Là người ủng hộ mạnh mẽ chế định nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở, nhưng GS-TSKH Đặng Hùng Võ (ảnh), nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng là người đầu tiên không đồng tình với cách đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện nay vì cho rằng mang nặng yếu tố xin-cho.

* Theo ông thì phải làm thế nào?

- Trong chương trình phát triển nhà ở cho người lao động, cần tập trung vào 3 giải pháp chủ yếu: thứ nhất là giải pháp tìm kiếm nguồn vốn đầu tư; thứ hai là giải pháp quản lý vốn và quản lý thực hiện dự án; thứ ba là giải pháp lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ.

Về vốn đầu tư, vấn đề là phải tập trung được vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có vốn hỗ trợ từ Nhà nước, vốn cho vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở, vốn từ đóng góp của người có nhu cầu nhà ở và vốn đầu tư của các nhà đầu tư. Ngoài nguồn vốn cam kết của Chính phủ thì nguồn vốn vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với chương trình này và Chính phủ cần có chính sách cụ thể để hình thành quỹ này từ đóng góp của người lao động, từ các doanh nghiệp sử dụng lao động, từ các doanh nghiệp bảo hiểm và cả từ ngân sách nhà nước. Nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư là điểm khó động viên nhất trong hoàn cảnh thị trường bất động sản nước ta. Trước đây, nguồn này gần như tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì ở đó lợi nhuận cao hơn.

* Thưa ông, việc huy động vốn từ các thành phần kinh tế có vẻ không còn là vấn đề nữa, bởi vì sau những cam kết ưu đãi về tài chính, chính sách thuế... của Chính phủ, chỉ trong một thời gian ngắn, lượng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp do các doanh nghiệp đăng ký đã lên tới 200.

- Đối với các dự án nhà ở giá rẻ, nguồn vốn của các nhà đầu tư là chủ yếu (Nhà nước chỉ hỗ trợ bằng chính sách) thì vẫn do các nhà đầu tư trực tiếp quản lý vốn gắn với việc triển khai dự án như một hoạt động trong cơ chế thị trường. Tuy nhiên, trong trường hợp này, việc lựa chọn đối tượng vào ở tại nhà ở xã hội là công việc rất dễ rơi vào cơ chế "xin - cho". Bộ Xây dựng có kiến nghị một số giải pháp như giao cho UBND quản lý và lựa chọn đối tượng, hoặc giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án... Các giải pháp này đều không nằm ngoài cơ chế "xin - cho". Công việc này nên giao cho cộng đồng những người có nhu cầu nhà ở đã đóng góp tiền tự thực hiện và giám sát thực hiện.
 

* Nhưng thưa ông, đơn giản và công bằng nhất trong khu vực nhà ở giá rẻ có lẽ là Chính phủ nên có chính sách kích cầu hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà tăng khả năng thanh toán và được mua nhà giá rẻ theo cơ chế thị trường hơn là hỗ trợ gián tiếp thông qua chủ đầu tư?

- Như trên tôi đã nói, chúng ta phải đi hai chân. Một mặt, Nhà nước phải có nguồn ngân sách cam kết cho khu vực nhà giá rẻ, mặt khác phải có cơ chế ưu đãi để nhà đầu tư thấy lợi nhuận khi đầu tư vào khu vực này. Mục đích là để tăng nguồn cung cho phân khúc nhà ở giá rẻ. Nhưng từ góc độ cầu, người muốn mua hay thuê nhà ở cần được hưởng những ưu đãi kích cầu như được vay tiền dài hạn, vay lãi suất thấp, được mua nhà trả góp... để tăng khả năng thanh toán. Với những chính sách ưu đãi này, cung và cầu sẽ dễ gặp nhau, cơ chế vận hành là thị trường và không nên có bất kỳ một áp đặt nào khác.

* Theo ông, với tình hình kinh tế và thu nhập trung bình hiện nay ở VN, nhà ở nên ở mức giá bao nhiêu là phù hợp?

- Một bài tính đơn giản, đó là lấy giá thành xây dựng, cộng với lợi nhuận bình thường (thông lệ là từ 2-5%, lợi nhuận đầu tư bất động sản có thể cao nhưng cũng không cao hơn 10%) thì mức giá 5 triệu đồng/m2 là chấp nhận được; cộng với chi phí dịch vụ phân phối, cộng những chi phí khác thêm khoảng 25% nữa thì giá thành căn hộ chung cư (trung bình 10 tầng) khoảng 7,5 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 50m2 có giá trị khoảng 400 triệu đồng là có thể phù hợp với nhiều đối tượng trong xã hội. Hiện nay, theo tôi biết, thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng cũng quy định, chủ đầu tư không được hạch toán vào giá bán nhà những ưu đãi đã được hưởng, lợi nhuận không được quá 10%, thì giá nhà cũng sẽ ở mức 6-7 triệu đồng/m2.

* Nhưng khó khăn hiện nay của các đô thị chính là không có quy hoạch nào cho nhà ở giá rẻ?

- Đây chính là bằng chứng như tôi nói về việc: không có ai thực sự lo cho khu vực này, lo cho vấn đề nhà ở cho số đông những người lao động. Lâu nay mọi người chỉ quan tâm đến nhà ở cao cấp - nơi thu được lợi nhuận cao. Hiện tại đúng là rất thiếu quy hoạch phù hợp cho nhà giá rẻ. Chẳng hạn nhà ở giá rẻ cho khu vực Hà Nội không thể làm ở tận Xuân Mai. Ngoài ra, đi cùng các dự án nhà ở xã hội nhất thiết phải có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Nếu không nó sẽ nhanh chóng bị chuyển thành công năng khác. Đã có trường hợp quy hoạch nhà giá rẻ nhưng rồi do thiếu hạ tầng cần thiết nên chẳng ai ở, nó được bán để làm trường học, chợ...
 

Phân bố xen kẽ các khu dân cư

Các khu nhà ở, các khu đô thị nên được phân bố để dân cư thu nhập thấp xen kẽ các khu thu nhập trung bình và cao để mọi người dân đều được hưởng về hạ tầng cơ sở đã được đầu tư đồng bộ. Tuyệt đối không để xuất hiện các khu dân cư nghèo. Ngoài ra sẽ xây dựng đồng bộ hạ tầng giao thông công cộng để tạo thuận tiện cho việc sinh hoạt, đi làm của người dân và tiết kiệm, giảm chi phí.

Về vấn đề phân phối nhà ở đến được đúng đối tượng, đúng giá cũng là một thách thức. Sự lo ngại đặt ra vấn đề, khi nhà ở đến đúng đối tượng thì đã phải qua tay vài ba khâu trung gian và giá sẽ đội lên sau mỗi khâu như thế. Mối lo này là chính đáng, vì lâu nay trong việc áp dụng chính sách nhà nước vẫn có những khâu, tổ chức thực hiện không đúng, chưa tốt.(Bà Vũ Thị Hòa - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản)

Cần minh bạch hóa khi phân phối

Trong bối cảnh mất cân đối cung cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp, nếu không khéo phân phối sẽ rất dễ tạo nên cơ chế “xin - cho” cửa quyền. Để giải quyết vấn đề này, theo tôi, cần phải minh bạch hóa trong khi phân phối. Đơn giản là những ai chưa có chỗ ở nào cả, đang ở thuê hoặc ở nhờ với điều kiện rất chật chội như dưới 5m2/người sẽ được ưu tiên. Những người này cứ làm đơn, có xác nhận của cơ quan công tác và chính quyền địa phương đang cư trú. Do lượng nhà có hạn nên sẽ tổ chức bốc thăm theo từng đợt. Trong lá thăm sẽ ghi rõ được mua, căn hộ đó ở tầng mấy, số bao nhiêu... Ai bốc trúng thăm thì được mua, số còn lại và số phát sinh sẽ bốc thăm tiếp ngay sau khi có thêm quỹ nhà này. (TS Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN)
 

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên