Tín dụng ưu đãi cho địa ốc tăng tốc, dòng FDI ghi nhận tăng mạnh, nhiều mã cổ phiếu liên quan tới BĐS sáng giá hơn, hàng loạt dự án thương mại dồn dập ra hàng (rồi… cháy hàng) nhờ các nhà phân phối mát tay… Bối cảnh đó đang thúc đẩy nhiều kế hoạch kinh doanh mang tầm dài hạn.

Ít tháng tới, hành lang pháp lý đất đai BĐS sẽ chính thức ghi nhận nhiều sắc luật mới có hiệu lực. Bên cạnh “vòng kim cô” siết chặt hơn các vận động của thị trường, điểm mở về điều kiện mua, sở hữu nhà ở của người nước ngoài lẫn tín dụng cho vay BĐS là yếu tố cơ bản giúp nhiều cá nhân đầu tư trở nên mạnh dạn hơn.

Quan sát biểu đồ mở rộng quy mô kinh doanh của hàng loạt chủ đầu tư trên địa bàn cả nước (như Vingroup, Mường Thanh, FLC…) hay sự cạnh tranh trong huy động tiền gửi giữa các ngân hàng, cho thấy sức thanh khoản – triển vọng lợi nhuận của mảng địa ốc đang là một trong số ít sự lựa chọn của rổ đầu tư.

Rót tiền tỷ vào chung cư
   
Ghi nhận từ nhiều cuộc mở bán dự án mới đây, có thể khẳng định, tỷ trọng những nhà đầu tư chuyên địa ốc (hoặc mới chuyển hướng sang BĐS) chủ động nguồn tài chính từ 2-3 tỷ đồng chiếm phần đa.

Không có nhu cầu ở (ngắn hoặc dài hạn) và hoàn toàn đặt mục tiêu sinh lợi ở giao dịch nhà đất, nhà đầu tư dạng này đang giữ vai trò “hoạt náo viên” trong thị trường BĐS thời gian vừa qua.

Sinh sống cùng gia đình trong căn hộ liền kề trị giá tiền tỷ ở Trung Yên (Cầu Giấy), ông Tuân vẫn miệt mài săn đón các dự án nhà ở diện tích vừa phải, “khớp” túi tiền người lao động.

“Nhờ tích cóp một thời gian với công việc tư vấn Luật trong một đơn vị về bảo hiểm nên cũng được hơn 2 tỷ đồng tiền nhàn rỗi. Khoản tiền ấy đã giúp tôi đầu tư có lãi ở 4 suất suất căn hộ dự án ở Tam Trinh và Hồ Tùng Mậu từ trong nam. Chắc chắn hạng mục đầu tư vào căn hộ dưới 90m2, giá dưới 2 tỷ đồng sẽ ổn nhất trong năm nay”, chia sẻ của nhà đầu tư trung niên.

Nếm nhiều trái đắng từ “mua suất, ôm sàn” giai đoạn 2010-2012, P.Dũng (45 tuổi) - một Phó giám đốc của một công ty truyền thông ở Quận Đống Đa phân tích theo hướng rất cẩn trọng và bài bản. Kiếm lãi nhanh chóng sau vài tháng tới 1 năm như kể trên chỉ là trường hợp thiểu số. Còn với đa số nhà đầu tư bậc trung (quy mô tài chính dưới 3 tỷ), lựa chọn chung cư dạng “con nhà nghèo” và lướt sóng nhanh (ngay tại phiên mở bán) đã… lỗi thời. Thay vào đó, họ xây dựng chiến lược trong tối thiểu 5 năm với tâm niệm: chung cư đang nếm mùi bão hòa, và đất nền, đất ngoại vi nội đô sẽ “lên ngôi” nhờ quy hoạch thần tốc.

Vị lãnh đạo DN này tiếp tục nêu quan điểm, kể cả sức mua được cải thiện nhờ ngân hàng mở hầu bao nhưng cũng không thể “đuổi” kịp nguồn cung tương lai gần. Quỹ đất và chiều cao nội đô rõ ràng bị giới hạn, giới tạo lập buộc lòng sẽ phải “khai khẩn” ở vùng ngoài, chí ít cũng vành đai 2,5, vành đai 3, hay thậm chí vành đai 4.

Chi bằng thổ cư?

Đầu tư cho chung cư, với lực tài chính chủ động 3 tỷ (phổ biến trong giới) dẫu sao vẫn có đáp số tạm ưng ý cho công thức “cổ truyền”: mua và cho thuê. Tuy vậy, chỉ rất ít dân kinh doanh lựa chọn phương pháp mang tính nhặt tiền lẻ này.
“Nếu mua và cho thuê được ngay trong khoảng giá tối thiểu 10 triệu đồng/tháng thì phải săn được căn hộ tầm TimesCity, Royal City, Meko 102 Trường Chinh hay …Hapulico Complex. 5 năm cho thuê ổn định sẽ thu chừng 600 triệu đồng. Nhưng chi phí cơ hội của dòng tiền phải tính đến: trượt giá BĐS, thuế thu nhập, khấu hao công trình... Giá giao dịch căn hộ sau 5 năm đi vào hoạt động, với sức cạnh tranh của toàn phân khúc đã ra hàng, chắc chắn sẽ giảm sâu.” – nhà đầu tư Vũ Hương vừa bán cắt lỗ 1 căn ở Sakura Tower và Hei Tower nhìn nhận.

Nguyên nhân dẫn tới độ kém hấp dẫn của sản phẩm chung cư với dân kinh doanh địa ốc còn thể hiện ở góc nhìn cộng đồng. Đó là tốc độ khấu hao công trình nhanh (so với chung cư tập thể cũ – PV). Thậm chí, có chung cư được xây dựng chuẩn chỉ mới đi vào hoạt động vài năm đã gặp sự cố. Ngoài bất cập về dịch vụ, thang máy, điện nước, an ninh, bảo trì, vấn đề chất lượng công trình đã thực sự trở thành “thời sự” khi được Luật hóa…

Niềm tin an cư không còn được gửi trọn vào chung cư, tốc độ tăng giá gặp trở ngại về sức cung, dòng lợi nhuận thu lại (từ cho thuê) cũng chỉ sánh ngang gửi tiết kiệm dài hạn (60 tháng thì mỗi tháng cũng được chí ít 15 triệu theo lãi suất 6% tạm tính)... nhiều “trùm đầu tư” đã đọc được sự vận động đó và chuyển hướng về thổ cư.

Quy hoạch định hình, triển khai thực hiện được đẩy mạnh ở các cấp khiến nhiều địa bàn tại Thủ đô “thay da đổi thịt” nhanh chóng. Phía Tây Hà Nội (địa bàn huyện Từ Liêm cũ chiếm đa số), nơi của lớp lớp dự án chung cư mới được “hà hơi thổi ngạt”, chẳng còn hấp dẫn như hai năm qua vì đã kín dấu chân dân đầu cơ trên từng vuông đất thổ cư đẹp. Dương Nội (Hà Đông), Ngọc Thụy (Long Biên), Thịnh Liệt (Hoàng Mai) hay tìm tới “chân trời mới” ở trục Nhật Tân – Tây Hồ Tây dự đoán sẽ nóng dần, đặc biệt là các mảnh đất tối thiểu 50m2, ô tô đỗ cửa….