Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang sốt nóng.

Không chỉ đất nền ở khu vực vùng ven TP.HCM mới “nóng bỏng tay” mà giá của hàng loạt phân khúc bất động sản (BĐS) khác như biệt thự, nhà liên kế, nhà phố, căn hộ… cũng nhảy múa.

Giá nhà đất rủ nhau tăng

Bà Tố Tâm, nhà ở quận 2, kể mới đây vợ chồng bà tìm mua nhà ở quận Bình Thạnh. Sau một thời gian tìm kiếm, vợ chồng bà tìm được một căn nhà khá ưng ý có diện tích 160 m2, hẻm xe hơi rộng 8 m, được rao bán giá 13 tỉ đồng - tương đương 81 triệu đồng/m2.

“Thỏa thuận xong về giá, chúng tôi đặt cọc 100 triệu đồng cho chủ nhà và hai bên đã hẹn ngày đi công chứng. Nhưng đùng một cái, chủ nhà đổi ý không bán nữa vì cho rằng giá nhà đất đang sốt, chờ lên cao nữa mới bán. Họ chấp nhận mất cọc và nâng giá lên mức 90 triệu đồng/m2 nhưng chúng tôi không đồng ý vì quá cao” - bà Tâm chia sẻ.

Khảo sát của chúng tôi tại dự án biệt thự, nhà liên kế Merita nằm trên mặt tiền đường Liên Phường, quận 9 cho thấy giá tăng khá mạnh. Dự án này được mở bán hồi tháng 3 nhưng đến nay những căn có view không đẹp rao bán 4,2-4,3 tỉ đồng trong khi giá gốc khoảng 3,9 tỉ đồng. Những căn có vị trí đẹp được nhà đầu tư thứ cấp hét giá lên tới 7,6 tỉ đồng/căn diện tích 100 m2 gồm một trệt, hai lầu.

“Như vậy so với ba tháng trước, nhà đầu tư thứ cấp đã nâng giá bán căn hộ tại dự án trên lên từ 300 triệu đến 1 tỉ đồng/căn” - anh Vũ Thế Anh, nhân viên giao dịch BĐS tại khu vực này, nói.

Tương tự, giá căn hộ của một số dự án khác cũng leo thang. Lãnh đạo một công ty BĐS có dự án nằm trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh thông tin: Cách đây một năm, giá căn hộ trên trục đường này dao động quanh mức 23-26 triệu đồng/m2 nhưng đến nay có người đã hét giá 33-35 triệu đồng.

“Điều đó có nghĩa một năm trước người mua nhà chỉ phải bỏ ra khoảng 1,2 tỉ đồng để sở hữu căn hộ rộng 50 m2 thì giờ đây họ phải chi tới khoảng 1,5-1,6 tỉ đồng mới có được một căn hộ cùng diện tích. Tuy nhiên, không phải dự án căn hộ nào cũng tăng sốc như vậy mà tùy thuộc vào từng dự án, tùy từng khu vực và chủ đầu tư. Trong đó một số dự án chỉ tăng nhẹ” - lãnh đạo công ty trên cho biết.

Nhìn nhận từ thực tế, ông Greg Ohan, Giám đốc công ty nghiên cứu thị trường BĐS Jones Lang LaSale (JLL), cho rằng BĐS hoạt động mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. “Trước khi hình thành một chu kỳ mới, thị trường BĐS thường trải qua bốn giai đoạn sau: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng. Thị trường BĐS Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang sốt nóng. Giá BĐS Việt Nam giai đoạn này tăng vọt đáng kể”.

Giao dịch chững giá vẫn tăng

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận định giá BĐS tăng là hoàn toàn dễ hiểu. Bởi từ trước đến nay, sau mỗi cơn sốt thị trường BĐS bao giờ cũng hình thành mặt bằng giá mới. Đặc biệt giá vật tư xây dựng mà cụ thể là giá cát san lấp gần đây tăng chóng mặt tới 150% so với cách đây vài tháng.

“Một mặt hàng cơ bản là cát tăng giá đột biến thì những dự án đang san lấp, xây dựng… chắc chắn sẽ chịu tác động, tức giá cát tạo áp lực lên giá nhà” - ông Chánh nói.

Bên cạnh đó, ông Chánh cho hay diện tích nhà liền thổ có diện tích càng nhỏ thì mức tăng lại càng mạnh. Bằng chứng là so với thời điểm đầu năm thì hiện những căn nhà có diện tích vài chục mét vuông đã tăng ít nhất 15%-20%.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Eximland Trần Thị Cẩm Tú cho rằng không thể phủ nhận là giá cát tăng quá sức tưởng tượng nhưng mặt hàng này không phải là yếu tố chính dẫn đến tình trạng tăng giá BĐS mạnh như thời gian gần đây. Bởi trước khi giá cát tăng với tốc độ chóng mặt thì giá nhà đất trên địa bàn TP đã ghi nhận xu hướng tăng rồi.

Từ nhận định trên, bà Tú phân tích: “Việc tăng giá đối với tất cả loại hình BĐS như đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ… ngoài nguyên nhân do cơn sốt đất nền trong thời gian vừa qua thì còn có sự tác động từ phía cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển đồng bộ; lãi suất ngân hàng cũng được giữ ở mức ổn định. Hơn nữa, trong sáu tháng qua, thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với vàng hay chứng khoán. Chính những yếu tố đó đã góp phần khiến giá nhà đất cứ tăng dù gần đây giao dịch có dấu hiệu chững lại”.

Về nguy cơ xảy ra bong bóng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định việc tăng giá có nguyên nhân từ hiệu ứng tâm lý và thị trường BĐS vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh. “Nhìn toàn cục thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Đơn cử như đã có tình trạng lệch pha cung-cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời đã có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp” - ông Châu nói.

Một số ý kiến khác cũng nhận định việc một lượng tiền rất lớn đang đổ vào lĩnh vực này có thể khiến bong bóng BĐS nảy sinh và kịch bản nợ xấu sẽ quay lại như trước đây. Nếu điều này xảy ra tình hình sẽ tồi tệ, bởi gánh nặng nợ nần không chỉ dồn vào một số nhà đầu tư, doanh nghiệp mà sẽ trải rất rộng với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Đặc biệt, nếu ngân hàng không cẩn thận trong dòng tiền tín dụng thì có nguy cơ xảy ra bong bóng.

Giao dịch biệt thự tăng đột biến

Công ty nghiên cứu thị trường BĐS Jones Lang LaSale (JLL) Việt Nam vừa công bố báo cáo cho thấy số lượng giao dịch căn biệt thự, nhà phố trên địa bàn TP.HCM có giá bán 3-8 tỉ đồng/căn đã tăng đột biến. Chỉ tính riêng trong ba tháng qua, thị trường BĐS tại TP.HCM đã ghi nhận có tới 1.501 căn biệt thự, nhà phố tại các dự án được giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó có 55% căn biệt thự, nhà phố được bán với mức giá 135.000-350.000 USD, tương đương 3-8 tỉ đồng/căn.

So với một năm trước, giá bán trên thị trường sơ cấp đối với phân khúc biệt thự và nhà phố tại TP.HCM đã tăng đáng kể vào khoảng 5%-7%.

Dễ phát sinh rủi ro

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong sáu tháng đầu năm nay, tín dụng BĐS có mức tăng trưởng đạt 6,35%, tăng khá mạnh so với mức 5% cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ vậy, riêng tại TP.HCM có khoảng 6.000 doanh nghiệp BĐS mới thành lập.

Do đó HoREA đã đề nghị cơ quan chức năng cần quan tâm đến tình hình tín dụng tiêu dùng tăng nhanh, chiếm tỉ lệ khá lớn trong tổng dư nợ. Nếu không quản lý chặt chẽ thì người vay có thể chuyển qua đầu tư BĐS dễ phát sinh rủi ro.