Hàng loạt động thái tích cực từ các phía vừa khiến nhiều người dân có nhu cầu mua ở thật bắt đầu quan tâm trở lại bất động sản (BĐS). Tuy vậy, nhiều người vẫn lấn cấn: giá còn giảm tiếp hay không; tiến độ, chất lượng công trình, dịch vụ ra sao; đặc biệt là khả năng thanh toán.

Có thể nói về mặt chính sách, Nhà nước đang làm hết những gì có thể để "cứu" thị trường BĐS. Các chủ đầu tư cũng liên tục giảm giá bán, tung chiêu khuyến mãi như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ trả tiền… nhưng sức mua của thị trường vẫn rất "nhỏ giọt".

Thuộc chính ở chủ đầu tư

"Lực cản" sức mua thị trường, phần nhiều nằm ở chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Điểm lại trên thị trường BĐS tới lúc này, có bao nhiêu phần trăm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết của mình, bàn giao dự án đúng chất lượng như quảng cáo hay trong hợp đồng mua bán?

Thực tế, theo quy định Nhà nước, chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra 15-20 tổng chi phí đầu tư (thường là góp bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được định giá lại theo "giá thị trường"), sau đó ngân hàng nhận thế chấp đất và tài sản trên đất, cho vay khoảng 10-20% tổng chi phí đầu tư (đủ để xây xong móng và huy động vốn), 60-70% giá trị công trình thường được huy động bằng tiền trả trước của khách hàng.

Khi thị trường khủng hoảng, hàng không bán được, vốn ngân hàng đã giải ngân hết, tiến độ công trình đình trệ… lãnh đạo các tập đoàn đều "ngoảnh mặt, phủi tay" bằng cách khẳng định dự án đó, chủ đầu tư đó hoàn toàn có hoạt động độc lập, riêng rẽ với tập đoàn về mặt tài chính. Vậy là công trình sẽ tiếp tục "nằm ì" và tất cả phía doanh nghiệp đổ cho thị trường và chính sách. Ngân hàng thì còn được "an ủi" vì có mảnh đất và một mớ sắt thép, xi măng hỗn độn trên công trường (được thế chấp vay), chỉ có người mua là "dở khóc, dở cười".

Còn nhớ, cách đây 3-4 năm, người mua chủ yếu là giới đầu cơ với công thức: chỉ cần "giữ phần", đóng 10-20% giá bán, khi sản phẩm tăng giá 5-10% là đã có lợi nhuận 50-100% trên vốn bỏ ra. Chất lượng công trình không phải là yếu tố cần cân nhắc. Tuy nhiên, sau khi thanh lọc, thị trường chỉ còn lại những người mua có nhu cầu thực – chất lượng công trình là yếu tố hàng đầu.

Tâm lý người có nhu cầu mua nhà lại thường quan tâm tới thương hiệu của doanh nghiệp để "suy ra" chất lượng công trình. Nhưng chất lượng lại phụ thuộc vào yêu cầu của chủ đầu tư và đơn giá thầu tương ứng. Hàng loạt các công trình vừa rồi bị lên tiếng xuống cấp, chất lượng bàn giao không đúng hợp đồng, bị cắt xén (trang thiết bị còn thấy được, những thứ trong "ruột" công trình thì chỉ chủ đầu tư mới biết!) đã làm "tổn thương" nghiêm trọng lòng tin của người mua nhà. Khi một doanh nghiệp công bố giảm giá bán, khách hàng ngay lập tức đặt câu hỏi: chất lượng công trình có bị "giảm" theo? Bi hài hơn, nhiều đơn vị bán nhà giá thấp, đến khi xây nửa chừng thì nại ra với khách hàng là không đủ chi phí triển khai, và "vòi vĩnh" khách đóng thêm tiền.

Nhà chung cư mất điểm

Không thể phủ nhận, căn hộ chung cư từ bình dân tới trung cấp hiện nay đang là "xương sống" của thị trường BĐS. Đáp ứng được nhu cầu ở của đại bộ phận người dân với mức giá đa dạng từ 10-20 triệu đồng/m2, tiện ích sinh hoạt và công cộng tốt và hoàn thiện chỉ việc: xách va li đến ở" là yếu tố tạo nên độ "hot", tính thanh khoản tốt của phân khúc này.

Tuy vậy, thị trường cũng chứng kiến liên tục những xì-căng-đan về không gian chung – riêng, phí quản lý chung cư, chỗ đậu xe… khiến chung cư dần mất điểm trong mắt người đã và sắp mua chung cư. Nếu quy chế quản lý chung cư được minh bạch hóa, người dân có quyền bỏ phiếu chọn đơn vị quản lý, đơn vị cung cấp dịch vụ, thu-chi được công khai hàng quý, hàng năm,… người mua sẽ chả còn gì phải phàn nàn.

Đằng này một số doanh nghiệp, thậm chí có tên tuổi lớn, lại "đem con bỏ chợ", hoặc "giật gấu vá vai" sau khi bàn giao nhà, đã vô tình hủy hoại thương hiệu của mình. Thế nên, chuyện nhiều hộ dân trong các khu chung cư cao cấp tại Hà Nội tập hợp lại thành một "liên minh chung cư" để tự bảo vệ quyền lợi cho mình là điều hoàn toàn dễ hiểu.

Thậm chí, nghịch lý về vấn đề giá cả đi đôi với chất lượng còn xuất hiện giữa các chung cư cao cấp và tái định cư, thu nhập thấp. Dịch vụ tại nhiều khu tái định cư Hà Nội hiện đang khiến cư dân ở các chung cư cao cấp phải "ghen tị". So sánh dịch vụ của một số chung cư cho thấy, các dịch vụ cơ bản tại các khu chung cư không hề khác nhau, song mức phí lại chênh lệch rất lớn. Việc đưa ra khung phí dịch vụ, cùng các tiêu chí đi kèm của Hà Nội cũng không khiến dịch vụ tại các khu cao cấp, trung cấp và thấp cấp khác nhau là bao, ngoại trừ sự khác nhau về phí.

Niềm tin lâu dài vào thương hiệu là một trong những yếu tố quan trọng nhất của doanh nghiệp đầu tư tạo lập BĐS, cũng giống như các lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm, tài chính. Vì vậy, rất cần có những giải pháp "bắt tay" giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước, nhằm củng cố lòng tin của người mua.

Ví dụ như tăng mức vốn chủ sở hữu tối thiểu khi phê duyệt dự án (bằng tiền mặt chứ không phải góp bằng tài sản), hạn chế việc cho thu 90%-95% giá trị sản phẩm khi chưa nhận nhà, bắt buộc chủ đầu tư thuê đơn vị giám sát độc lập và công khai báo cáo giám sát với khách hàng, cung cấp mẫu hợp đồng mua bán có quy định rõ về không gian chung – riêng, phí dịch vụ và nguyên tắc điều chỉnh sau vận hành… Có như thế, trong tương lai không xa, chung cư sẽ xóa "thành kiến" của người dân, sức mua sẽ được "khơi thông" và hơn hết, doanh nghiệp mới có cơ hội hồi phục hoàn toàn và làm chủ thị trường.