Không loại trừ khả năng sẽ có sự va chạm bằng hình thức “xã hội đen” giữa người mua và chủ đầu tư.

Đây là nguy cơ còn để ngỏ mà các chuyên gia đặt ra tại Hội thảo “Kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản” vừa diễn ra sáng 26/7 tại TP.HCM.

Tồn kho vẫn là con số “ảo”

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM cho rằng, con số tồn kho chỉ còn hơn 12.000 căn hộ tại TP.HCM mà UBND TP đưa ra thực chất chỉ bằng con số tồn kho tại một quận. Theo ông Đực, chỉ cần tồn kho vài ba dự án là đã lên tới con số năm bảy nghìn căn.

Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường nhận định, con số thống kê lượng tồn kho BĐS của CBRE, Savills và của Bộ Xây dựng đều khác nhau và cả ba đều không phản ánh đúng tình hình nếu không nói đó là những con số “ảo”.

Ông Võ cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đã có quá nhiều nghịch lý rồi, việc đưa ra con số không thực về tồn kho có thể sẽ là nghịch lý tiếp theo.

Tại Hội thảo, hầu hết các chuyên gia đều có chung quan điểm rằng, nếu không nắm được chính xác lượng tồn kho trong BĐS thì không thể đưa ra được chính sách “giải cứu” phù hợp. Như vậy chẳng khác nào những ai cố tình úp mở con số này cũng đồng nghĩa với việc tự đưa mình vào chỗ chết.

Đưa ra con số ước lượng tồn kho hiện nay, ông Đặng Hùng Võ tin rằng chỉ riêng thị trường TP.HCM và Hà Nội cũng đã ngốn ít nhất hơn 100.000 tỷ đồng tồn đọng, chưa kể các tỉnh thành còn lại.

Còn ông Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên quốc tế Hội đồng Chuyên gia BĐS Hoa Kỳ bình luận: Thị trường BĐS Việt Nam cần đặt trong ngữ cảnh “tồn tại hay không tồn tại”. Theo ông Dũng, để thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp thì yếu tố minh bạch cần phải được đặt ra.

Dẹp “loạn” thị trường

Phát biểu tại Hội thảo, ông Huỳnh Anh Dũng đã phải thốt lên rằng: “Thị trường BĐS Việt Nam đã loạn lắm rồi!”

Theo ông Dũng, sẽ không bao giờ có chuyện quay lại cảnh hàng trăm người phải chầu chực xếp hàng từ 2, 3 giờ sáng để mua bằng được suất căn hộ như thời điểm sốt gần đây nhất. “Thực ra, hầu hết những đối tượng khách hàng đó đều là đầu cơ chứ không phải mua để ở”, ông Dũng nhấn mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chuyển từ người mua là đối tượng đầu cơ sang người mua là đối tượng có nhu cầu ở thật. Nhưng đối tượng này đa phần là những người có thu nhập thấp, do đó giao dịch chậm lại, giá sụt giảm là quy luật hiển nhiên của thị trường.

Bình luận về tiến trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, do xuất phát từ nền kinh tế chuyển đổi nên Việt Nam tiếp cận với thị trường này dè dặt hơn so với các nước trong khu vực.

“Sự dè dặt ngay từ các chính sách về đất đai và mãi tới năm 1996 mới chính thức có cụm từ “thị trường bất động sản” trong các văn kiện của Nhà nước”, ông Võ cho hay.

Theo ông Võ, cũng vì xuất phát từ nền kinh tế chuyển đổi nên thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ tràn lan và các chính sách quản lý còn bỏ ngỏ. Đơn cử như đợt sốt giá lần thứ nhất (từ năm 1991 – 1993), giá đất đã tăng gấp 10 lần và từ đó cho tới trước thời điểm sốt giá gần đây nhất (từ năm 2005 – 2007) không có khái niệm giá nhà đất sụt giảm.

Đây là hệ lụy dẫn tới thị trường BĐS rơi vào ba nghịch lý: giá nhà ở cao gấp 25 lần thu nhập trung bình của người dân; cung thừa – cầu cao nhưng không gặp nhau; nợ xấu BĐS có ngót phân nửa là tiền góp vốn của người dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Căng thẳng hơn, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đặt vấn đề: Nếu xảy ra tranh chấp bằng hình thức “xã hội đen” giữa người mua và chủ đầu tư do không giao nhà đúng thời hạn hoặc mất khả năng giao nhà thì phải làm gì?

Ông Đặng Hùng Võ thừa nhận khả năng này hoàn toàn có thể xảy ra. “Và nếu điều này xảy ra thì tôi nghĩ chính quyền địa phương phải vào cuộc”, ông Võ trấn an.

Để dẹp “loạn” thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, phải đi từ cái gốc là kinh tế vĩ mô. Tất cả các cơ chế, chính sách đưa ra phải tuân thủ quy tắc thị trường.

Bên cạnh đó, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Cần phải có dịch vụ tài chính trong giao dịch bất động sản, tức ngân hàng phải làm trung gian giữa người bán và người mua”. Qua đó, người mua sẽ góp vốn thông qua ngân hàng, người bán (chủ đầu tư) muốn được ngân hàng rót vốn phải đảm bảo tiến độ xây dựng.

“Điều này sẽ giúp hạn chế nợ xấu trong BĐS”, ông Võ tin tưởng.

Trong khi đó, ông Huỳnh Anh Dũng kiến nghị cần phải thành lập Hiệp hội những nhà môi giới BĐS. Theo ông Dũng, thông qua Hiệp hội này sẽ loại bỏ “sâu mọt” ăn bám thị trường, loại bỏ đầu cơ và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Từ đó thị trường sẽ trở nên minh bạch và tiến tới chuyên nghiệp.

Loại bỏ cơ chế bao cấp trong quản lý nhà ở xã hội

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS vừa cho biết, tính đến thời điểm này chỉ mới giải ngân được hơn 38 tỷ đồng từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ, trong đó 34 tỷ dành cho doanh nghiệp và chỉ có hơn 4 tỷ dành cho 2 – 3 khách hàng cá nhân.

Lý giải vì sao gói 30.000 tỷ có tốc độ giải ngân “rùa bò” như thế, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, quản lý nhà ở xã hội hiện nay chưa thoát khỏi cơ chế xin – cho hay tư duy bao cấp. Qua đó, ông Võ kêu gọi kiện toàn lại cách tiếp cận thị trường, phải tuân thủ quy luật tự nhiên của nó.