Hết quý I, khi mà thị trường chứng khoán đã cho thấy một sự khởi sắc rõ ràng nhờ có thêm dòng tiền từ kênh tiết kiệm đổ sang do lãi suất tiết kiệm giảm thì thị trường bất động sản vẫn mỏi mòn chờ đón tin vui.

Cũng dễ hiểu, khi “bỏ tiền vào, rút tiền ra” với chứng khoán nhìn chung khá dễ dàng, chỉ trong vài phiên giao dịch, khi cần “cắt lỗ” là có thể tiến hành ngay, nhà đầu tư không bị thiệt hại nhiều. Với bất động sản, đã tham gia rồi thì muốn rút ra cũng không dễ, cần phải có một khoảng thời gian dài và thiệt hại đôi khi rất lớn. Bởi vậy, chưa có nhiều nhà đầu tư quay trở lại với lĩnh vực bất động sản, thị trường chủ yếu vẫn đang là cuộc chơi của những người có nhu cầu thực.

Trong số những người có nhu cầu tìm mua nhà đểở, đa phần có thu nhập trung bình và thấp nên loại hình nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đương nhiên được họ quan tâm. Nhưng thực tế cho thấy, cả hai phân khúc này đều gặp phải những trở ngại từ phía nguồn cung, khiến cho cung – cầu không dễ gặp nhau. Còn những phân khúc có nhiều sản phẩm dư thừa như căn hộ cao cấp, nhà biệt thự, liền kề… thì vẫn khó tìm người mua. Thế nên, những nhận định kiểu “thị trường đang hồi phục” đôi khi chỉ mang tính động viên là chính…

Nhà ở xã hội không còn sức hút

Trên lý thuyết, đây là phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu thực, người mua lẫn doanh nghiệp đều được hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, nên sẽ khởi sắc đầu tiên. Tuy nhiên, đúng như những gì nhiều người lo ngại, sau thời gian ban đầu trở thành “điểm sáng” của thị trường khi mà tất cả các phân khúc khác đóng băng, với những tin tức khởi công dự án rầm rộ, đến nay loại hình nhà ở xã hội đã không còn sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc.

Tính đến hết quý I-2014, cả nước mới có 11 dự án nhà ở xã hội trên tổng số 81 dự án được mở bán, với khoảng 7.000 căn hộ. Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội trên cả nước khoảng gần 300 ngàn căn. Với sự chênh lệch cung – cầu lớn như thế, đúng ra nhà ở xã hội phải rất “nóng” trên thị trường, mở bán đến đâu lập tức được người dân mua hết đến đó, nên doanh nghiệp sẽ hồ hởi tham gia đầu tư, xây dựng…

Thế nhưng, hiện không nhiều doanh nghiệp mặn mà với loại hình này, xếp hàng xin chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội như trước. Đó là vì tỷ suất lợi nhuận không cao trong khi việc xin chuyển đổi là quá khó khăn. Ví dụ thành phố Hà Nội đến nay mới chỉ chấp nhận cho sáu trong số 15 dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Phía người mua cũng không mặn mà vì thường dự án nhà ở xã hội xa trung tâm và chất lượng thì có nhiều điều phải bàn, thủ tục vay vốn của gói 30 ngàn tỉ đồng lại quá nhiêu khê.

Thế là cả hai phía đều dần hướng về phân khúc căn hộ thương mại giá trung bình và thấp – phân khúc có nhiều cơ hội để hồi phục trong tương lai gần. Đây cũng chính là lý do khiến cho gói tín dụng hỗ trợ nhà ở trị giá 30 ngàn tỉ đồng giải ngân rất chậm trong thời gian qua.

Các phân khúc khác: hồi phục không dễ

Trên cả nước, từ đầu năm 2014 đến nay có khá nhiều dự án căn hộ cao cấp được mở bán. Đã có thông tin rằng ngày càng có nhiều người tìm mua sản phẩm thuộc phân khúc này, thậm chí có dự án người mua còn phải thêm tiền chênh lệch so với giá gốc. Phải chăng phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu hồi phục? Câu trả lời là chưa.

Thực tế, sau những lần giảm giá của chủ đầu tư, tại một số dự án đã hoàn thiện, giá đã ở mức khiến cho người có nhu cầu thực sẵn sàng bỏ tiền mua khi thấy phù hợp với nhu cầu, nhưng số này không nhiều và chỉ một số rất ít căn có vị trí đẹp mới có sự chênh lệch giá. Còn thì ngay cả với một dự án được đánh giá là bán chạy, tỷ lệ hàng tồn vẫn cao, chủ đầu tư vẫn đang tìm mọi cách để bán hàng và cắt lỗ.

Phân khúc biệt thự và nhà liền kề còn khó khăn hơn, tại Hà Nội giá đã giảm hai năm liên tiếp do nguồn cung vẫn đều đặn được tung ra trong khi nhu cầu rất hạn chế. Trong thời gian tới, các doanh nghiệp vẫn tiếp tục tung hàng và vì vậy sẽ tạo áp lực lớn đối với thị trường.

Tại TP.HCM, dù cũng khá trầm lắng nhưng phân khúc biệt thự, nhà liền kề vẫn có giao dịch đều bởi một số dự án mới nằm ở nơi có hạ tầng giao thông thuận tiện còn tìm được người mua. Phân khúc đất nền, đặc biệt là các dự án mới tại quận 8 được nhiều người mua quan tâm, do gần trung tâm và giá cả hợp lý. Những dự án có tiện ích hoàn chỉnh, vị trí tốt, giá bán phù hợp, chủ đầu tư có uy tín được nhiều người lựa chọn. Đa phần người mua có nhu cầu thực muốn tự xây dựng để kiểm soát được chất lượng đồng thời giảm được chi phí.

Phân khúc nhà phố vẫn chưa có nhiều tiến triển so với cuối năm ngoái. Dĩ nhiên, với phân khúc căn hộ trung bình và giá rẻ, đặc biệt là những dự án có tiến độ tốt, cơ sở hạ tầng ổn định, chủ đầu tư uy tín thì vẫn luôn được nhiều người tìm mua.

Sự trở lại còn xa

Bất động sản là một thị trường đặc thù, thường lên xuống theo sự trồi sụt của kinh tế vĩ mô. Những năm 2006-2007 khi kinh tế tăng tốc với những dự báo lạc quan, giá địa ốc chỉ có hướng lên, ai nấy hồ hởi tham gia thị trường. Còn sau đó, đặc biệt là vài ba năm trở lại đây, khi kinh tế chung trầm lắng, bất động sản cũng đóng băng.

Chính vì vậy, những dự báo cho rằng năm 2014 này thị trường sẽ hồi phục có lẽ là quá lạc quan, vì kinh tế chung vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Số liệu thống kê cho thấy doanh nghiệp đăng ký thành lập mới từ đầu năm đến nay xấp xỉ số doanh nghiệp giải thể hoặc tạm ngừng hoạt động. Cả nước có hơn 700 ngàn doanh nghiệp đăng ký thành lập nhưng chỉ hơn 400 ngàn doanh nghiệp còn hoạt động.

Mới đây, Bộ Xây dựng có đề nghị Thủ tướng yêu cầu các địa phương không cấp phép mới với các dự án nhà ở thương mại để hạn chế việc dư thừa nguồn cung, một việc làm khá hợp lý nhằm điều tiết thị trường. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng nếu áp dụng một cách máy móc, động thái này có thể khiến giá căn hộ đi lên và những doanh nghiệp chuẩn bị đầu tư vào phân khúc giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người có thu nhập trung bình sẽ không có cơ hội thực hiện dự án.

Việc một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều chỉnh giá bán tăng lên với lý giải là phù hợp với cách tính diện tích mới được cho là hình thức “té nước theo mưa” đề nghị hạn chế nguồn cung này. Những thông tin về các gói tín dụng do một số ngân hàng tung ra cũng khiến nhiều người lo ngại về việc giá cả địa ốc có thể tăng trở lại.

Nhưng có vẻ như những mối lo đó chỉ là lo xa. Trước mắt, thị trường cần phải hồi phục rồi mới tính đến chuyện tăng giá, sốt đất… như những ngày hoàng kim bảy, tám năm trước.