Việc điều chỉnh hệ số K sẽ ảnh hưởng đến cá nhân và các hộ gia đình muốn làm sổ đỏ

UBND TP HCM vừa có quyết định về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K) tăng 0,1 lần cho tất cả các trường hợp, có hiệu lực từ ngày 25-3. Lần đầu tiên sau 3 năm, TP HCM đã điều chỉnh hệ số K. Theo nhiều chuyên gia nhà đất, cá nhân và các hộ gia đình khi làm sổ đỏ sẽ là đối tượng bị tác động từ lần điều chỉnh này.

Lo tốn thêm chi phí

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, việc ban hành hệ số K được tính toán rất kỹ, với sự tham gia góp ý của nhiều sở, ngành và các chuyên gia. Ba năm qua, TP HCM không tăng hệ số K trong khi giá đất tăng rất cao. Việc tính toán lựa chọn con số tăng 0,1 lần nhằm phù hợp thực tế.

Thực tế, giá đất do UBND TP HCM quy định hiện nay chỉ bằng khoảng 1/3 giá thị trường. Sự biến động của thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua khiến TP HCM phải tính toán lại hệ số K. Liên quan đến vấn đề này, Sở Tài chính cùng Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc điều chỉnh hệ số K năm 2018 tăng khoảng 10% là phù hợp so với giá đất tăng của thị trường và mức ảnh hưởng sẽ không quá lớn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (Horea), nhận xét việc TP điều chỉnh hệ số K cho thấy mặt bằng giá đất đã có sự thay đổi và tăng lên. Do bảng giá đất của TP hiện còn quá thấp so với giá thị trường nên mới có chuyện giá bồi thường đất ở khu vực đường Đồng Khởi (quận 1) của nhà nước khoảng 250 triệu đồng/m2 nhưng giá mua bán bên ngoài lên tới cả tỉ đồng. Nay, TP điều chỉnh hệ số K, đối tượng bị tác động nhiều nhất sẽ là cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp (DN) có dự án quy mô dưới 30 tỉ đồng.

Cụ thể, các cá nhân và hộ gia đình muốn làm sổ đỏ sẽ phải tốn chi phí. Theo thống kê, chỉ tính riêng tại TP, hàng chục ngàn hộ dân hiện nợ tiền sử dụng đất, ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của họ. Trong đó, hộ dân có sổ đỏ bị nợ tiền sử dụng đất sẽ không được thế chấp ngân hàng.

Ông Huỳnh Ngọc Quý (ngụ tại quận 2) cho biết sắp tới sẽ thực hiện các thủ tục cần thiết để hợp thức hóa căn nhà có diện tích 250 m2 tại phường Cát Lái, quận 2 để ở. Với quy định hiện hành, hạn mức chuyển đổi của hộ gia đình cá nhân của ông là 160 m2. Theo kiểm tra từ bảng giá đất TP, khu vực ông đang ở sẽ là 9,8 triệu đồng/m2. Như vậy, số tiền hạn mức đóng là hơn 1,5 tỉ đồng. Diện tích ngoài hạn mức sẽ tính theo hệ số K là 1,1 lần, vậy phải đóng thêm 970 triệu đồng. "Với việc tăng hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất, tôi phải bỏ thêm hơn 88 triệu đồng" - ông Quý nói.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhìn nhận: "Việc tăng hệ số K sẽ làm tăng chi phí làm sổ đỏ đối với người dân TP HCM và đây là gánh nặng, nhất là trong điều kiện rất nhiều hộ dân ở TP có nhà nhưng chưa làm sổ đỏ thời gian qua. Với các DN BĐS khi làm dự án phải chuyển đổi, đóng thêm tiền sử dụng đất, chi phí này thực chất sẽ được tính vào giá trị căn hộ, căn nhà sẽ bán cho người mua. Trong khi đó, giá của phần lớn những căn hộ hiện nay đã cao hơn khá nhiều so với thu nhập của đại bộ phận người dân TP".

Vẫn còn băn khoăn

Các DN có đất dự án quy mô nhỏ, dưới 30 tỉ đồng cũng sẽ bị tác động bởi việc điều chỉnh hệ số K lần này. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành, cho biết với lần điều chỉnh này, cá nhân và hộ gia đình cùng với DN có dự án BĐS dưới 30 tỉ đồng sẽ bị tác động. Riêng các DN BĐS lớn có dự án quy mô hơn 30 tỉ đồng không áp dụng phương pháp tính theo hệ số K nên không bị tác động.

"Khi hệ số K được điều chỉnh tăng lên, DN sẽ tính vào giá thành sản phẩm và người cuối cùng bị tác động sẽ là người mua nhà" - ông Lê Hoàng Châu giải thích.

Ông Lê Ngọc Trung, chủ DN địa ốc Phú Thịnh (quận Tân Bình), cho rằng hệ số K dành cho DN sử dụng mục đích nhà ở cho thuê khá cao, trong khi nhu cầu nhà ở đối với người dân TP rất cấp bách, cần thiết. Nếu xây dựng căn hộ làm nhà trọ cao cấp cho công chức, công nhân và hộ gia đình trẻ thuê để đáp ứng nhu cầu an sinh mà DN phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn so với hộ gia đình xây nhà trọ cho công nhân thuê thì chưa hợp lý.

"Việc đầu tư cao sẽ dẫn đến giá thuê đối với người dân cũng cao. Điều này vô tình đẩy giá nhà ở TP HCM lên, khiến không ít trường hợp người dân không mua được nhà để ở" - ông Trung băn khoăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ quan quản lý nên kiến nghị, đề xuất sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó, đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay, cần chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TP trước đó. Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm "tiền sử dụng đất" mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước.

Không nên tính tiền sử dụng đất một lần

Tại một hội thảo về phát triển thị trường BĐS TP HCM mới đây, GS Richard Peiser, Trường Đại học Harvard (Mỹ), cho rằng để bảo đảm tính lâu dài thì không nên thực hiện việc tính tiền sử dụng đất một lần. GS Peiser phân tích: "Mặt lợi là tiền thuế sẽ được nhà nước sử dụng vào việc quản lý ngay tại thời điểm đó nhưng về lâu dài thì không có lợi, mà nên đóng tiền hằng năm theo tỉ lệ nhất định. Việc này sẽ có nguồn thu lâu dài, bền vững cho Chính phủ để có thể dùng mục đích làm hạ tầng, công trình tiện ích…".