Trong thời gian vừa qua, song song với việc dự thảo và thảo luận về luật pháp và quy hoạch, giá đất tại ba khu hành chính - kinh tế đặc biệt (theo dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt) đã có biểu hiện sốt ảo, nhiều nhất là tại Phú Quốc, tiếp theo tại Vân Đồn và ít nhất tại Bắc Vân Phong.

Tất nhiên, sốt ảo hay tích tụ “bong bóng” bất động sản bao giờ cũng dẫn tới hệ quả “vỡ bong bóng”, khi đó những người đang giữ đất sẽ bị tổn thất lớn về giá trị đất đai, trong khi những người buôn bán “lướt sóng” trước đó thì đã thu xong lợi nhuận về mình. Tổng lại, thị trường bất động sản không được thêm lợi ích gì mà còn bị thiệt hại do quán tính lớn làm cho thị trường rơi vào một giai đoạn trầm lắng.

Ba thời kỳ sốt đất

Kể từ khi đổi mới, Việt Nam đã trải qua ba giai đoạn đất sốt giá theo kiểu sốt ảo: giai đoạn thứ nhất 1990-1993, giai đoạn thứ hai 2000-2003, giai đoạn thứ ba 2007-2008. Trong hai giai đoạn đầu, tại mỗi giai đoạn giá đất đã tăng lên mười lần và sau đó không giảm. Trong giai đoạn thứ ba, giá đất cũng tăng lên khoảng ba lần và sau đó cũng không giảm. Sốt giá đất trong ba giai đoạn này có hình thức như sốt ảo, tích tụ “bong bóng”, nhưng xét về nội dung thì không phải sốt ảo mà là quá trình tăng giá đất cho kịp với giá đất trong khu vực khi nước ta hội nhập nhanh vào kinh tế quốc tế. Nếu sốt ảo thì khi kết thúc phải xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh giá đất để trở về đúng khả năng sinh lợi từ đất.

Trong suốt quá trình phát triển đầu tư, hiện tượng sốt đất ảo đã xảy ra ở một số địa phương khi có những quyết định thay đổi về quy hoạch đô thị. Ví dụ như vài năm trước đây, Hà Nội có đưa ra chủ trương chuyển trung tâm hành chính của Hà Nội lên Ba Vì và kể từ đó xảy ra tình trạng giá đất sốt ảo tại Ba Vì gắn với hàng đoàn người lên Ba Vì tìm kiếm mọi loại đất để mua, kể cả đất nông nghiệp. Từ đó, hiện tượng đầu tư “lướt sóng” đã xảy ra, giá đất tăng có gia tốc hàng ngày, một người mua đất hôm nay và bán đi sau đó vài ngày cũng được lãi tới mươi phần trăm.

Đến khi Hà Nội quyết định giữ nguyên trung tâm hành chính như cũ, “bong bóng” bất động sản bị vỡ, giá đất lại giảm về mức như cũ. Kéo theo tình trạng vỡ “bong bóng” là hàng loạt vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép bị phát hiện và nhiều chính quyền cấp cơ sở, cán bộ quản lý bị kỷ luật vì thiếu trách nhiệm quản lý.

Kéo theo tình trạng vỡ “bong bóng” bất động sản từng xảy ra ở Ba Vì, Hà Nội là hàng loạt vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép bị phát hiện và nhiều chính quyền cấp cơ sở, cán bộ quản lý bị kỷ luật vì thiếu trách nhiệm quản lý.

Tình trạng sốt ảo giá đất kiểu như Ba Vì đã xảy ra ở khá nhiều địa phương, cũng gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản tại đó. Cách đây vài tháng, tình trạng này đã xảy ra tại Vân Đồn và Ủy ban Nhân dân tỉnh Quảng Ninh đã phải đưa ra quyết định tạm dừng các giao dịch đất đai tại đây để cắt cơn sốt ảo này.

Ai cũng biết rằng đầu tư trong tình trạng đất sốt ảo là một loại đầu tư mạo hiểm, nhưng người Việt vốn luôn lạc quan rằng “vỡ bong bóng” không bao giờ rơi vào mình. Hàng đoàn người vẫn say sưa theo hiệu ứng đám đông đi tìm đất để mua, để mua lại mà không cần biết pháp luật thế nào, quy hoạch ra sao. Trong nhiều trường hợp, cán bộ quản lý các cấp còn đóng vai trò là nhân tố dẫn đường cho quá trình sốt đất ảo này. Một số chủ tịch xã trên địa bàn Hà Nội đã rơi vào vòng lao lý vì tham gia dẫn đường cho sốt đất ảo trong giai đoạn 2007-2008.

Giải pháp nào để cắt cơn sốt đất ảo tại các đặc khu?

Để cắt ngay cơn sốt đất ảo này, ban hành lệnh cấm chuyển nhượng là một giải pháp hữu hiệu. Thế nhưng, giải pháp này lại không phù hợp pháp luật vì theo pháp luật đất đai nước ta thì quyền chuyển nhượng chỉ bị cấm khi Nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất. Điều mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể làm là ban hành quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa, hợp thửa. Đây là giải pháp hợp luật và hợp lý để hạn chế sốt đất ảo.

Giải pháp quan trọng nhất cần thực hiện là công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâu dài để phát triển nông nghiệp, như vậy sẽ không có cơ hội để chuyển sang đất phi nông nghiệp; các khu vực đất sẽ bị thu hồi để giao cho các dự án đầu tư, tức không có cơ hội để nhận chuyển nhượng. Từ đó, mọi người đều hiểu rõ đất nào có thể sinh lợi khi nhận chuyển nhượng và đất nào không thể.

Một giải pháp cũng quan trọng không kém là cấm các cán bộ, công chức, viên chức của Nhà nước tham gia vào nhận chuyển nhượng đất đai, cũng như chung nhóm lợi ích với giới đầu cơ đất đai. Với lệnh cấm này, thi hành kỷ luật nặng đối với những người làm cho các cơ quan nhà nước dẫn đường, tham gia, chung lợi ích trong quá trình đầu tư cá nhân vào đất đai.

Giải pháp cuối cùng là nâng cao nhận thức cộng đồng về pháp luật, quy hoạch, về hiệu ứng đám đông, về các rủi ro gặp phải khi tham gia vào dòng người tìm kiếm đất đai. Giải pháp này cần tới sự tham gia của các phương tiện thông tin đại chúng, các tổ chức quần chúng.

Về lâu dài, Việt Nam cần tính tới sắc thuế đánh vào giá trị tăng thêm của đất đai mà không do người sử dụng đất đầu tư mang lại. Thuế này nhằm thu lại phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư, người khác đầu tư và kể cả do sốt đất tạo nên.