Các doanh nghiệp địa ốc bắt đầu bước vào mùa họp đại hội đồng cổ đông với những tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2014, cùng những toan tính sẽ thực hiện mục tiêu kinh doanh đề ra cho năm 2015. Song, cũng còn phải chờ xem thị trường địa ốc sẽ chuyển biến ra sao khi nhiều doanh nghiệp tìm cách thích ứng với hoàn cảnh hiện tại, nhất là khi có thêm nguồn vốn từ nhà đầu tư nước ngoài.

Tìm vốn mới

Nhìn vào danh mục dự án dự kiến sẽ triển khai kinh doanh trong năm 2015, nhiều người không khỏi thắc mắc không biết Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân sẽ tìm đâu ra vốn để thực hiện cả chục dự án như vậy. Bởi hơn một năm nay, Hoàng Quân chỉ được nhắc tới nhiều với dự án nhà ở xã hội HQC Plaza tại huyện Bình Chánh, TPHCM. Dự án có quy mô 1.735 căn hộ và là một trong những dự án đầu tiên tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng. Công ty này cho biết khoảng 1.200 căn hộ đã được tung ra thị trường, và dự án bắt đầu ghi nhận doanh thu sau một thời gian đầu tư xây dựng. Bán được hàng, dòng tiền bắt đầu quay về, tạo cơ sở cho doanh nghiệp này thực hiện những dự án tiếp theo.

Chỉ có điều, đưa ra sản phẩm phù hợp sức mua là một chuyện, thị trường dung nạp tới đâu là chuyện khác. Hơn nữa, các dự án nhà ở xã hội cũng bắt đầu có sự cạnh tranh lẫn nhau khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp lấn sang phân khúc này, trong đó có Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal). Lâu nay, Sacomreal được biết đến với những dự án nhà ở nhắm vào phân khúc trung và cao cấp, nay bắt đầu lấn sang nhà ở xã hội với dự án Jamona Apartment có quy mô 1.290 căn hộ tại quận 7, TPHCM.

Thị trường địa ốc cũng đang chuyển động theo hướng tích cực, rõ nét nhất là kể từ quí 2-2014 trở lại đây. Bước sang năm 2015, giao dịch trên thị trường căn hộ vẫn khả quan, với lượng căn hộ chào bán tại TPHCM trong ba tháng đầu năm nay đã tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước, khoảng 5.500 căn.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đang theo dõi nhịp đập của thị trường để chuẩn bị dự án của mình, một số đang tìm cách tăng thêm nguồn vốn để phát triển dự án. Hoàng Quân cho biết sẽ nâng vốn lên 4.000 tỉ đồng, một phần thông qua kênh phát hành thêm 63 triệu cổ phần để huy động thêm nguồn vốn từ các cổ đông. Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng đang có kế hoạch sẽ nâng vốn điều lệ lên 2.018 tỉ đồng thông qua việc phát hành cổ phiếu.

Bên cạnh giải pháp tăng vốn, một số doanh nghiệp cũng điều chỉnh phương thức đầu tư cho phù hợp với hoàn cảnh hiện tại. Chẳng hạn, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng đã ký chuyển nhượng một phần dự án La Casa tại quận 7 cho Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment). Ông Nguyễn Trung Tín, Tổng giám đốc An Gia Investment, cho biết sẽ đầu tư khoảng 800 tỉ đồng để phát triển hai khối chung cư của dự án này và sẽ đưa ra thị trường khoảng 600 căn hộ trong thời gian tới.

Có thể nói, sự chuyển động trên thị trường căn hộ thời gian vừa qua có sự góp sức của những nhân tố mới với kiểu “đầu tư tiếp sức”. Một số doanh nghiệp trước đây chỉ làm công việc môi giới, nay bắt đầu chuyển sang đầu tư sâu hơn vào các dự án thông qua hình thức hợp tác đầu tư. Với lợi thế đội ngũ bán hàng đông đảo, các doanh nghiệp này có thể giải quyết rất nhanh một dự án, điều mà nhiều chủ đầu tư không làm được.

...và đón người mới

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, song điều đáng chú ý là sự xuất hiện của các nhà đầu tư Nhật Bản thời gian gần đây. Lâu nay, các doanh nghiệp Nhật đầu tư vào nhiều lĩnh vực, từ công nghiệp chế tạo, hạ tầng, bán lẻ đến nông nghiệp kỹ thuật cao. Riêng lĩnh vực bất động sản thì không nhiều, và càng ít hơn ở phân khúc nhà ở.

Hiện Nhật Bản là một trong ba nhà đầu tư lớn nhất tại Việt Nam với tổng số vốn đầu tư là 37,37 tỉ đô la Mỹ, lũy kế đến hết tháng 2-2015, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài. Trong số đó, lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai, sau công nghiệp chế tạo, với tổng số vốn là 1,66 tỉ đô la Mỹ.

Đáng kể nhất là dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương có số vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỉ đô la Mỹ. Được khởi công xây dựng vào tháng 3-2012, dự án có quy mô khoảng 7.500 căn hộ và các khu thương mại và văn phòng, và hiện mới chỉ có một khu căn hộ đầu tiên hoàn thành.

Thế nhưng, thị trường thời gian gần đây bắt đầu ghi nhận sự tham gia ngày càng nhiều hơn của nhà đầu tư Nhật. CBRE Vietnam cho biết, trong số 10 dự án có vốn đầu tư nước ngoài giao dịch trong năm 2014 đã có đến năm dự án có nhà đầu tư Nhật tham gia. Cụ thể, tập đoàn bán lẻ Aeon đầu tư 8,7 triệu đô la Mỹ vào một dự án ở quận Bình Tân, còn tập đoàn Daibiru chi ra 60,1 triệu đô la Mỹ để mua lại cổ phần chi phối tòa nhà Corner Stone tại Hà Nội. Riêng trong lĩnh vực nhà ở, quỹ đầu tư Creed Group góp 59,2 triệu đô la Mỹ vào dự án City Gate Towers của Công ty Năm Bảy Bảy và hai dự án khác là NBB Garden II và NBB Garden III.

Gần đây nhất là thương vụ hai công ty Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đầu tư vào dự án Flora Anh Đào tại quận 9 của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long. Dự án có vốn đầu tư khoảng 500 tỉ đồng với khoảng 500 căn hộ, trong đó hai nhà đầu tư này góp 50% vốn. Ông Toshihiro Matsuo, Giám đốc khối kinh doanh nhà ở của Công ty Nishi Nippon Railroad, cho biết đây là dự án đầu tiên của hai công ty này ở thị trường nước ngoài. Thông qua sự hợp tác với Nam Long, công ty sẽ hiểu hơn về thị trường bất động sản Việt Nam, mở đầu cho những bước đầu tư tiếp theo.

Nói về xu hướng đầu tư của nhà đầu tư Nhật, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Công ty Savills Vietnam, nhận định lâu nay nhà đầu tư Nhật đầu tư thận trọng từng bước một. Thực ra, đây không phải là bước khởi đầu bởi trước đây họ đã đầu tư tài chính vào một số công ty, và sau thời gian thăm dò kiểm chứng thị trường, nay họ bắt đầu gia tăng đầu tư khi thấy thị trường bất động sản bắt đầu thoát đáy. Chi phí vốn rẻ cũng là một lợi thế của các nhà đầu tư này.