Chỉ còn chưa đầy bốn tháng nữa, năm 2014 sẽ kết thúc. Đến thời điểm này, có thể nói thị trường địa ốc năm nay khá tích cực và có xu hướng tăng trong dài hạn, dù vẫn còn rất nhiều khó khăn, thách thức trong thời gian tới.

Xác lập xu hướng tăng

Cũng như trên thị trường chứng khoán, trong lĩnh vực địa ốc, tín hiệu từ các nhà đầu tư nước ngoài thường là chỉ báo khá tin cậy về mức độ hấp dẫn của thị trường. Theo chỉ báo này, thị trường bất động sản nước ta vẫn đang được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ đầu năm đến 20-8-2014, cả nước đã thu hút được 992 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký là 7,246 tỉ USD, tăng 29% về số dự án so với cùng kỳ năm 2013. Cộng với 349 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước được cấp vốn bổ sung 2,985 tỉ USD, tổng vốn đăng ký của các dự án FDI là 10,232 tỉ USD.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, với số vốn đăng ký đạt 1,154 tỉ USD, chiếm 11,3%, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo (với số vốn đăng ký đạt 7 tỉ USD, chiếm 68,4% tổng vốn đăng ký).

Theo các nhà phân tích, sau ngành bán lẻ, thực phẩm và đồ uống thì lĩnh vực bất động sản, du lịch và khách sạn được các nhà đầu tư tư nhân đánh giá là khá hấp dẫn. Dòng vốn FDI, vì vậy vẫn sẽ chảy vào bất động sản trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, nguồn vốn này tập trung chủ yếu vào các dự án bất động sản ở khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM. Điều này có lẽ đến từ những chuyển động tích cực thời gian qua của thành phố này.

Cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện

Tháng 8 vừa qua, TP.HCM đã phê duyệt hàng loạt đồ án quy hoạch, như điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở tại phường Phú Hữu, quận 9, đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu depot Tham Lương, phường Tân Thới Nhất, quận 12, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 3) tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè…

Hạ tầng thành phố cũng đón nhận những tin vui mới. Ngày 29-8 đã diễn ra lễ thông xe kỹ thuật giai đoạn 1, gói thầu xây lắp số 9, dự án đường cao tốc Bắc – Nam đoạn TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây tại nút giao Vành đai 2 (thuộc phường Phú Hữu, quận 9). Công trình có tám nhánh đường ra vào với tổng chiều dài hơn 12km, trong đó phần đường dài hơn 8km, phần cầu gần 4km. Việc thông xe nút giao này sẽ giúp rút ngắn khoảng 4km so với đi đường vành đai II như hiện nay.

Đặc biệt, việc các xe có tải trọng trên 10 tấn, xe container 20-40 feet được phép lưu thông thay vì chỉ xe dưới 10 tấn như trước đây sẽ góp phần giảm tải số lượng xe tải trọng lớn cho các tuyến quốc lộ và thúc đẩy giao thương giữa TP.HCM với các tỉnh Đông Nam bộ. Dự án cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây dự kiến hoàn thành vào đầu năm 2015 này là một bộ phận của hệ thống đường bộ cao tốc Bắc – Nam, nằm trong vùng tam giác kinh tế trọng điểm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Hồi đầu năm nay, 20km đầu tiên của tuyến cao tốc đã được thông xe giúp rút ngắn được một giờ xe đi từ TP.HCM đi Vũng Tàu so với lộ trình cũ. Nhờ những kết nối hạ tầng như vậy, không chỉ các dự án căn hộ thương mại giá rẻ ở xa trung tâm được hưởng lợi, mà đất nền các dự án vùng ven TP.HCM cũng được dịp bung hàng. Khá nhiều chủ dự án đã tung các sản phẩm của mình ra thị trường nhằm cạnh tranh với phân khúc căn hộ vốn được giao dịch khá sôi động thời gian qua.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung sản phẩm địa ốc trong ngắn hạn sẽ bị hạn chế bởi quyết định tạm dừng xây mới các dự án đô thị trong khu vực nội đô mà Chính phủ ban hành hồi tháng 6.

Các nhà đầu tư bất động sản, vì vậy, sẽ chọn giải pháp tăng vốn đầu tư tại các dự án hoặc mua lại dự án từ các đơn vị gặp khó khăn. Nguồn cung bất động sản tại gần khu trung tâm của thủ đô sẽ bị ảnh hưởng, có thể tác động đến giá bán căn hộ, do nguồn cung căn hộ giá rẻ là không đáp ứng đủ cho nhu cầu. Rất ít dự án căn hộ giá rẻ được triển khai, hầu hết là các dự án cũ bị ngưng trệ nay thi công trở lại. Ở phân khúc cao cấp, thị trường cũng có tín hiệu tốt nhưng chưa hẳn đã ấm lên.

Về lý thuyết, nhu cầu về nhà ở của thị trường vẫn còn rất lớn. Nếu xét các tiêu chí diện tích nhà ở, nhu cầu thực của người dân, nguồn cung sản phẩm xây dựng mà thị trường có thể đáp ứng, tốc độ xây dựng… của thời gian qua, thì thị trường vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. Sau một giai đoạn suy thoái kéo dài, người ta chờ đợi cuối năm 2014 thị trường bất động sản sẽ có những tín hiệu tích cực rõ ràng hơn.

Thách thức còn ở phía trước

Cơ hội là có, nhưng sẽ chỉ dành cho những nhà đầu tư – tổ chức cũng như cá nhân – có tiềm lực tài chính. Bởi đầu tư bằng nguồn vốn bên ngoài, đặc biệt là vốn vay, là điều xa xỉ trong giai đoạn hiện nay. Rất khó để chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn vay, nếu vay được thì cũng chỉ là ngắn hạn với lãi suất cao ngất ngưởng.

Vay được vốn trung và dài hạn từ các ngân hàng là rất khó, dù phải chịu lãi suất cao 13 – 13,5%/năm, nhưng nếu không vay được vốn thì dự án đang xây dựng phải chịu cảnh “trùm mền”. Điều này lý giải vì sao nhiều dự án căn hộ thương mại xây gần xong, thậm chí xong phần xây thô vẫn không thể tiếp tục vì chủ đầu tư cạn vốn.

Khi tiềm lực vốn không đủ mà vẫn muốn tham gia cuộc chơi, các doanh nghiệp không còn cách nào khác là sử dụng vốn vay ngắn hạn cho mục đích trung và dài hạn. Hiện có khoảng 60 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã niêm yết trên thị trường chứng khoán với giá trị vốn hóa khoảng 10% tổng giá trị vốn hóa của thị trường.

Tuy nhiên, thị trường chứng khoán Việt Nam lại không phải là nguồn cung cấp vốn dài hạn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, mà hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh lĩnh vực này đến từ các ngân hàng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay và huy động từ khách hàng.

Khoảng bốn, năm năm trở lại đây, dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế đã giảm đáng kể, do chính sách của Ngân hàng Nhà nước là hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Hiện tổng dư nợ bất động sản của cả nước là hơn 260 ngàn tỉ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Các quỹ đầu tư bất động sản hay quỹ tiết kiệm nhà ở – những nguồn vốn trên lý thuyết sẽ giúp ngành bất động sản giải được bài toán về vốn – vẫn chưa đi vào hoạt động.

Bởi thế, để nắm bắt được những cơ hội của thị trường trong phần cuối của năm 2014 cũng như trong những năm tới, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải khơi thông được nút thắt quan trọng nhất là nguồn vốn dài hạn, để có thể chủ động cho những dự án kinh doanh. Thách thức vẫn còn ở phía trước các đơn vị kinh doanh trong lĩnh vực này.