dự án Empire City Thủ Thiêm, The Metrople Thủ Thiêm như Báo SGGP đã phản ánh, dự án chưa làm móng, chưa được các cơ quan chức năng cho phép bán, đã rao bán cho khách hàng, trong đó có người nước ngoài.

Dự án Empire City, quận 2, TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG

Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên - Môi trường, hai đơn vị này chỉ mới nộp tiền sử dụng đất và đang đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy với rổ hàng tại đất vàng Thủ Thiêm, mọi việc chỉ được rõ ràng sau khi có kết luận thanh tra về mọi mặt. Một dự án căn hộ cao cấp cũng trong tầm ngắm của thanh tra. Đó là dự án cao cấp Golden Hill tại số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, có diện tích đất 8.320m2, năm ngoái được rao với giá trên dưới 200 triệu đồng/m2/căn hộ. Hiện nay, khuôn viên khu đất dự án được rào dậu kỹ lưỡng, bên trong đang thi công tầng hầm.

Một doanh nghiệp BĐS lớn tại TPHCM cho hay từ năm 2018, việc mở bán dự án mới rất ít, sụt giảm mạnh về tăng trưởng. Vấn đề dự án bị “rà soát” lại tính pháp lý khá nhiều, việc kinh doanh của chủ đầu tư gần như bị dừng hẳn. Không chỉ bị thanh tra mà kiểm toán cũng lưu ý nhiều vấn đề khi triển khai dự án. Do đó, nhiều dự án tại TPHCM bị ngưng kinh doanh theo kế hoạch, để phục vụ cho việc kiểm tra lại tính pháp lý.

Mới đây khi gặp gỡ với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, lãnh đạo TPHCM cho biết, sắp tới sẽ tiếp tục rà soát khi triển khai ý kiến của các cơ quan chuyên môn như kiểm toán, Bộ Tài chính... Ngoài ra, Sở Tài chính TPHCM cũng đề xuất hủy bỏ gần 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng cho tổ chức, cá nhân để tiến hành đưa ra đấu giá theo quy định. Như vậy, việc rà soát nhằm kiểm tra lại tính pháp lý của hồ sơ đất đai sẽ làm cho thị trường minh bạch, nhưng điều đó dẫn đến thị trường BĐS chựng lại là điều không tránh khỏi.

Chuyển hướng sang tỉnh lẻ

Khi thị trường BĐS TPHCM rơi vào khó khăn, việc chuyển hướng đầu tư sang tỉnh lẻ là giải pháp “dễ thở”.

Từ giữa năm ngoái, rổ hàng BĐS tại TPHCM đã ít dần, quỹ đất không còn nhiều, doanh nghiệp đã chuyển hướng khai thác thị trường các tỉnh. Sau khi thành công với việc phát triển dự án Biên Hòa New City tại tỉnh Đồng Nai với hơn 3.000 nền nhà, Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh tiếp tục đàm phán để phát triển nhiều dự án BĐS khác tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng. Tương tự, Novaland mở rộng sang các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận để làm dự án nghỉ dưỡng. Tại TP Bà Rịa, Novaland đang xem xét làm chủ đầu tư dự án lên đến 1.800ha có mặt tiền ở quốc lộ 51, hoặc vườn thú hoang dã Safari tại huyện Xuyên Mộc lên đến 500ha.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Novaland, cho biết: “Chúng tôi tập trung với kế hoạch phát triển mở rộng mảng BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là những địa phương giàu tiềm năng như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Cam Ranh… Để đi vào phân khúc này, chúng tôi có sự tích lũy về nguồn lực tài chính rất kỹ, đa dạng các kênh huy động vốn như phát hành cổ phần, trái phiếu”.

Vì sao chọn đầu tư thị trường tỉnh lẻ? Ông Bùi Quang Anh Vũ, Phó tổng giám đốc phụ trách đầu tư Công ty cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt, nói ngoài việc trung thành với phân khúc trung - cao cấp tại TPHCM, công ty chủ trương làm các khu đô thị, khu dân cư tại những đô thị có tiềm năng phát triển, mang lại lợi nhuận nhanh và cao, thiên về sản phẩm đất nền, phù hợp với nhu cầu của người dân địa phương. Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Quốc là 3 khu vực nằm trong chiến lược phát triển của công ty trong thời gian tới.

Ông Bùi Quang Anh Vũ phân tích: “TPHCM có những vị trí đẹp và không đẹp, tỉnh lẻ cũng vậy, có những vị trí không đẹp nhưng cũng có những vị trí đắc địa. Vấn đề là làm ở vị trí nào, chứ đừng phân biệt ở tỉnh lẻ hay TPHCM. Hầu hết các sản phẩm đất nền ở tỉnh lẻ được tung ra có lượng hấp thụ cao, đạt khoảng 86%”.

Nhìn từ một khía cạnh khác, ông Nguyễn Nhật Cường, Phó Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu phân tích của Công ty cổ phần Chứng khoán (Ngân hàng Công thương Việt Nam), cho rằng tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay ở mức 37,5% và dự kiến tăng lên 45% vào năm 2020. Tỷ lệ này thuộc hàng thấp so với các nước trên thế giới nhưng tốc độ đô thị hóa lại thuộc hàng cao của thế giới.

Con số này gợi mở các nhà phát triển BĐS, thay vì tập trung ở các thị trường như Hà Nội và TPHCM - những thị trường đã tương đối bão hòa - nên chuyển sang các thị trường lân cận có nhiều cơ hội tăng tỷ lệ đô thị hóa, các doanh nghiệp đi được theo hướng này sẽ bán hàng rất tốt.

Nguồn cung cũng bị ảnh hưởng bởi việc siết tín dụng. Thực hiện quy định “trần lãi vay 20%” theo Nghị định 20/2017/NĐ và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã tạo áp lực, buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế.

Ngoài ra, khó khăn chủ quan cũng đã xuất hiện, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhận xét: “Thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước sở, ngành TP có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm, dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh”.

DiaOcOnline.vn – Theo SGGP