Xác định giá đất thị trường phục vụ mục đích nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật và các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay là vấn đề được người dân, doanh nghiệp quan tâm nhiều trong thời gian qua. Làm thế nào để việc xác định giá đất vừa khoa học, nhanh, vừa “tiệm cận với giá thị trường”?

Phóng viên Báo SGGP đã trao đổi với Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM Nguyễn Toàn Thắng về nội dung trên.

* Thưa ông, các yếu tố quan trọng nào sẽ xác định được giá đất sát với thị trường?

- Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG: Có 3 nhóm nội dung quan trọng sẽ góp phần xác định được giá đất sát với giá thị trường.

Thứ nhất là vấn đề pháp lý. Luật Đất đai 2013 đưa ra yêu cầu thông tin cụ thể hơn khi xác định giá đất. Nhiều dự án xác định giá đất hiện nay có sự thay đổi về mục đích, chức năng. Vì vậy, cần thiết phải có phương án chọn mẫu thông tin cho phù hợp.

Ví dụ: chung cư có khuôn viên, có cổng riêng thì giá sẽ khác với chung cư không có cổng riêng; diện tích nào theo mục đích thương mại - dịch vụ, diện tích nào là văn phòng, nhà ở… Có nhiều trường hợp trong một tòa nhà có nhiều mục đích, như văn phòng, thương mại, nhà ở, diện tích hầm. Hơn thế, không ít trường hợp dự án kéo dài nhiều năm do chủ đầu tư xin thay đổi chỉ tiêu quy hoạch nhiều lần. Theo đó phải tốn nhiều thời gian hội họp để xác định, hoặc phải điều chỉnh bổ sung quyết định.

Thứ hai là thông tin sự biến động theo tình hình hoạt động của ngân hàng có ảnh hưởng khá lớn đến giá đất. Khi thời điểm xác định giá đất rơi vào những giai đoạn biến động khác nhau thì giá sẽ khác nhau, tỷ số biến động đôi khi chỉ 0,5% cũng tạo ra sự chênh lệch giá trị lớn khi quy mô của dự án lớn.

Tuy nhiên, thông tin này đã được minh bạch, công khai theo định kỳ, nhưng cũng chỉ phản ánh đúng tại thời điểm xác định giá mà không dự báo trong tương lai.

Nếu Chính phủ có bộ quy định tỷ số này thành một kênh điều hành riêng (không phụ thuộc vào hoạt động của ngân hàng), khi đó việc xác định giá đất bảo đảm sự hài hòa, đồng đều hơn, tránh phụ thuộc vào tỷ lệ biến động trên, đôi khi là may rủi (khi tỷ lệ giảm tại thời điểm giao đất, thời điểm xác định giá).

Thứ ba, theo Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc định giá đất để bán bất động sản (BĐS) do Nhà nước quản lý, hoặc giao, cho thuê quyền sử dụng đất thường được thực hiện theo 4 phương pháp sau:  Phương pháp so sánh giá bán; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư.

Trong đó, việc định giá đất theo phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chiết trừ sử dụng thông tin giao dịch thị trường (thời điểm gần nhất, tối đa không quá 2 năm về trước) của các BĐS tương tự như thửa đất, lô đất cần xác định giá (về một số đặc trưng cơ bản như mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý và một số đặc điểm chính về kinh tế - kỹ thuật).

Thông tin về giá giao dịch của các BĐS so sánh được thu thập từ các nguồn sau: Giá trúng đấu giá BĐS, quyền sử dụng đất; giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai; giá giao dịch thành trên sàn giao dịch BĐS; giá đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng cung cấp qua phỏng vấn trực tiếp.

* Những dữ liệu thu thập từ cơ quan quản lý, từ thị trường liệu đã đủ độ tin cậy chưa, thưa ông?

- Hiện nay, giá BĐS tại Việt Nam còn mang nặng tính tâm lý, không hoàn toàn phù hợp với quy luật phát triển kinh tế và mức thu nhập trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai 2003 tuy có quy định về việc đăng ký giá đất, nhưng chưa có chế tài đối với trường hợp không đăng ký; đến Luật Đất đai 2013 thì đã bãi bỏ quy định trên.

Luật Thuế thu nhập không hỗ trợ để thông tin thị trường minh bạch hơn, mà vẫn dựa theo bảng giá. Thông tin thị trường trước đây được phản ánh thông qua sàn giao dịch, nay không còn bắt buộc, Nhà nước chưa có dữ liệu đủ độ tin cậy phản ánh giá trị trường để kiểm chứng đối chất với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.

Việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của BĐS trên thị trường rất khó, do theo luật định thì việc giao dịch BĐS không buộc phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới BĐS và việc thanh toán tiền mua bán BĐS cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết.

Cho đến nay, cơ sở dữ liệu về giá thị trường đất đai chưa hình thành. Các công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin các hợp đồng giao dịch thành từ các nguồn như Văn phòng Đăng ký đất đai TP, cơ quan thuế quận - huyện, các phòng công chứng…

Hạn chế của các thông tin này là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong hợp đồng giao dịch chuyển nhượng BĐS và quyền sử dụng đất rất khó khăn vì thường giá giao dịch ghi trong hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế, mà có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của các bên giao dịch.

Việc định giá đất theo phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập càng phức tạp hơn, vì vào thời điểm định giá, việc kinh doanh chưa xảy ra nên tìm hợp đồng giao dịch của BĐS này là không thể, còn các thông tin giao dịch thu thập trên thị trường là của các tài sản đã hiện hữu giao dịch tại thời điểm định giá, hoặc trước đó, và cũng có đủ các hạn chế như đã nêu ở phần phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chiết trừ.

Hơn thế nữa, đối với hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng thì không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan nhà nước hoặc công chứng, nên càng khó thu thập thông tin. Bên cạnh đó, việc tính toán phải căn cứ vào thu nhập dự đoán trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 - 50 năm đối với mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ), điều này rất khó chính xác vì thời gian dự đoán quá dài.
Các cơ quan chuyên môn của Hội đồng thẩm định giá đất TP cũng đã hình thành một số tiêu chí thống nhất trong việc xem xét, thẩm định các chứng thư tư vấn định giá đất để bảo đảm mặt bằng giá đất trình UBND TP quyết định trong từng thời điểm.

Tuy nhiên, do đây là giá dựa trên cơ sở ước tính nên so với diễn biến thực tế trên thị trường có thể không khớp nhau. Do vậy, nhiều người khi so sánh với giá đất ở do người dân sang nhượng sẽ cảm thấy giá thấp. Cũng chính vì lẽ đó, pháp luật hiện hành quy định khi bán tài sản nhà nước phải thông qua hình thức đấu giá.

* Theo ông, chúng ta cần khắc phục những bất cập nói trên như thế nào?

- Để định giá đất khi bán BĐS thuộc Nhà nước quản lý, trong điều kiện hiện nay cần phải có những giải pháp từ quy định của pháp luật để thị trường BĐS minh bạch hơn.

Quy định việc chọn số mẫu tăng để đảm bảo tính phổ biến và có quy về thời điểm xác định giá. Thuê thêm đơn vị tư vấn đối với trường hợp BĐS xác định giá có quy mô lớn, hoặc có tính chất phức tạp; đồng thời tăng cường chất lượng của Hội đồng thẩm định giá đất để có khả năng đối chất với kết quả xác định giá đất của đơn vị tư vấn, từ đó có phương án giá khách quan hơn.

Áp dụng các phần mềm công nghệ, sử dụng phương trình toán học ứng dụng xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm vị trí đất cấu thành giá trị đất.