Cò đất, đội lái các đầu nậu, cuộc đua săn quỹ đất mới của doanh nghiệp, tâm lý sở hữu tài sản liền thổ nặng nề của người dân và liều "doping hạ tầng" cực mạnh là chất xúc tác thổi vào giá đất, tạo nên cơn sốt ảo.

Cơn sốt giá đất tại TP HCM đang diễn ra trên diện rộng với mức tăng đột biến 1,5-2 lần, được các chuyên gia đánh giá có dấu hiệu sốt ảo bởi 5 nguyên nhân chính.

Doping hạ tầng quá liều

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, cơn sốt đất ảo đang diễn ra tại TP HCM có sự góp sức rất lớn của nhiều công trình hạ tầng trọng điểm được công bố liên tục. Trong đó, có những công trình đã - đang được thực hiện nhưng cũng có những công trình còn nằm trên dự thảo, chưa biết bao giờ về đích nhưng vẫn bị lợi dụng để kích giá đất tăng mạnh. Theo chuyên gia này, so với chu kỳ sốt đất 2007 đến nay đã gần một thập niên, tuy nhiên chỉ vài năm gần đây, đầu tư cho hạ tầng tại TP HCM mới liên tục ghi nhận vốn hút vào hạ tầng đột ngột lên cao.

Chính cú hích mạnh mẽ này là liều thuốc kích thích quá đà làm tăng giá đất liên tục trong thời gian qua, có những nơi ghi nhận mức tăng hợp lý, cũng có nhiều khu vực đã xuất hiện mức tăng ảo. Bài toán đặt ra là thay vì hoạch định đầu tư hệ thống hạ tầng từng bước theo trình tự thời gian, phân bổ dàn trải trong suốt chu kỳ, đằng này hạ tầng TP HCM được công bố và đầu tư như cú đấm tổng lực. Dòng tiền cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện nhạy cảm kích giá đất đi lên) đã tiêm liều doping cực mạnh vào giá đất. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá ảo.

Đầu cơ

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng, việc giá đất tăng bất thường cuối năm 2016 và đầu 2017 tại nhiều khu vực, trong đó đặc biệt là các huyện vùng ven do có sự tác động của giới đầu cơ đất. Đây là những đầu nậu chuyên thâu tóm quỹ đất, thường hoạt động theo nhóm hoặc cá nhân nhưng có điểm chung là luôn hoạt động mạnh tại những khu vực xuất hiện công trình hạ tầng mới hoặc các siêu dự án tầm cỡ.

Những đối tượng này có lợi thế về dòng vốn lớn và nắm bắt thông tin nhanh nhạy thường đi trước diễn biến thị trường một bước. Tình trạng thu gom đất để đầu cơ (chủ yếu chờ tăng giá hoặc trực tiếp thổi giá để bán kiếm lời) khiến cho thị trường bị nhiễu loạn thông tin, tác động đến việc hình thành tâm lý đám đông. Nguồn cung trở nên khan hiếm cục bộ, xuất hiện nhiều mức giá mới cao hơn, tăng đột biến trên thị trường, thổi bùng cơn sốt đất ảo.

Sốt vì doanh nghiệp chạy đua săn quỹ đất mới

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng trong các năm 2015-2017 thị trường bất động sản TP HCM chứng kiến cuộc đua săn lùng quỹ đất mạnh mẽ chưa từng có của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Làn sóng này lên cao nhất trong 10 năm qua đã thổi bùng cơn sốt đất từ các địa bàn trọng điểm lan nhanh ra toàn thành phố. Đặc biệt trong giai đoạn 2016-2017, khi cuộc đua giữa các ông lớn dần lộ rõ và được đẩy lên đỉnh điểm bằng sự kiện hàng loạt các siêu dự án được công bố liên tục đã khiến thị trường chuyển từ trạng thái tăng nóng sang sốt cao.

Các xu hướng đầu cơ gom đất ăn theo những quỹ đất mới được thâu tóm (đa số đều là siêu dự án của doanh nghiệp tầm cỡ trong tương lai) ngày càng trở nên phổ biến đã tạo điều kiện hình thành cơn sốt đất ảo. Tuy nhiên, theo ông Quang, cơn sốt ảo này khó có cơ hội kéo dài do thị trường có khả năng tự cân bằng, những mức giá đất bất hợp lý, thậm chí phi lý sẽ dần hạ nhiệt khi những tin đồn, dự thảo, kế hoạch thiếu tính khả thi lắng xuống.

Sốt vì cò đất

Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết đã ghi nhận giá đất xuất hiện dấu hiệu tăng nóng trong vài tháng đầu năm 2017 khi tiến hành khảo sát ở một số khu vực trên địa bàn TP HCM. Tuy nhiên, đa số mức tăng nóng là giá chào bán được đưa ra bởi một số môi giới (cò đất), ăn theo sau các thông tin về quy hoạch hạ tầng hay các dự án bất động sản quy mô lớn. Theo đơn vị này, hiện tượng giá đất tại TP HCM tăng đột biến trên thị trường thời gian qua chịu sự tác động không nhỏ của lực lượng cò đất địa phương. Những người này gây ảnh hưởng lên giá chào bán nhà đất và góp phần khá lớn vào việc dẫn dắt, định hướng dòng chảy của thị trường địa ốc.

Sốt vì người dân còn nặng tâm lý tích lũy đất

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam nhận xét, một đặc điểm thú vị của thị trường nhà đất TP HCM nói riêng và Việt Nam nói chung là người mua bị ám ảnh phải sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng mọi giá. Hơn 90% người dân đô thị lẫn nông thôn Việt Nam đang sống với tâm lý này.

Công thức gần như không đổi trong suốt đời người, từ lúc sinh ra, lớn lên, học tập, đi làm đến khi tích lũy tiền bạc đủ lớn sẽ chuyển sang tích lũy tài sản nhà ở. Thay vì mang tiền đi kinh doanh sản xuất, họ đặc biệt ưa chuộng bất động sản liền thổ và không ngại mua đất trống, đất bỏ hoang, đất nông nghiệp với mục đích làm của để dành. Điều này ăn sâu vào nếp sống, định hình hành vi tiêu dùng rõ rệt trên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn.

Khi thị trường địa ốc hoạt động bình thường (không nóng sốt cũng không suy thoái, khủng hoảng) tâm lý mua đất để dành ít bị thôi thúc. Thế nhưng khi thị trường tăng nhiệt, nóng lên, ý thức gom đất, thâu tóm đất ở nhóm người có tiền tích lũy bị kích cầu mạnh mẽ. Trong bối cảnh đầu tư đất vừa là kênh trú ẩn tránh trượt giá, vừa có thể kỳ vọng sinh lời cao, vừa trở thành thị hiếu phổ biến, cơn sốt đất ảo do tâm lý đám đông xuất hiện như một điều tất yếu.