Thị trường địa ốc tuần qua khá nóng, nhưng là nóng trên bàn Hội nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tổ chức sáng 18/4, với báo cáo thị trường ấm lên của Bộ Xây dựng. Còn ngoài thị trường, cầu chuyện được quan tâm là nhà ở xã hội có giá cao hơn hẳn nhà ở thương mại. Một góc nhìn của nhà báo Hương Giang về thị trường địa ốc tuần qua.

1. Câu chuyện dừng cấp phép dự án mới xôn xao dư luận trong tháng 3 một lần nữa được hâm nóng tại phiêp họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản do Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chủ trì ngày 18/4. (Phó Thủ tướng tán thành dừng cấp phép dự án nhà đất, VNExpress, 19/4).

Tại Hội nghị, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam đánh giá, dù thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực về thanh khoản, giá cả, tồn kho, nhưng cả nước đang có tới 2.800 dự án dở dang, trong tổng số 4.000 dự án, tổng giá trị tồn kho bất động sản hiện còn còn gần 92.700 tỷ đồng. Giải pháp để xử lý lượng hàng tồn kho này, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng đề xuất, là dừng cấp phép dự án mới.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng: “Việc dừng hoàn toàn dự án mới lúc này cũng không khác một hoạt động đóng băng mới với thị trường”.

Tuy nhiên, theo giải thích của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, việc tạm dừng cấp phép dự án mới chỉ thực hiện trong năm 2014. Ngoài ra, những dự án đặc biệt, được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thì vẫn được cấp phép triển khai.

Đồng tình quan điểm với Bộ trưởng Dũng, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải cho biết, cần dừng cấp phép dự án mới để giải phóng hàng tồn kho, tháo gỡ khó khăn cho địa ốc. Chỉ các dự án hết sức đặc biệt mới được triển khai.

Thì ra là Bộ Xây dựng chỉ kiến nghị dừng cấp phép dự án mới trong năm 2014. Với con số 2.800 dự án dở dang kia, sức mấy mà các doanh nghiệp đã thực hiện hết trong năm nay. Cứ nhìn các “đại gia” bất động sản tháo chạy thành công ra khỏi dự án bất động sản, hay đang lên kế hoạch chuyển nhượng dự án thì biết.

2. Câu chuyện thứ hai liên quan đến báo cáo lạc quan của  Bộ Xây dựng về thị trường tại hội nghị Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản 18/4. Cụ thể, Bộ Xây dựng cho biết, giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm trên 26%.

Tuy nhiên, ông Trần Ngọc Hùng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, số liệu mà Bộ Xây dựng đưa vào báo cáo “chưa sát thực tế”, bởi hiện nay đang có một số lượng rất lớn dạng “tồn kho thứ cấp”, đó là hàng nghìn căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng do các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhưng hiện nay đang không bán được, phải bỏ không hoặc để hoang hóa.

“Đây là dạng tồn kho không hề nhỏ, nhưng Bộ chưa đưa vào danh sách để cho thấy bức tranh thực chất hơn về hàng tồn kho bất động sản hiện nay”, ông Hùng nói.

Đáp lời, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thừa nhận số liệu tồn kho nói trên chỉ là tính riêng những sản phẩm chưa có giao dịch. Còn giao dịch thứ cấp sau đó tiếp tục tồn kho chưa được tính vào. (“Sẽ thêm gói tín dụng cho nhà ở xã hội”, Tuổi trẻ, 19/4).

Lâu nay báo cáo Bộ Xây dựng về hàng tồn kho thường thấp hơn dự đoán của thị trường, mà bộ này không cho biết thống kê dựa trên con số trên thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Mà trên thị trường sơ cấp thì chỉ là phần nổi của tảng băng chìm.

3. Cũng tại phiên họp, Xây dựng đã đưa ra nhận định, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp.

Theo Bộ Xây dựng, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công (riêng quý I/2014 có trên 1.500 giao dịch, gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2013). Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước.

Tại Hà Nội, giá nhà trong 4 tháng đầu năm 2014 có dấu hiệu chững lại, thậm chí một số dự án có vị trí tốt, diện tích nhỏ giá có xu hướng tăng nhẹ như: các dự án chung cư Khu đô thị Cổ Nhuế - Từ Liêm gần đường Phạm Văn Đồng giá khoảng từ 24 - 26 triệu đồng/m2, tăng khoảng 1 triệu đồng/m2; Khu đô thị Đại Thanh giá giao dịch trên thị trường tăng 1 - 2% so với năm 2013.

Một số dự án đất nền trước đây giá bị đẩy lên quá cao, nay chủ đầu tư chủ động hạ giá xuống để có thể bán hàng, như Khu đô thị Nam An Khánh (huyện Hoài Đức), giá được chào bán khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2; dự án Khu đô thị Lê Trọng Tấn - Hà Đông giá hiện khoảng 15 triệu đồng/m2, giảm trên 50% so với thời kỳ đỉnh cao năm 2010. (Nhà nhỏ, giá bình dân hút khách, Lao động, 19/04)

Nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được người tiêu dùng quan tâm. Đó là nhận định mới nhất của Bộ Xây dựng về triển vọng thị trường trong những tháng còn lại của năm 2014.

Bên cạnh đó, nhìn nhận về các dự án các bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi, theo Bộ Xây dựng thì sẽ vẫn ít có giao dịch.

4. Một thông tin tích cực với người đối tượng người mua nhà ở xã hội (NOXH) là gói tín dụng hỗ trợ lãi suất cho NOXH sẽ không dừng ở con số 30.000 tỷ đồng. (“Sẽ thêm gói tín dụng cho nhà ở xã hội”, Tuổi trẻ, 19/4).

Cũng tại hội nghị Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, khi Bộ trưởng Bộ Xây dựng, bộ này đang đề xuất mở rộng đối tượng cho vay của gói tín dụng (thêm người dân vùng bão lũ, người dân vùng nông thôn, cán bộ, công chức thành thị...), tuy nhiên phải tính toán khống chế mức vay nhất định.

Kết luận Hội nghị, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải khẳng định: “Không phải cố định là 30.000 tỷ đồng, mà cầu bao nhiêu thì đáp ứng bấy nhiêu”.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý cần đảm bảo việc đưa nhà ở xã hội vào quy hoạch lẫn với nhà ở thương mại khu đô thị để người nghèo được hưởng hạ tầng, cứ không phải đẩy người nghèo ra xa.

5. Được hưởng nhiều ưu đãi, nhưng dự án NOXH, phân khúc vốn mang tính chất ưu đãi, hỗ trợ đối với đối tượng người thu nhập thấp lại đang tồn tại một nghịch lý là có giá cao không thua kém dự án nhà ở thương mại (Nhà ở xã hội tăng giá vù vù (Infonet, 17/4).

Chuyện là, trong khi giá nhà thương mại có dự án chỉ 10 triệu đồng/m2 thì lại có dự án nhà ở xã hội lên tới 16 triệu đồng/m2. Mức giá từ 8 - 12 triệu đồng/m2 trong năm 2013 gần như biến mất khỏi thị trường.

Chẳng hạn, tại Dự án NOXH 30 Phạm Văn Đồng có giá tạm tính ở mức 14,8 - 14,9 triệu đồng/m2, Dự án NOXH 143 Trần Phú (Hà Đông) còn có giá tạm tính tới hơn 16 triệu đồng/m2 (tính cả thuế, phí bảo trì). Gọi là “tạm tính”, nhưng xưa nay có mấy khi giá bán chính thức lại thấp hơn mức “giá tạm tính”.

Mức giá của các dự án NOXH này không thua kém các dự án nhà ở thương mại gần đó, như Chung cư Viện 103 Văn Quán (từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2), Chung cư thương mại ở 110 Trần Phú (18 - 18,5 triệu đồng/m2). Mức giá này cao hơn rất nhiều so với giá bán 10 triệu đồng /m2 tại dự án nhà thương mại giá thấp Đại Thanh cách đó chừng hơn cây số.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đặt vấn đề: “Giá NOXH cao hơn nhà thương mại thì liệu chất lượng nhà có tốt hơn không?” và “cơ quan quản lý nên xem xét lại, tránh tình trạng giá NOXH bị “đẩy” giá quá cao”.

Với nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước với chủ đầu tư NOXH nhằm kéo giá nhà thấp hơn nhà ở thương mại, thế nhưng hiện thị trường thực tế lại đang diễn biến ngược lại, không hiểu những ưu đãi của Nhà nước với dự án NOXH đi đâu? Và NOXH bán giá vượt 16 triệu đồng/m2, liệu khách hàng có đi vay gói 30.000 tỷ đồng có khó khăn khi tiếp cận ngân hàng?

Quyết định mua nhà vẫn là ở người dân. Nếu NOXH có giá “trên trời” thì người mua nhà sẽ chuyển sang dự án nhà thương mại có giá thấp hơn. Lúc đó, ắt chủ đầu tư NOXH phải có cách tính toán lại.

6. Bỏ qua những thông tin chính sách, thông tin đáng chú ý với thị trường bất động sản Hà Nội là trong tuần này, Bộ Giao thông Vận tải đã tổ chức hợp long cầu chính dây văng vượt sông Hồng thuộc Dự án xây dựng cầu Nhật Tân.

Cầu Nhật Tân nằm trên tuyến vành đai 2 của TP. Hà Nội có tổng chiều dài 8,9 km với điểm đầu tại khu vực phường Phú Thượng, quận Tây Hồ và điểm cuối tại nút giao với đường Nam Hồng thuộc huyện Đông Anh, TP. Hà Nội.

Dự kiến khi hoàn thành vào 10/10/2014, cầu Nhật Tân sẽ kết nối trung tâm Thành phố với các khu công nghiệp ở phía Bắc, đồng thời hoàn thiện tuyến đường vành đai 2 và rút ngắn khoảng cách đến sân bay Quốc tế Nội Bài, cũng như rút ngắn khoảng cách từ Đông Anh tới Trung tâm Thành phố.  

Tại phía Nam Hà Nội, từ ngày 20/4, Gamuda Land Việt Nam mở bán dự án biệt thự, nhà liền kề Gamuda Gardens. Gamuda Gardens nằm trong Khu đô thị Gamuda City rộng khoảng 73 héc-ta, nằm trên địa bàn phường Pháp Vân, Yên Sở, quận Hoàng Mai, có quy mô xây dựng hơn 2.000 căn nhà từ biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, nhà liền kề tới căn hộ chung cư.

Dự án mở bán các căn liền kề diện tích từ 118 - 224 m2 và các căn biệt thự song lập 189 - 447 m2. Giá mở bán từ 43,6 triệu đồng/m2. Khách hàng chỉ cần thanh toán trước 20% giá trị hợp đồng, nhận ngay biệt thự và 80% còn lại thanh toán trong 4 năm, lãi suất 0%.

Cách đó hơn chục km, về phía Tây, Sàn bất động sản Hải Phát vừa chào bán dự án HP Landmark Tower tại Hà Đông, Hà Nội. Dự án nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài, thuộc khu đô thị mới An Hưng, Hà Nội, do CTCP Đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư.

HP Landmark Tower là công trình bao gồm 4 tòa tháp, cao 35 và 45 tầng. Bốn tòa tháp sử dụng chung một khối để 6 tầng và 1 tầng hầm. Các căn hộ có diện tích dao động từ 73 - 95,3m2, có từ 2 - 3 phòng ngủ, giá bán niêm yết từ 17,3 triệu đồng (đã bao gồm VAT và nội thất), tương đương 1,2 tỷ đồng/căn hộ. Khách hàng trả được hỗ trợ vay vốn đến 80% giá trị căn hộ, với thời hạn lên tới 20 năm, lãi suất trong năm đầu tiên 6%/năm.

Tại tâm điểm thị trường bất động sản miền Trung, ngày 20/4/2014, CTCP Đất Xanh miền Trung chính thức công bố mở bán Dự án Vision City phía Nam TP. Đà Nẵng. Dự án do Công ty TNHH Bách Đạt làm chủ đầu tư. Phía Bắc giáp khu biệt thự Bồng Lai, khu đô thị FPT City và sân golf Vinacaptial; phía Đông giáp khu đô thị Green City, sân golf Montgomerie Links và bãi tắm biển Viễn Đông; phía Tây giáp khu đô thị số 11 và công viên trung tâm, phía Nam giáp khu đô thị Phú Thạnh Mỹ và trường tiểu học Lê Hồng Phong, cách bãi tắm Viễn Đông 700 m. Mức giá bán nền đất có diện tích 87,5m2, mặt tiền đường 17,5 m, áp dụng với khách hàng cá nhân là 215 triệu đồng/nền. Toàn bộ các nền đất mở bán đã có sổ đỏ và hoàn chỉnh toàn bộ hạ tầng giao thông, cảnh quan các tuyến đường.

Khách hàng được hỗ trợ vay vốn 50% từ ngân hàng MB, Kiên Long. Đồng thời, khách mua đất nền còn được hỗ trợ 1 triệu đồng chi phí đi lại cho khách hàng ở xa, miễn phí gói thiết kế nhà mang phong cách kiến trúc Pháp. Khách hàng mua từ 2 lô trở lên miễn phí lưu trú tại khách sạn Waikiki và Resort Muca Hội An được tham gia bốc thăm trúng thưởng với giải thưởng 100 triệu đồng.

Nhân dịp lễ 30/4 và 1/5, Đất Xanh công bố chương trình rút thăm may mắn "Mua nhà tặng nhà", tặng chuyến du lịch Singapore dành cho các khách hàng mua căn hộ SunView Town, giá từ 688 triệu đồng/căn hai phòng ngủ. SunView Town đang tiếp tục mở bán thêm các tầng mới, đồng thời phối hợp VietinBank tư vấn hỗ trợ vay gói 30.000 tỷ đồng và áp dụng phương thức thanh toán ưu đãi 1m2 một tháng.

Ngoài ra Đất Xanh còn tổ chức chiến dịch "Cơn lốc Ruby" bán hàng căn hộ SunView Town thuộc block Ruby. Block có 330 căn diện tích từ 54m2, giá bán khoảng 688 triệu đồng một căn hai phòng ngủ.

Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) mở bán 45 nền cuối cùng của Dự án Khu đô thị sinh thái Osaka Garden (phường 7, quận 8, TP. HCM) vào ngày 19/4.

Dự án tiếp giáp với đường Phạm Thế Hiển, Đại lộ Nguyễn Văn Linh, tuyến cao tốc TP. HCM - Long Thành và cầu Phú Mỹ, được bao bọc bởi sông Cần Giuộc ở phía Tây, mặt phía Đông giáp rạch Bà Tàng.

Đất nền có giá từ 11,8 triệu đồng/m2, khách hàng đặt mua có thể trả chậm trong vòng 2 năm không chịu lãi suất. Chủ đầu tư sẽ tặng khách hàng phần móng trị giá gần 300 triệu đồng.

Ngoài ra, ngân hàng Eximbank sẽ hỗ trợ người mua khoản vay lên đến 70% giá trị sản phẩm trong thời hạn 10 năm. Công ty Danh Khôi Á Châu cũng đưa ra chương trình tặng phiếu ưu đãi 2% cho khách hàng đăng ký tham quan dự án và mua sản phẩm ngay trong tháng 4/2014, đồng thời phối hợp với Công ty D&D tặng khách hàng voucher tư vấn thiết kế khi khách hàng ký hợp đồng mua sản phẩm.

Ngày 19/4, Công ty Savills Việt Nam và Phú Mỹ Hưng sẽ giới thiệu các dự án bất động sản nhà ở TP. HCM gồm khu biệt thự lâu đài Chateau, khu phố Star Hill tại khu thương mại tài chính quốc tế của Phú Mỹ Hưng và khu phố Green Valley. Chateau được quy hoạch 103 biệt thự, trong đó biệt thự đơn lập có diện tích sàn từ 517 - 700 m2, biệt thự liên kế vườn có diện tích sàn từ 223-310m2. Mật độ xây dựng dự án chỉ khoảng 19%, đa phần diện tích đất còn lại được chủ đầu tư tập trung phát triển hoa viên, tiện ích thể thao và giao thông nội khu.

Còn Star Hill là dự án nhà ở đầu tiên tọa lạc trong khu thương mại tài chính quốc tế Phú Mỹ Hưng. Khu thương mại tài chính rộng 46ha này đang thu hút nhiều tập đoàn, doanh nghiệp đến mở văn phòng, trung tâm thương mại, ngân hàng, trung tâm hội chợ triển lãm quốc tế, cao ốc văn phòng, khách sạn cao cấp, khu giải trí mua sắm, ẩm thực...

Phú Mỹ Hưng còn giới thiệu chào bán căn hộ Green Valley, hướng đến đối tượng người mua nhà có thu nhập ổn định. Green Valley tọa lạc đối diện sân tập golf và sân golf 9 lỗ Nam Sài Gòn, ngay trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng. Kiến trúc 4 tòa nhà cao từ 20-27 tầng dọc theo khuôn viên đất từ sân tennis, đến sân tập golf đã tạo nên khu phố có tầm nhìn cảnh quan đẹp. Căn hộ Green Valley có diện tích từ 88 m2 với lịch thanh toán đến 2,5 năm.