Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng hiện nay trên thị trường bất động sản đang tồn tại năm “điểm nghẽn”, mà nếu được khơi thông sớm sẽ giúp thị trường phát triển mạnh và minh bạch hơn. Dự báo thị trường năm 2018, HoREA cho rằng xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu.

Chuyển biến tích cực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn số liệu báo cáo cho biết, nhìn tổng thể thị trường bất động sản năm 2017 đã tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4% so với năm 2016. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền (loại trung cấp và bình dân) đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng vẫn là phân khúc chủ đạo. Đây là phân khúc có tính thanh khoản cao, phát triển bền vững nhưng vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu.

Cụ thể, trong năm 2017 đã có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng TPHCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà (trong đó có 37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng). Các dự án này tập trung nhiều hơn ở khu vực phía đông (quận 2, quận 9, Thủ Đức) và phía nam (quận 7, Nhà Bè, quận 8, Bình Tân). Trong số đó, phân khúc cao cấp có 10.987 căn, trung cấp có 19.509 căn và bình dân có 12.495 căn.

Như vậy, số căn hộ trung cấp và bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong năm 2017. Theo ông Châu, đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ.

Ở phân khúc nhà ở thương mại, các doanh nghiệp trong nước tiếp tục khẳng định vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản, kể cả trong thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A). Riêng lĩnh vực môi giới văn phòng cho thuê cao cấp, quản lý dự án bất động sản cao cấp thì lợi thế thuộc về doanh nghiệp nước ngoài như CBRE, Savills.

Thị trường cũng ghi nhận cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt này đã được thành phố xử lý hạ nhiệt kịp thời, nhưng vào cuối năm 2017, dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè.

Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong số đó, chín chung cư có tranh chấp gay gắt, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê), tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng, đặc biệt tình trạng chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, chưa làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm.

Những điểm nghẽn

Ông Châu cho rằng thị trường bất động sản hiện vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững là do đang còn vướng năm điểm nghẽn.

Thứ nhất là tiền sử dụng đất. Với các chủ đầu tư, đây đang là gánh nặng, là ẩn số và đang tạo ra cơ chế "xin - cho" tiêu cực, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà. Thứ hai là giải phóng mặt bằng. Điểm nghẽn này dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có giải pháp xử lý phù hợp.

Điểm nghẽn thứ ba là chuyển nhượng dự án bất động sản. Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này chưa tạo điều kiện để chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thay thế, khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay. Trong khi đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.

Thứ tư, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao, phổ biến từ 9-11%/năm, chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên (loại nhà vừa túi tiền). Người mua nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm.

Thứ năm, thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án. Theo HoREA, việc rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính sẽ giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Sàng lọc thị trường

Ông Châu dự báo thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực, nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao. Phân khúc căn hộ cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Dự báo phân khúc thị trường condotel và đất nền phân lô sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng.

Hiện nay, quy mô thị trường bất động sản TPHCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và đã có tính lan tỏa sang các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh thành phố. Các thị trường này sẽ bổ sung cho nhau, góp phần tái phân bổ dân cư trong khu vực.

Theo ông Châu, xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tăng trong thời gian tới. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018, qua đó sẽ đẩy nhanh việc thực hiện các dự án và góp phần sàng lọc thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đã xuất hiện xu thế phát triển bất động sản xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, với nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ khách hàng. Điều này sẽ tác động tích cực và góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.