“Nếu để thị trường rơi tự do, các doanh nghiệp địa ốc sẽ buộc lòng phải điều chỉnh giá bán cho phù hợp với thu nhập người dân thay vì kiên quyết giữ giá cao như hiện nay”, TS Lê Đăng Doanh (ảnh) - nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định.

KHÔNG NÊN CAN THIỆP SÂU

* Thưa ông, xin ông cho biết ý kiến về vấn đề đang gây nhiều tranh luận trong những ngày qua là có nên “cứu” bất động sản (BĐS) hay không?

Tôi nghĩ rằng thị trường BĐS Việt Nam đã bị phát triển quá nóng do sai lầm của chính sách. Thị trường này đã bị nhóm lợi ích khuynh đảo, nâng giá nhà đất lên quá cao và thu lợi bất chính rất lớn. Có những người chỉ trong thời gian rất ngắn đã trở nên hết sức giàu có. Vì thế, việc họ phải chịu trả giá khi thị trường lao dốc là điều hợp lý.

Tôi cho rằng, nếu không có sự can thiệp sâu của nhà nước, tự bản thân thị trường sẽ có phản ứng thích hợp. Các doanh nghiệp địa ốc không bán được nhà thì họ sẽ phải tiếp tục giảm giá, thậm chí là phải bán dưới giá thành. Khi đó, giá nhà đất sẽ được điều chỉnh ở mức hợp lý hơn, phù hợp với túi tiền người dân hơn sau thời gian phát triển quá nóng.

Nếu Chính phủ đổ tiền để “cứu” các doanh nghiệp địa ốc sẽ là một sự bất công lớn. Trong tình hình khó khăn có ai cứu người nông dân không? Người nông dân thua thiệt rất nhiều nhưng không ai cứu cả! Vậy nên các doanh nghiệp địa ốc cũng không thể đòi hỏi quá nhiều và không thể được đối xử quá thiên vị.

Tuy nhiên, Chính phủ cũng không thể đứng im nhìn thị trường BĐS “rơi tự do” được bởi sự phát triển quá nóng của thị trường này là sai lầm của chính sách, dẫn đến nhiều cái sai lớn và nhà nước cần có biện pháp sửa sai. Trong đó, hai cái sai đáng lưu ý nhất là lượng tín dụng bị “giam” trong lĩnh vực này và số lượng sản phẩm nhà đất tồn kho đều đang ở mức đáng báo động.

Theo Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng thì tín dụng vào BĐS có thể là 1 triệu tỷ đồng chứ không phải là hơn 200.000 tỷ đồng như Bộ trưởng Bộ Xây dựng nói. Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng số lượng căn hộ ứ đọng thực tế lớn hơn rất nhiều so với con số chỉ gần 16.500 căn hộ của Bộ Xây dựng.

Như vậy, nếu nhà nước đứng im thì việc giam vốn 1 triệu tỷ sẽ khiến nền kinh tế phải trả giá rất đắt. BĐS còn liên quan đến nhiều ngành như thép, xây dựng, xi măng… nên cũng cần được hỗ trợ để thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế.

Tuy nhiên, tôi cho rằng Chính phủ chỉ nên thực hiện các biện pháp kích cầu tiêu dùng để giúp người dân tiếp cận được nhà ở với mức giá hợp lý, chứ không phải bỏ tiền để vực dậy các công ty BĐS đã từng thu lợi nhuận khổng lồ trong thời gian trước đây.

* Thực tế cho thấy các doanh nghiệp địa ốc vẫn bám trụ ở mức giá cao dù nhu cầu thị trường rất yếu ớt. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này?

Thị trường BĐS không chỉ mới đóng băng ngày một ngày hai mà tình trạng này đã diễn ra từ lâu. Sở dĩ các công ty nhà đất vẫn kiên trì bám trụ mức giá cao là bởi họ vẫn tin tưởng rằng nhà nước sẽ cứu họ. Các công ty địa ốc, về cơ bản, đều có quan hệ chặt chẽ với chính quyền.

Các công ty này, để được tiếp cận các miếng đất "đẹp" chắc đều phải chia sẻ lợi ích với quan chức nhà nước theo một cách nào đó. Vì thế nên bây giờ, khi thị trường lao dốc, họ tin tưởng rằng họ sẽ được cứu. Họ cho rằng nhà nước sớm muộn gì cũng phải cứu họ vì theo nhiều nguồn thông tin khác nhau thì nhiều người có chức có quyền đang đầu tư vào thị trường này.

GÓI TÍN DỤNG CÒN NHIỀU VẤN ĐỀ

* Cách đây không lâu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cam kết “bơm” 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường này, ông có cho rằng đây là một biện pháp đúng đắn?

Tôi cho rằng cam kết bơm 30.000 tỷ đồng của NHNN là một thiện chí của cơ quan này và nhằm mục tiêu thúc đẩy nhu cầu mua nhà của người nghèo. Tuy nhiên, gói tín dụng này còn có nhiều vấn đề.

Một là, việc chỉ cấp tín dụng 6%/năm trong 3 năm đầu, sau đó thả nổi tín dụng theo thị trường. Đối với người nghèo và người có thu nhập trung bình thì đây là điều khó khăn và khá mạo hiểm vì việc thả nổi tín dụng theo thị trường có thể dẫn đến tình trạng người đi vay mua bị ép lãi suất ở mức cao. Khi đó, người dân chẳng những hưởng lợi mà còn phải chịu thiệt lớn từ gói tín dụng kích cầu của nhà nước.

Thứ hai, điều kiện đi kèm của gói tín dụng này là yêu cầu áp dụng hình thức thuê mua. Tức là người đi vay không có quyền sở hữu với căn hộ họ bỏ tiền ra mua mà chỉ có quyền được thuê thôi. Điều này không phù hợp với thói quen của người Việt Nam, vốn thích sở hữu nhà đất và có sổ đỏ trong tay.

Đặc biệt là trong thời điểm hiện nay, khi niềm tin đã xuống rất thấp thì người Việt Nam lại càng cần được sở hữu nhà đất của riêng mình chứ không phải đi thuê lại như vậy. Vì thế, tôi nghĩ rằng, gói tín dụng này nên đưa ra thảo luận và lắng nghe ý kiến của các bên khác nhau để thực sự có hiệu quả tốt nhất.

KÍCH CẦU THẾ NÀO?

* Vậy, ông cho rằng nhà nước và Chính phủ có thể áp dụng những biện pháp nào để kích cầu mua nhà của người dân?

Vì lợi ích của nền kinh tế, tôi nghĩ Chính phủ nên hành động theo theo hướng tiếp cận người có nhu cầu nhà ở thực sự là những người nghèo, người có thu nhập trung bình.

Tôi nghĩ rằng vấn đề nhà ở đối với người nghèo có thể được xử lý bằng cách huy động nguồn vốn tín dụng cho vay dài hạn để khuyến khích họ có được nhà ở. Trên cơ sở đó họ sẽ làm việc và trả tiền vay. Mô hình này ở Singapore đã áp dụng thành công, là biện pháp mà nhà nước có thể làm được. Ngoài ra, Chính phủ cũng cần cung cấp thông tin công khai, minh bạch, nên phát triển các tổ chức tư vấn để kết nối giữa người mua và người bán, tránh tái diễn tình trạng nhà đất bị “thổi” giá.

Mặt khác, nên khuyến khích cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà... Hiện giờ hai đối tượng này mới chỉ được mua căn hộ chứ chưa được mua nhà vì nhiều lý do. Tuy nhiên, tôi không nghĩ là có ai đó có thể mang được ngôi nhà từ đây sang Mỹ hay đi bất kỳ nước nào khác trên thế giới nên việc cho họ mua nhà là điều nên cân nhắc. Còn nếu vì lý do an ninh thì Chính phủ có thể hạn chế số lượng nhà đất mà mỗi người trong nhóm đối tượng này được mua hoặc hạn chế mua đối với một số nhóm đối tượng nào đó.

Việc chia nhỏ diện tích các căn hộ lớn, vốn được bàn thảo nhiều, có thể không phải là một biện pháp khả thi. Các nhà đầu tư cho biết, việc chia nhỏ diện tích các căn hộ chỉ có thể làm được với các căn hộ chưa hoàn chỉnh thôi, còn đối với các căn hộ đã hoàn chỉnh với hệ thống internet, điện, nước đã được lắp đặt đầy đủ thì rất khó có thể cải tạo. Nếu thay đổi có thể gây tốn kém và không hiệu quả.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng các sản phẩm nhà đất như chuyển chung cư thành bệnh viện cũng được nhiều người đề cập nhằm giải quyết tình trạng chung cư thì thừa mà bệnh viện lại thiếu. Tuy nhiên, tôi hoài nghi về tính khả thi của biện pháp này vì mục tiêu xây dựng một khu chung cư không giống với mục tiêu xây dựng một bệnh viện nên ít có khả năng để bệnh viện sử dụng chung cư làm nơi khám chữa bệnh.

* Ông nói Chính phủ có thể huy động gói tín dụng cho vay mua nhà dài hạn để kích cầu. Vậy con số ước tính để thực hiện chương trình này?

Theo tôi, Chính phủ không nên đưa ra một con số ban đầu quá lớn mà nên áp dụng phương pháp qua sông dò đá, vừa làm vừa thăm dò xem phản ứng của người dân thế nào. Chính phủ cũng cần đánh giá hiệu quả của gói 30.000 tỷ đồng kể trên thế nào và xem xét vấn đề vướng mắc ở đâu trước khi đưa ra những gói tín dụng tiếp theo.

Điều quan trọng là cần kiểm chứng xem liệu có ông A, bà B nào đó đã vay được tiền từ gói tín dụng kể trên và đã thực sự được vào ở một căn hộ nào đó hay không? Hiện tại có nhiều thảo luận với tính chất hoài nghi về việc người được vay là một người khác, nhưng người đi vào ở căn hộ đó lại là một người khác chứ không phải là người vay. Tức là có hiện tượng đầu cơ, bán đi bán lại nếu như gói cứu trợ không được kiểm soát chặt chẽ.

Tình trạng này đã từng xảy ra với việc mua bán loại hình nhà ở xã hội nên không có gì đảm bảo là sẽ không tái diễn trong tương lai.

Tôi cho rằng, báo chí nên vào cuộc để kiểm chứng xem có ông A bà B nào đã thực sự được hưởng lợi từ chương trình này hay không để làm rõ tính minh bạch của chính sách.

* Xin cảm ơn ông!