Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội đã giúp thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi tích cực và tạo điều kiện cho hàng trăm ngàn người nghèo, người thu nhập thấp cải thiện được chỗ ở.

Từ những “ đột phá” về cơ chế, chính sách...

Ngày 30/11/2011, lần đầu tiên Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia xác định phát triển đồng thời hai loại nhà ở. Thứ nhất là nhà ở thương mại giành cho các nhóm đối tượng có đủ khả năng chi trả theo cơ chế thị trường; thứ hai là nhà ở xã hội là nhà ở thị trường phi hàng hóa có sự hỗ trợ của Nhà nước để giảm giá thành, giúp cho các đối tượng chính sách, người nghèo, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên... không có khả năng chi trả theo cơ chế thị trường có cơ hội được cải thiện chỗ ở.

Chiến lược nói trên đã được cụ thể hóa tại Nghị định 188/NĐ-CP ngày 26/11/2013 của Chính phủ năm về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định 100 năm 2015 hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở.

Các văn bản này đã quy định rõ các chính sách cụ thể để khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở xã hội như: Miễn tiền sử dụng đất; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế VAT đầu ra; hỗ trợ tín dụng ưu đãi... Đồng thời quy định các dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 ha trở lên phải giành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội, đây chính là giải pháp để giúp người nghèo có cơ hội được tiếp cận với các dịch vụ đô thị, tiện ích xã hội có chất lượng .

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định: “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, trong đó đẩy mạnh phát triển mạnh nhà ở xã hội là cách làm khôn ngoan có ý nghĩa sống còn và lâu dài cho thị trường BĐS phát triển bền vững”.

Theo phân tích của ông Đặng Hùng Võ đó là “chiến thuật nhen lửa tại phân khúc thị trường thiếu cung để tỏa hơi ấm cho thị trường BĐS, sau đó sẽ lan sang phân khúc thừa cung để điều chỉnh lại cung-cầu”.

Giải pháp này cũng góp phần cấu trúc lại thị trường BĐS nhằm đa dạng hóa các sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều đối tượng, khắc phục lệch pha cung- cầu.

Dưới góc nhìn của DN, ông Đỗ Đức Đạt, Giám đốc Công ty cổ phần Thương mại Thủ đô cho rằng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội kịp thời của Chính phủ đã giúp cho DN vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất khi thị trường BĐS "đóng băng" và từng bước phát triển ổn định.

Còn đối với Tổng công ty Viglacera, các dự án nhà ở xã hội tại Đặng Xá, Tây Mỗ (Hà Nội)… đã giúp vực dậy mảng BĐS, kéo theo cả mảng vật liệu xây dựng đều là những lĩnh vực kinh doanh chính của Tổng công ty.

… đến chìa khóa tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS giai đoạn 2011 – 2012 là tình trạng lệch pha cung-cầu: Thị trường thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm bình dân, giá rẻ.

“Chính vì vậy, vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường là phải khắc phục sự lệch pha cung- cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm BĐS đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh.

Từ thực tế này, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm (2013) và Nghị quyết 61 (năm 2014) của Chính phủ.

Theo đó, cùng với với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, Bộ Xây dựng đã rà soát phân loại các dự án BĐS trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Đặc biệt, Chính phủ đã giành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp...

Với hàng loạt giải pháp đồng bộ đó, thị trường BĐS đã có bước phục hồi tích cực. Lượng giao dịch thành công liên tục tăng, từ phân khúc nhà ở giá rẻ, trung bình lan tỏa dần đến phân khúc sản phẩm trung và cao cấp.

Báo cáo tổng kết năm 2015 của Bộ Xây dựng đánh giá “thị trường BĐS năm 2015 tiếp tục phục hồi tích cực thể hiện qua các yếu tố: Giá cả ổn định, thanh khoản tăng, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý hướng tới người trung bình và thấp, tồn kho liên tục giảm”.

Nếu như trong năm 2014, Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công (tăng 2 lần so với 2013), TPHCM có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng 1,3 lần so với năm 2013) thì trong năm 2015, giao dịch BĐS thành công tại 2 thị trường lớn này lần lượt là 19.350 và 18.700 giao dịch (tăng từ 1,7-1,8 lần so với 2014).

Giá nhà ở trong năm 2015 vẫn tương đối ổn định, tại một số dự án có đầy đủ hạ tầng, triển khai đúng tiến độ, giá chào bán tăng nhẹ từ 2 -5% so với cùng kỳ năm 2014.

Tồn kho BĐS tính đến 20/12/2015 đã giảm77.659 tỉ đồng, còn khoảng 50.889 tỉ đồng, giảm 60,41% so với quý I/2013 .

Kết quả từ các chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm

Bộ Xây dựng cho biết theo báo cáo của 53 địa phương đã được tạm ứng kinh phí, số lượng hộ người có công với cách mạng đã được hỗ trợ về nhà ở là 64.254 hộ, trong đó trên 39.000 hộ xây mới nhà ở và 24.900 hộ sửa chữa.

Cùng với đó 7.847 hộ thuộc các tỉnh mới rà soát, bổ sung sau báo cáo Đoàn giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội năm 2012 đã được nhận hỗ trợ với số vốn hỗ trợ từ ngân sách Trung ương khoảng 285 tỉ đồng.

Chương trình 167 giai đoạn 1 đã hỗ trợ 530.000 hộ, hiện đang triển khai giai đoạn 2 với khoảng 311.000 hộ. Đối với khu vực ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long, giai đoạn 1 đã giải quyết chỗ ở an toàn, ổn định cho 146.000 hộ dân, giai đoạn 2 đã giải quyết thêm được hơn 50.000 hộ. Đối với khu vực thường xuyên bị bão lũ ở miền Trung, đã hoàn thành giai đoạn thí điểm với 700 căn, đang triển khai giai đoạn mở rộng với khoảng 28.000 căn nhà chống bão, lũ.

Chương trình nhà ở xã hội khu vực đô thị: đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 135 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 51 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 25.850 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 9.560 tỉ đồng; 84 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, quy mô xây dựng 28.550 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.730 tỉ đồng.

Hiện cả nước đang tiếp tục triển khai 171 dự án nhà ở xã hội, trong đó có 108 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 61.290 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 31.760 tỉ đồng; 63 dự án nhà ở xã hội cho công nhân với quy mô xây dựng khoảng 69.300 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.800 tỉ đồng. Chương trình phát triển nhà ở sinh viên đã có 85 dự án hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, giải quyết chỗ ở cho khoảng 330.000 sinh viên.

Năm 2015, cả nước phát triển thêm khoảng 1 triệu m2 nhà ở xã hội khu vực đô thị, nâng tổng diện tích nhà ở xã hội khu vực đô thị đạt khoảng 2,8 triệu m2. Đến hết năm 2015, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt 22 m2 sàn/ người, tăng 1,1m2 sàn/ người so với năm 2014.

Tính chung trong cả giai đoạn 2011 - 2015 thông qua các chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm, đến nay đã có khoảng 780.000 hộ gia đình, tương đương khoảng trên 3 triệu người nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện chỗ ở.

Tuy nhiên, trên thực tế, sản phẩm nhà ở xã hội vẫn còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu, trong khi vẫn còn đó nhiều lực cản cần phải được tháo gỡ. Một số địa phương còn chưa thực sự quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; quy định giành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để đầu tư phát triển nhà ở xã hội ở một số nơi chưa được thực hiện nghiêm túc; nguồn vốn trung và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội còn thiếu; nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa mặn mà với nhà ở xã hội; mới chỉ có nhà ở xã hội để bán, còn thiếu nhà ở cho thuê...

Đây chính là những nhiệm vụ đặt ra với Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần quan tâm và nỗ lực giải quyết trong thời gian tới.